כמה שוות זכויות בדירת גג וזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין ישן בתל אביב שנמכרו בשנת 2022 במסגרת עסקת קומבינציה כנגד קבלת דירות חדשות שייבנו: 1.82 מיליון שקל, כפי שטען המוכר - או 3.71 מיליון שקל, כפי שטען מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב?
● העליון נתן אור ירוק לסעד חריג שהקפיא נכסים בחו"ל של נושא משרה
● אחרי שהוכרז כפושט רגל: בית המשפט מינה נאמן על נכסי נוחי דנקנר
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב קבעה כי המוכר לא הוכיח את שווי התמורה שעליו דיווח במסגרת עסקת הקומבינציה, ולכן אין לקבל את השווי שהצהיר לצורך חישוב מס השבח.
בכך קיבלה הוועדה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, שיוצג על-ידי עו"ד לירון ברנד קויפמן מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), תוך שהיא קובעת כי כאשר נישום מבקש לבסס את שווי העסקה על שווי שירותי הבנייה שקיבל, ולא על שווי השוק של הזכויות שנמכרו, מוטל עליו הנטל להוכיח את שווי התמורה.
4 דירות חדשות במקום דירת גג
ברחוב מרכז בעלי המלאכה 8 בתל אביב עמד בניין ישן ובו עשר דירות מגורים - שלוש דירות בכל אחת משלוש הקומות הראשונות וכן דירת גג. בשנת 2011 רכש ברוך סער, יחד עם שני שותפים, את דירת הגג בבניין, ששטחה היה כ-54 מ"ר, אולם ההצמדות כללו, בין היתר, מרפסת גג גדולה, מרתף קטן וכן את כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות של הנכס כולו. חלקו של סער ברכישה היה מחצית, ואילו שני שותפיו רכשו רבע כל אחד.
בחודש פברואר 2022 נחתם "חוזה קומבינציה" בין שלושת השותפים מצד אחד ובין שתי חברות יזמיות מצד שני, לפיו דירת הגג הקיימת תיהרס, ויתווספו לבניין שתי קומות מלאות חדשות ועוד קומה חלקית ובה דירת גג חדשה, גדולה יותר. לפיכך, במצבו החדש הבניין יכיל 16 דירות: חמישה מפלסים של שלוש דירות כל אחד ודירת הגג החדשה. בנוסף, יבוצע חיזוק מפני רעידות אדמה לכל הבניין, יתווספו מעלית ומתקן חניה, ייבנו מרפסות לדירות קיימות, וייעשו שיפוצים מוגדרים בדירות קיימות.
אשר לחלוקת שבע הדירות החדשות שייבנו, נקבע כי שלושת השותפים יחד יקבלו ארבע דירות, אליהן יוצמדו ארבעה מקומות חניה במתקן החניה הרובוטי החדש. ארבע דירות הבעלים חולקו כך שסער יקבל דירה אחת בקומה 4 החדשה ועוד דירה אחת בקומה 5 החדשה. שני השותפים האחרים יקבלו דירה אחת לכל אחד, בקומות 4 ו-5.
כעבור חודשים אחדים מחתימת חוזה הקומבינציה, נכרת במאי 2022 "הסכם להזמנת שירותי בנייה", בין היזם מצד אחד ובין קבלן רשום מצד שני לבניית הפרויקט.
סער דיווח על הפקת שבח מהעסקה בשווי מכירה בסך 1.82 מיליון שקל, בהתאם לשווי המוערך של שירותי הבנייה שעתידים להתקבל מן היזם כנגד מכר חלקי של הזכויות שהיו בידיו קודם לכן ("גישת שווי השירות"). סער העריך את שווי שירותי הבנייה בכ-10,111 שקל למ"ר של בנייה.
מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את שווי המכירה המדווח ומצא לנכון לשום את עסקת הקומבינציה לפי שווי השוק של הזכויות במקרקעין שנמכרו במסגרתה, כלומר לפי ערכה של הקרקע המבונה הדרושה לבניית דירות היזם ("גישת שווי הקרקע").
בשומה לפי מיטב השפיטה נקבע לזכויות סער שווי מכירה בגובה 4.054 מיליון שקל, אשר לאחר השגה השווי הופחת ל-3.71 מיליון שקל. על החלטה זו ערער סער לוועדה, באמצעות עו"ד פז יצחקי-וינברגר.
שירותי בנייה בשיעור 16 מיליון שקל
יו"ר ועדת הערר, השופט הארי קירש (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח מיכה לזר), דחה את רוב טענות העורר. נקבע כי נטל השכנוע בהליך מוטך על כתפיו של המוכר, בייחוד כאשר הוא מבקש לסטות משווי השוק של הזכויות הנמכרות ולהתבסס על ערך שירותי הבנייה שיינתנו, אך הוא לא הביא ראיות של ממש לתמוך בעמדתו. בין היתר, סער לא הציג כל דוח שמאי מטעמו להוכחת שווי הזכויות או עדים נוספים מלבדו.
השופט ציין כי סער הציג נתונים על כך ששתי דירות יזם בבניין הנדון נמכרו לצדדים שלישיים בחודש מרץ 2024 לפי מחיר של 70 אלף שקל למ"ר עבור דירה מוגמרת, וכי "ייתכן שיש במחיר זה כדי לתמוך במסקנה כי שווי הקרקע לבניית הדירות, שנתיים קודם לכן, אכן היה 25 אלף שקל למ"ר". אולם, קבע, בהיעדר חוות-דעת מטעמו, אין לומר כי מסקנה זו מתחייבת.
עוד צוין כי הראיות שכן הובאו (ובייחוד חוזה הקומבינציה והסכם הקבלנות) עשויות לתמוך במסקנה כי שווי שירותי הבנייה בכללותם הגיע לסכום בין 15 מיליון שקל לבין 16 מיליון שקל, ושווי חלקם של שלושת השותפים בשווי שירותי הבנייה נע בין 6.54 מיליון שקל לכ-6.98 מיליון שקל. בהתאם לכך שחלקו של סער הוא חצי, יש בסיס לייחס לו תמורה בטווח בין 3.27 מיליון שקל ל-3.49 מיליון שקל - סכום שאינו רחוק מהשווי שהתקבל על-פי גישת שווי הקרקע שיישם מנהל מיסוי מקרקעין.
לבסוף העמידה ועדת הערר את שווי המכירה על 3.38 מיליון שקל, וסער חויב לשלם לרשות המסים הוצאות משפט בסך 20 אלף שקל.
מטעם בא כוחו של העורר, עוה"ד פז יצחקי וינברגר נמסר: "כמצוין בכתבה רשות המסים ניפקה לנישום שומה שרירותית על סך 4.054 מיליון שקל. לאחר השגה הופחת הסכום לסך 3.71 מיליון שקל שהעורר סבר שגם הוא שגוי ומוגזם. משכך הוגש ערר. כבוד ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בתל אביב הפחיתה גם את הסכום הזה לסך 3.38 מיליון שקל. דהיינו השומה הופחתה בסופו של יום בסך של 674 אלף שקל לעומת השומה המקורית. דברים אלו מדברים בעד עצמם. בנוסף קבעה כבוד ועדת הערר בסעיף 38 לפסק הדין כי ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ולנישום יוקנו ההטבות המגיעות לו מה שיוביל להפחתה נוספת במיסוי ולתוצאה הנכונה ולא כפי שהיה בשומה המקורית".
