כמה שוות זכויות בדירת גג וזכויות בנייה הבלתי מנוצלות בבניין ישן בת"א שנמכרו בשנת 2022 במסגרת עסקת קומבינציה, כנגד קבלת דירות חדשות שייבנו - 1.82 מיליון שקל, כפי שטען המוכר, או 3.71 מיליון שקל כפי שטען מנהל מיסוי מקרקעין ת"א?
● העליון נתן אור ירוק לסעד חריג שהקפיא נכסים בחו"ל של נושא משרה
● אחרי שהוכרז כפושט רגל: ביהמ"ש מינה נאמן על נכסי נוחי דנקנר
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בת"א קבעה, כי המוכר לא הוכיח את שווי התמורה שעליו דיווח במסגרת עסקת הקומבינציה, ולכן אין לקבל את השווי שהצהיר לצורך חישוב מס השבח. בכך קיבלה הועדה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, שיוצג על ידי עו"ד לירון ברנד קויפמן מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), תוך שהיא קובעת, כי כאשר נישום מבקש לבסס את שווי העסקה על שווי שירותי הבנייה שקיבל, ולא על שווי השוק של הזכויות שנמכרו, מוטל עליו הנטל להוכיח את שווי התמורה.
4 דירות חדשות במקום דירת גג
ברחוב מרכז בעלי המלאכה 8 בתל אביב עמד בניין ישן ובו עשר דירות מגורים - שלוש דירות בכל אחת משלוש הקומות הראשונות, וכן דירת גג. בשנת 2011, רכש ברוך סער, יחד עם שני שותפים, את דירת הגג בבניין, ששטחה היה כ-54 מ"ר, אולם ההצמדות כללו, בין היתר, מרפסת גג גדולה, מרתף קטן, וכן כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות של הנכס כולו. חלקו של סער ברכישה היה מחצית, ואילו שני שותפיו רכשו רבע כל אחד.
בחודש פברואר 2022 נחתם "חוזה קומבינציה" בין שלושת השותפים מצד אחד ובין שתי חברות יזמיות, מצד שני לפיו דירת הגג הקיימת תיהרס, ייווספו לבניין שתי קומות מלאות חדשות ועוד קומה חלקית ובה דירת גג חדשה, גדולה יותר. לפיכך, במצבו החדש, הבניין יכיל 16 דירות: חמישה מפלסים של שלוש דירות כל אחד, ודירת הגג החדשה. בנוסף, יבוצע חיזוק מפני רעידות אדמה לכל הבניין, ייווספו מעלית ומתקן חניה, ייבנו מרפסות לדירות קיימות, וייעשו שיפוצים מוגדרים בדירות קיימות.
אשר לחלוקת שבע הדירות החדשות שייבנו, נקבע כי שלושת השותפים יחד יקבלו ארבע דירות, אליהן יוצמדו ארבעה מקומות חנייה במתקן החנייה הרובוטי החדש. ארבע דירות הבעלים חולקו כך שסער יקבל דירה אחת בקומה 4 החדשה ועוד דירה אחת בקומה 5 החדשה. שני השותפים האחרים יקבלו דירה אחת לכל אחד, בקומות 4 ו-5.
כעבור חודשים אחדים מחתימת חוזה הקומבינציה, נכרת במאי 2022 "הסכם להזמנת שרותי בניה", בין היזם מצד אחד ובין קבלן רשום מצד שני לבניית הפרויקט.
סער דיווח על הפקת שבח מהעסקה בשווי מכירה בסך 1.82 מיליון שקלים, בהתאם לשווי המוערך של שירותי הבנייה שעתידים להתקבל מן היזם כנגד מכר חלקי של הזכויות שהיו בידיו קודם לכן ("גישת שווי השירות"). סער העריך את שווי שירותי הבנייה בכ-10,111 שקל למ"ר של בנייה.
מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את שווי המכירה המדווח ומצא לנכון לשום את עסקת הקומבינציה לפי שווי השוק של הזכויות במקרקעין שנמכרו במסגרתה, כלומר לפי ערכה של הקרקע המבונה הדרושה לבניית דירות היזם ("גישת שווי הקרקע"). בשומה לפי מיטב השפיטה נקבע לזכויות סער שווי מכירה בגובה 4.054 מיליון שקל, אשר לאחר השגה הופחת ל-3.71 מיליון שקל. על החלטה זו ערער סער לוועדה, באמצעות עו"ד פז יצחקי-וינברגר.
שירותי בנייה בשיעור 16 מיליון שקל
יו"ר ועדת הערר, השופט הארי קירש (בהסכמת חברי הועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח מיכה לזר), דחה את רוב טענות העורר. נקבע, כי נטל השכנוע בהליך מוטך על כתפיו של המוכר, בייחוד כאשר הוא מבקש לסטות משווי השוק של הזכויות הנמכרות ולהתבסס על ערך שירותי הבנייה שיינתנו, אך הוא לא הביא ראיות של ממש לתמוך בעמדתו. בין היתר, לא הציג סער כל דוח שמאי מטעמו להוכחת שווי הזכויות או עדים נוספים מלבדו.
השופט ציין, כי סער הציג נתונים על כך ששתי דירות יזם בבניין הנדון נמכרו לצדדים שלישיים בחודש מרץ 2024 לפי מחיר של 70 אלף שקל למ"ר עבור דירה מוגמרת וכי "ייתכן שיש במחיר זה כדי לתמוך במסקנה כי שווי הקרקע לבניית הדירות, שנתיים קודם לכן, אכן היה 25 אלף שקל למ"ר". אולם, קבע, בהעדר חוות דעת מטעמו, אין לומר כי מסקנה זו מתחייבת.
עוד צוין, כי הראיות שכן הובאו (ובייחוד חוזה הקומבינציה והסכם הקבלנות) עשויות לתמוך במסקנה כי שווי שירותי הבנייה בכללותם הגיע לסכום בין 15 מיליון שקל לבין 16 מיליון שקל ושווי חלקם של שלושת השותפים בשווי שירותי הבנייה נע בין 6.54 מיליון שקלים לכ-6.98 מיליון שקלים. בהתאם לכך שחלקו של סער הוא חצי יש בסיס לייחס לו תמורה בטווח בין 3.27 מיליון שקל ל-3.49 מיליון שקל - סכום שאינו רחוק מהשווי שהתקבל על פי גישת שווי הקרקע שיישם מנהל מיסוי מקרקעין.
לבסוף העמידה ועדת הערר את שווי המכירה על 3.38 מיליון שקל, וסער חויב לשלם לרשות המסים הוצאות משפט בסך 20 אלף שקל.
