רוכשי הדירות להשקעה הגדילו רמת המשכנתא הממוצעת שהם לוקחים ביותר מ-50% מאז תחילת 2023, בעוד שרוכשי דירה יחידה בשוק החופשי העלו אותה ב-16% בלבד, כך עולה מנתוני בנק ישראל. ההערכה היא, כי משקיעים רבים רכשו דירות במסגרת המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן, והיו מוכנים לקחת משכנתאות גבוהות במיוחד, אולי כי סברו שירוויחו עליהן בעת המכירה.
● מבקר המדינה: שוק המשכנתאות חשוף למשבר סאב-פריים
● נתונים חדשים חושפים: כך משנה הממ"ד את הכללים בשוק השכירות
בחודש מאי לקחו המשקיעים משכנתא ממוצעת של 1.46 מיליון שקל, שיא של כל הזמנים. זאת, בעוד שרוכשי דירות יחידות בשוק החופשי (כלומר ללא רוכשי דירות מסובסדות במסגרת "דירה בהנחה") לקחו משכנתא ממוצעת של 1.1 מיליון שקל.
בתחילת 2023 המשכנתאות שלקחו שני סוגי הלווים הללו היו דומות, ולפני כן המשכנתאות שלקחו רוכשי הדירות היחידות היו גבוהות יותר.
מדוע משקיעים מוכנים לקחת משכנתאות כל כך גבוהות, דווקא בעידן כל כך חסר ודאות?
ראשית, יש לראות את התמונה הגדולה. בניגוד לעבר, בתקופה האחרונה אנו רואים מגמה של היפרדות שוק המשכנתאות מהנעשה בשוק הנדל"ן. לדוגמה, ממוצע היקפי המשכנתאות שנלקחות כיום בחודש הוא 9.2 מיליארד שקל, כ-8% פחות מהממוצע החודשי של משכנתאות שנלקחו ב-2021, שנחשבת לשנת השיא בנדל"ן למגורים.
לעומת זאת, מבחינת כמות העסקאות החודשית שמבוצעת בתקופה הנוכחית, היא נמוכה כיום ב-45% מהממוצע החודשי של העסקאות שבוצעו ב-2021, ומגיעה לכ-7,000 במספר.
נכון שגם בעבר שוק המשכנתאות לא הלך אחד לאחד עם שוק הדירות, אך דפוסי ההתנהלות שלהם היו קרובים בהרבה מאלה שמתקיימים היום.
דפוסי הרכישה השתנו
ההסבר לכך טמון בדפוסי מכירה ורכישה של דירות שהשתנו בשנים האחרונות. בעוד שבעבר עיקר הרכישות בוצעו לדירות שמועד אכלוסן נע בין חודשים ספורים לשנתיים מחתימת ההסכם, כיום ניתן לראות חוזים רבים שנחתמים ארבע שנים ומעלה לפני אכלוס הדירה.
הדבר נובע ממוכנות של הרוכשים להמתין את כל הזמן הארוך הזה, ומדפוס מכירת הדירות בפרי-סייל ובמבצעים פיננסיים על ידי היזמים, שמבטיח לרוכשים הטבה כלכלית, שלפי דוח מבקר המדינה האחרון נעה בין 123 ל-165 אלף שקל בממוצע (7%-5% משווי הדירה הנמכרת).
וכך, כשהרוכש חותם על העסקה, הוא נדרש לשלם לקבלן הון עצמי מסוים, שמהווה אחוז נמוך יחסית ממחיר הדירה (בדרך כלל 10%-20%), אך בניגוד לשיטה הרגילה, שלפיה הרוכש ממשיך לשלם ליזם סכום כספי מסוים בכל פעם, לפי התקדמות קצב הבנייה, במבצעים הפיננסיים הצדדים פוסחים על שלבי הביניים הללו, ומסכימים שהרוכש ישלם את רוב מחיר הדירה רק בסמוך למועד אכלוסה.
התוצאה היא איחור משמעותי במימושי המשכנתאות, שכן אלה שנלקחות עם החתימה על החוזה הן משכנתאות "בלון", שמימושן נדחה עד להשלמת התשלומים על ידי הרוכשים. נוסף על כך, פעמים רבות משתנים התנאים במשק, ובמיוחד הריביות, דבר שמניע את הלווים לבצע מיחזורים למשכנתאות שלקחו. זה יוצר מצב של מספר משכנתאות שנלקחות על עסקה אחת, שאינן סמוכות לזמן החתימה על חוזה רכישת הדירה.
המבצעים שינו הכול
בחזרה לענייננו: בתחילת 2023, אז המבצעים הפיננסיים עוד לא היו מוכרים, רוכשי דירות יחידות ומשקיעים שרכשו דירות לקחו משכנתאות כמעט זהות בהיקפן - כ-950 אלף שקל. ואולם, הדברים קיבלו שינוי חד מאז הוחל באותם מבצעים, במחצית השנייה של 2023 (זמן קצר לפני פרוץ המלחמה). כאמור, בחודש שעבר המשכנתאות שלקחו המשקיעים היו גבוהות ב-53% מבתחילת 2023, לעומת עלייה של 16% בלבד אצל רוכשי הדירות היחידות.
להערכתנו, המשכנתאות הללו מעידות על כך שציבור נרחב מרוכשי הדירות במסגרת המבצעים הפיננסיים היו משקיעים שיכלו לעמוד בלוחות הזמנים עד להשלמת הדירות, ומלכתחילה לא בנו על התשואות שהן יניבו, אלא על עליית שוויין.
התכנון המקורי שלהם היה לממש את הדירות ולמכור אותן לפני האכלוס, כך שהמשכנתא הדחויה שלקחו בעת החתימה על החוזה לא תמומש, או שתוחזר מיד לאחר שיצליחו למכור את הדירה. יש לציין, כי זו גם הייתה טקטיקת השיווק של אנשי המכירות באותו זמן.
הביקושים ירדו מאוד
ואולם, מאז השתנו הדברים. ראשית, לא כל היזמים מאפשרים לרוכשים למכור את הדירות לפני שאוכלסו; שנית, הביקושים ירדו מאוד, ואם המשקיעים קיוו לנטוש את הדירה לפני שייאלצו לממש את המשכנתא, תקוותם נכזבה, והם נאלצים לקחת את המשכנתאות שעליהן התחייבו לפני כמה שנים, מבלי שחשבו מראש על הסיכונים במסלול השקעה זה.
מנתוני בנק ישראל ניכר כי מדובר במצוקה של ממש, במיוחד החל מהרבעון האחרון של 2025, שאז היקפי המשכנתאות שלקחו המשקיעים החלו לעלות בצורה מואצת. הסיבה לכך היא שהפרויקטים שבהם נרכשו הדירות מבשילים בהדרגה, והמשקיעים נאלצים לממש את המשכנתאות.
לפי בנק ישראל מדובר בממוצע ב-640 משקיעים בחודש שנתקעים עם הכורח להתחייב על משכנתא גבוהה. ייתכן שחלקם רכשו דירות יקרות מאוד ללא קשר למבצעים הפיננסיים.
בהתאחדות יועצי המשכנתאות בדקו לעומק את הנתונים, ומצאו כי המשקיעים של היום אמידים יותר ורוכשים דירות יקרות מבעבר. אם לפני ארבע שנים רק כמחצית מהדירות שהם רכשו היו במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה, כיום 68% מהמשכנתאות שהם לקחו נועדו לרכישת דירות כאלה. זאת, בעוד שרק 43% מרוכשי הדירות הרגילים רכשו דירות במחירים של יותר מ-3 מיליון שקל.
"אכן, סביר מאוד שחלק מזה נובע מהמבצעים הפיננסיים שדרבנו אותם לרכוש דירות יקרות ולהתחייב על משכנתאות גדולות", אומרת יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, נופר יעקב. "אני רוצה להזכיר גם את מגזר ההייטק, שבשנים האחרונות השקיע לא מעט בנדל"ן, וייתכן שיש אנשים שמוכנים לשלם הרבה על דירות ולקחת משכנתאות גבוהות, כי הם סבורים שמחירי הדירות עוד יעלו".
זה בהחלט יכול להיות הסבר משלים לתופעה. אך קצב עליית המשכנתאות המהיר בקרב ציבור זה, שמנוגד לחלוטין לתשואות הנמוכות המתקבלות מדירות - מרמז יותר על בעיה מאשר על אופטימיות ש"תוקפת" את מגזר המשקיעים.
