שלושה פסקי דין שניתנו לאחרונה מאירים מחדש את חשיבות הרישום במקרקעין וכיצד ניתן לערער עליו בקיום עסקאות. משלושתם ניתן ללמוד שגם כאשר יש רישום מסוים בטאבו - לא בטוח שמדובר בסוף פסוק.
1דירה שנמכרה לקרובה של העו"ד
הסיפור הראשון נוגע למכירת דירה באשקלון. עו"ד דני גבעתי החתים בעלת דירה באשקלון על מסמכים רבים, בהם הסכם הלוואה, הסכם שכירות ושני הסכמי מכר הנוגעים לאותה דירה כך שנמכרה פעמיים. ראשית, בעלת הדירה המקורית מכרה את הדירה לבת דודה של עורך הדין, ובהסכם מכר אחר, אותה דירה נמכרה מהרוכשת החדשה לקרובת משפחה נוספת של עורך הדין, לאחר שרישום הזכויות הושלם במקרקעין.
● המספרים חשפו: פרויקט אחד, 150 משקיעי נדל"ן, רווח של 1.2 מיליון שקל לדירה
● "המניע העיקרי הוא הביקושים": מגדל משקיעה בהשכרת הדירות של אשטרום
לטענת התובעת, שהיא הבעלים המקורי של הדירה, עו"ד גבעתי החתים אותה על הסכם המכר בלי שהסביר לה ובלי שהיא הבינה שהיא חותמת על הסכם מכר. עוד טענה כי היא לא קיבלה תשלום על חשבון התמורה ולא ידעה שהיא חותמת על הסכמי שכירות. לפיכך, נטען כי יש לבטל את הסכם המכר ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין לא היה נכון.
לטענת הנתבעים, התובעת קיבלה מעו"ד גבעתי הלוואה בסכום של 250 אלף שקל, היא ידעה ורצתה למכור את הדירה והיא קיבלה את מלוא התמורה. עוד טענו כי הרוכשת השנייה רכשה את הזכויות בדירה בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום.
נסביר כי הרישום במקרקעין הוא ראיה חותכת לתוכנו, ואם אדם כתוב במרשם כבעל מקרקעין אז חזקה שהדבר נכון. הנטל להוכיח שלא כך הדבר הוא לא פשוט ועל הטוען לכך חלה חובת ההוכחה. לצד זאת, החוק קובע כי מי שרכש זכות במקרקעין ייחשב כבעלים של הנכס גם אם הרישום לא היה נכון, קרי גם אם רכש את הנכס ממי שהיה כתוב כבעלים על אף שלא היה הבעלים האמיתי, מה שמכונה "תקנת השוק". לפי התקנה מי שרכש על סמך הסתמכות על הרישום, אז הזכות שלו תגבר גם אם הוא קנה ממי שלא היה בעלים זאת בתנאי ששילם את התמורה ואם היה תום לב.
השופט עמית כהן מבית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל את התביעה וקבע כי עו"ד גבעתי פעל במצב של ניגוד עניינים: היה צד להסכם הלוואה, להסכמי המכר והשכירות, וחלק מהתמורה היה אמור להיות מועבר אליו באופן אישי.
"עו"ד גבעתי התנהל בחוסר תום לב קיצוני, כי הוא לא נתן לתובעת כספים על חשבון ההלוואה, כי הוא היה היוזם, המוציא והמוביל של עסקת המכר הראשונה וכי הוא החתים את התובעת על מסמכים רבים בלי שהיא הבינה את מהותם", קובע בית המשפט.
"עו"ד ניצל לרעה את מעמדו כעורך דין, את פערי הידע והכוח בינו לבין התובעת, את האמון שנתנה בו וביושרו המקצועי ואת חולשתה, כדי להחתים אותה על מסמכים מבלי שהבינה את טיבם", הוסיף. "באופן התנהלותו, גרם עו"ד לנישול התובעת מזכויותיה בדירה, בלי שהיא קיבלה עבור זכויותיה תמורה כלשהי".
כך נקבע כי הסכם המכר הראשון בטל משום שהתובעת לא קיבלה כספים על חשבון התמורה, וכי זכויותיה של התובעת גוברות על זכויות הרוכשת השנייה משום שתום לבה נשלל והיא אינה זכאית ליהנות מהגנת תקנת השוק. נקבע בקשר אליה כי "היו נסיבות מחשידות אשר היו אמורות להדליק נורת אזהרה, שהצדיקו בירור עם התובעת", וכי נוכח הקשר המשפחתי בין עו"ד לבינה יש לייחס את ידיעותיו לרוכשת.
מטעם עו"ד גבעתי נמסר בתגובה: "פסק הדין התקבל ואנו לומדים אותו בימים אלה. בכל הכבוד הראוי לבית המשפט, אנו סבורים כי נפלו בפסק הדין טעויות עובדתיות ומשפטיות מהותיות, וכי הוא אינו מתיישב עם מכלול הראיות והמסמכים שהוצגו לאורך ההליך.
"במהלך השנים נחתמו על ידי התובעת מסמכים רבים ושונים, במועדים שונים ובנסיבות שונות, לרבות הסכמי מכר, אישורי קבלת כספים, מסמכים הקשורים לעסקאות שבוצעו בנכס, וכן תצהיר מפורש לסילוק טענות שנחתם בפני עורך דין עצמאי שאינו קשור אלי ואינו בן משפחתי, במסגרתו הצהירה כי אין לה כל טענה או דרישה בקשר לנכס ולעסקאות שבוצעו בו.
"נוסף לכך, הוצגו ראיות אובייקטיביות של גורמים חיצוניים, ובהן ביקור שמאי בנכס אשר זיהה את התובעת כשוכרת ולא כבעלת הזכויות, וכן הסכם שכירות שנחתם על ידי התובעת מול הרוכש המאוחר של הנכס, לאחר השלמת העסקאות נשוא ההליך.
"מעבר לכך, פסק הדין מעורר שאלות משפטיות כבדות משקל הנוגעות לתוקפם של מסמכים חתומים, להסתמכות על רישומי מקרקעין, לזכויותיהם של צדדים שלישיים ולפגיעה בזכויות שנרשמו כדין. לאחר השלמת לימוד פסק הדין בכוונתנו למצות את זכות הערעור הקבועה בדין".
ת"א 13888-08-24
2קרקע שהופקעה לפני קום המדינה
הסיפור השני נוגע לעתירה של יורשות בטענה כי הן זכאיות להשבת קרקעות רבות שנרשמו כמקרקעין והועברו לבעלות הנציב העליון בשנים 1936־1937 כדי לקדם תוכנית פרצלציה ולאחר מכן לבעלות המדינה. העותרות טענות כי המקרקעין שנמסרו יועדו לצרכי ציבור, ואולם לא שימשו מעולם לצרכי ציבור ומשכך כי יש להשיב אותן לידיהן ולחלופין להשיב להן את השווי הכספי.
לטענת העותרות, את המקרקעין רכש הסבא ברוח החזון הציוני עוד לפני הקמת המדינה וכי ההעברה נעשתה בכפייה בהיעדר תמורה. לטענתן, רשויות התכנון נטלו שטחים לצרכי ציבור מיתרת המקרקעין שנותרו בבעלות המנוח ובשאר השטחים שהועברו לבעלות המדינה מעולם לא נעשה שימוש לצורכי ציבור ולכן יש להשיבן לבעלם, או לזכות בפיצוי.
מנגד נטען כי יש לדחות את העתירה כי לא הוכחה בעלות המנוח במקרקעין, כי הנסחים ההיסטוריים אינם ברורים, וכי ישנה התיישנות שכן העתירה הוגשה כ־90 שנים לאחר העברת הבעלות הנטענת על שם הנציב העליון.
ההחלטה: השופטת לימור ביבי בבית המשפט המינהלי בתל אביב דחתה את התביעה וקבעה כי מהעובדות היא למדה כי "המנוח ידע את שהוא עושה, פעל בכוונת מכוון, תוך שהוא מודע להשלכות פעולותיו ובשים לב למיהותו ולידיעותיו" וכי "אין לקבל טענה ולפיה מדובר בעסקה אשר נכפתה עליו".
עוד נקבע כי התביעה עצמה התיישנה.
בית המשפט מצא לנכון להתייחס לכך שהמנוח היה יזם נדל"ן, "אשר רכש קרקעות על מנת לסחור בהן" "וידע שלשם מכירה או בנייה על המקרקעין יש לפצלם, כשהוא חוזה אפשרות לתכנית עתידית".
עתמ (ת"א) 23550-11-24
3אחרי 40 שנה התברר שהדירה לא נרשמה
בסיפור השלישי, התובעת ובעלה המנוח רכשו מהורי הנתבע זכויות בדירה בבת ים משנת 1984. בני הזוג החזיקו בדירה במשך למעלה מ־40 שנה, גידלו בה את ילדם והשכירו אותה לשוכרים.
לאחר שבעלה של התובעת נפטר, היא גילתה כי הדירה לא הייתה רשומה על שמם בלשכת רישום המקרקעין, כשפנתה לבני המשפחה שממנה רכשו את הדירה, אלו ניסו להתנער ולטענתה לסחוט אותה כדי שיעבירו את הזכויות. היא הגישה תביעה.
הנתבע, היורש החוקי של בני הזוג שנטען שמכרו את הדירה, טען כי בצוואתה, ציוותה אמו את חלקה בדירה לו ולאחותו ועל בסיס הצוואה הם נרשמו כבעלים החוקיים, וכאשר האבא נפטר הוא ציווה את חלקו בדירה לנתבע.
לגרסת התובעת, היא ובעלה המנוח רכשו את הדירה מהמוכרים בשנת 1984, שילמו את התמורה בעד הדירה, ונהגו בה מנהג בעלים מאותו נקודת זמן. תימוכין לגרסתה נמצא בהסכם המכר שהוצג משנת 84 שלא היה מסמך מקורי אך היה שמור במשרדי רשות מיסוי המקרקעין.
בית המשפט קיבל את התביעה של התובעת לאור גרסתה שנקבעה כעקבית, מהימנה והגיונית. גרסת התובעת עולה בקנה אחד גם עם גירסאות העדים מטעמה - בנה וכלתה, אשר הגישו תצהירים ונחקרו על תצהיריהם ובמהלך השנים הארוכות, למעלה מ־40 שנה לא עלתה טענה סותרת על ידי איש באשר לבעלות על הדירה. טענות לגבי זיוף מסמכים ומרמה נדחו על ידי בית המשפט.
השופטת עידית קצבוי מבית המשפט המחוזי בתל אביב, קבעה כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", ואולם כי "שאין לפרש את האמור בסעיף זה, כקובע, שבשום נסיבות אין לקעקע את המשקל הראייתי של הרישום".
באותו מקרה הוצגו כך לפי בית המשפט מספיק אסמכתאות ואינדיקציות להשלמתה של עסקת המכר, היכולות ללמד על כי שינוי הרישום לא התבצע בשל נסיבות תמות לב, ולא מעבר לכך ונקבע כי התובעת זכאית להירשם כבעלת זכויות הבעלות של הדירה.
תא (ת"א) 45342-04-24
4המסקנה: העדפת בחינה מהותית על פני פורמלית
עו"ד שלום סימון, שותף ממשרד כורש ושות', מסביר כי "מה שמחבר בין שלושת פסקי הדין הוא העדפה ברורה של בחינה מהותית את הזכות והעסקה על פני חזות פורמלית בלבד.
"בפסק הדין חכמישבילי (השלישי), אף שהטאבו לא שיקף את המצב לאשורו, בית המשפט נתן משקל מכריע למסכת ראייתית מצטברת: הסכם מכר, דיווחי מס, החזקה רבת שנים ועדות ניטרלית, וקבע שהרישום אינו חסין במקום שבו הוכחה עסקה אמיתית שלא הושלמה רישומית בתום לב.
בפסק הדין נזריאן (הראשון), מנגד, עצם קיומם של מסמכים חתומים ורישום מאוחר יותר לא הועילו, משום שבית המשפט בחן את מה שבאמת קרה: האם שולמה תמורה, האם החותמת הבינה שהיא מוכרת, האם עורך הדין פעל בנאמנות, והאם הרוכשת המאוחרת הייתה תמת לב. בית המשפט השיב על כל אלה בשלילה.
בפסק הדין רבאון (השני), בית המשפט בחן לא את העובדה ההיסטורית של העברת הקרקע לבדה אלא את טיבה, האם הייתה כפויה או רצונית. וקבע שלא הוכחה כפייה, בין היתר נוכח יוזמת הבעלים, התועלת שהפיק וחלוף הזמן המשמעותי".
מבחינת כללים שאפשר לגזור לקונה מסביר עו"ד שלום כי "הכלל המרכזי לקונה הוא לפעול לרישום זכויותיו ללא שיהוי, ובמקביל לגלות ערנות אקטיבית ולחקור כל דבר מחשיד בנכס, שכן עצימת עיניים או התרשלות ברישום עלולות להוביל לאובדן הזכויות הקנייניות בחלוף השנים.
"קונה זהיר חייב לבדוק אם יש 'סיפור' מאחורי הרישום, מי מחזיק בפועל, האם שולמה תמורה אמיתית, האם יש מסמכי מס, שרשרת זכויות סדורה, נסיבות מיוחדות של העברה קודמת, ניגוד עניינים של מי שמטפל בעסקה, או סימני אזהרה שמחייבים בירור נוסף. במיוחד, אם יש מחזיק בפועל בנכס או נסיבות חריגות, אי־אפשר להסתמך בעיניים עצומות על המרשם.
"תום הלב לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין דורש בדיקה אקטיבית ונמשך עד הרישום אותו יש להשלים במהירות. מנגד, מי שרוכש או מחזיק בזכות צריך לשמור לאורך זמן תשתית ראייתית מלאה - הסכמים, אישורי מס, תיעוד תשלומים והתכתבויות - כי כשיש ראיות חזקות אפשר לעתים להתגבר גם על פגם רישומי, אבל כשאין תיעוד, או כשהעסקה נולדה בחוסר ניקיון כפיים, הרישום לבדו לא יציל את הקונה".
