באמצע העשור הקודם, משקיע הנדל"ן יואב לרנר שם עין על מכרז של רמ"י למכירת 226 מגרשים לבניית צמודי קרקע בצפון מזרח ערד. "מדובר היה במגרשים גדולים, חלקם עם הנוף הכי יפה שיש לכיוון ים המלח", הוא נזכר. ביום פתיחת המעטפות הוא גילה שזכה במגרש שרצה, אך החיוך הפך לאכזבה, מכיוון שלמכרז כולו הוגשו 13 הצעות בסך הכל, דבר שהביא לביטול ההליך כולו.
● הסודות של גיל 60: איך הופכים מס של 25% לרווח נקי בתיק ההשקעות?
● הריטריט היוקרתי שבו ילדי עשירים לומדים איך לא לשרוף את הירושה
אלא שלרנר לא שכח מהאזור, וכשב־2021 התפרסם מחדש מכרז לשכונה שקיבלה את השם "נופים", הוא מיהר להגיש הצעה מעודכנת. עד כמה השתנה השוק בחמש השנים שחלפו, תעיד העובדה שהפעם הוגשו במכרז כ־2,000 הצעות - מרביתן על ידי משקיעי נדל"ן שהריחו הזדמנות לעשות סיבוב על חלקות הקרקע הגדולות שהציעה המדינה, ושבדחיפה עירונית גם שווקו עם "סוכריה": אפשרות לבנות עד שש יחידות אירוח, צימרים מדבריים, על המגרשים, וזאת בהתאם לשטחם.
"שנת 2022 הייתה הפיק של הפיק של הנדל"ן בישראל, בלי קשר לשכונה", מזכיר לרנר, ולשאלתנו מה משך אותו דווקא למכרז נופים, הוא מצביע על שני הבדלים מז'וריים בין 2022 להיום, וגם על יתרון אחד ספציפי לנופים. לדבריו, "הריבית ב־2022 הייתה בתחתית, בשונה מהמצב כיום. בנוסף ערד ממוקמת לא רחוק ממחסום שממנו הגיעו פועלים מחברון, דבר שהיום לא קיים - כך שעלויות הבנייה היו נמוכות בהרבה מהמצב כיום.
"בנוסף זו הייתה תקופה של הסתערות על נדל"ן ובעיקר על מוצרים מיוחדים, וכאן היה ניתן לעשות משהו מגניב וייחודי, על מגרשים גדולים עם נוף לים המלח, שאיפשרו בניית יחידות אירוח, ובכלל האופי של השכונה ששווקה כשכונה תיירותית".
לרנר מספר כי לא רק שניגש למכרז בעצמו, אלא גם סחף איתו גם כמה מבני משפחתו, כך שיחד איתו הם קנו חמישה מגרשים. עבור מגרש בשטח של 1.229 דונם הוא שילם כ־1.38 מיליון שקל, לא כולל מע"מ.
"הגשתי חמש הצעות ביחד עם בני המשפחה שלי, מתוך מטרה להצמיד חמישה מגרשים גדולים עם נוף, ולקדם מיני פרויקט של 30 יחידות אירוח, ועוד חמש וילות. כלומר, כבר אז הבנתי את היתרון לגודל", מסביר לרנר. הוא השתתף בפרק של כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס, שבו שיתף כיצד התוכנית שרקמו הוא ומשקיעים אחרים התנפצו, רגע אחרי שזכו במגרשים ושילמו את הכסף למדינה.
עוד מספר לרנר מדוע עד היום לא נבנה בשכונה אפילו בית אחד, כשמנגד הרוכשים נאלצים להחזיר הלוואות בגובה אלפי שקלים בכל חודש לבנקים, ומה המתווה שהוא מקדם בשנים האחרונות, שעשוי להפוך את הלימון, ללימונדה מדברית.
הפנייה ליזמים והתשובה הקבועה: זה קטן מדי
באפריל 2022 החל בנק ישראל בסדרת העלאות ריבית, דבר שהשפיע מיידית על לרנר וזוכים אחרים במתחם. "כשניגשנו למכרז הריביות היו אפסיות, והמציאות הזו השתנתה מאז", הוא אומר, כשהמשמעות ברורה: עלויות מימון שתפחו.
במקרה שלו, הוא מספר כי הוא משלם כנגד ההלוואות על המגרש שבו זכה כ־5,000 שקל בחודש, וזאת בלי שהשטח מניב הכנסה.
"זה לא המכה היחידה שנחתה עלינו ועל בעלי מגרשים צמודי קרקע בכלל באופן כללי במדינה. לאחר ה־7 באוקטובר אין פועלים פלסטינים. החברות הגדולות יכולות להתמודד ולבנות עם פועלים סינים בבנייה רוויה, אבל שוק צמודי הקרקע זה שוק שחי ונשען על הפועל הפלסטיני", הוא אומר ומסביר שמעבר לעיכובים, "עלויות הבנייה זינקו. חשוב להבין מגרש הוא כמו אופציה. אם אני ממשיל את זה לעולם המניות, אז כשהשוק רותח הוא יעלה יותר. הוא יעלה פי שתיים מיחידות בנויות. אבל כשהשוק קופא, ובמיוחד כשעלויות הבניה עולות, אז הוא יהיה יותר תקוע והערך שלו יירד".
מעבר לכך הוא גילה דבר נוסף: התוכנית שלו, לחבר מספר מגרשים, לא הייתה אטרקטיבית עבור יזמים. "התחלתי לפנות ליזמים קטנים בנוגע לפרויקט שלנו והתשובה הכי רווחת ששמעתי הייתה 'זה קטן מדי'. כלומר מראש הבנתי שעם מגרש אחד אין יותר מדי מה לעשות. אף שהצמדתי חמישה, אני שומע שהשטח קטן מדי", הוא מסביר את הסיטואציה אליה נקלע.
במקום שבו אחרים היו אולי מרימים ידיים, או מחכים לתת לשוק ולזמן לעשות את שלהם, לרנר בחר בדרך האקטיבית. הוא רכש שלושה מגרשים נוספים ואיגד לצידו זוכים אחרים במגרשים סמוכים. אלא שגם כשהיה מדובר היה ב־16 מגרשים בסך הכל, שמקנים אפשרות לבניית וילות ויחידות אירוח רבות במתחם אחד גדול, הוא עדיין שמע "השטח קטן מדי".
"החוכמה היא להפוך משבר להזדמנות"
אם נדמה למישהו שלרנר מתכוון לוותר הוא טועה. בשנים האחרונות הוא המשיך לאגד עוד בעלי מגרשים גדולים, כך שלצד המגרשים שבבעלתו ובבעלות משפחתו, הוא מצביע על כ־50 בעלי מגרשים שמבקשים לקדם תוכנית עם יזם שירים פרויקט מגורים ונופש.
נוסף הוא השקיע מכיסו קרוב ל־100 אלף שקל בתכנון המתחם. במקביל הוא גם נמצא בקשר מול עיריית ערד, לרבות ראש העירייה, יאיר מעיין, שבשנה שעברה אישר שינוי תב"עי לשכונה, כך שכיום ניתן לבנות על חלק מהמגרשים שלוש יחידות מגורים נפרדות ועוד 6 יחידות אירוח, דבר שאמור לתמרץ בנייה בשכונה.
"זו לא שכונת מגורים רגילה", מסביר מעיין. "במגרשים גדולים ניתן לבנות למגורים בהיקף של 50%. כלומר במגרשים בשטח של שני דונם יכולים לבנות עד 1,000 מ"ר, ובנוסף בין שניים עד שישה צימרים, תלוי בגודל המגרש. זו שכונה תיירותית".
האם תהליך ההתחרדות שעוברת ערד לא ירתיע יזמים ומשקיעים להיכנס לשכונה?
"השכונה ממש מנותקת מהעיר ערד. היא מרוחקת אפילו ברגל כמעט 10 דקות ולכן אין קשר בין הדברים. אני גם לא רואה מצב שתושבים חרדים באים לגור שם כי זה מרוחק מכל המוסדות, בתי הכנסת והצרכים שלהם. זו תהיה שכונה תיירותית".
"בעלי המגרשים לא ייצאו מופסדים"
מעיין מוסיף כי להערכתו עד 2030 ייבנו בשכונה 50 בתים ושב־2035 80% מהשכונה תתאכלס.
"אני לא רוצה להישמע קלישאתי, אבל החוכמה בחיים היא באמת להפוך כל משבר להזדמנות. אני חושב שמהמשבר הזה נולדה הזדמנות מאוד מאוד גדולה לפרויקט סופר ייחודי שעוד לא נראה בשום מקום בארץ. לא הקימו פרויקט כזה עם 300 מיקרו־וילות ובריכות פרטיות צמודות קרקע - לא במדבר ולא בשום מקום אחר", מסביר לרנר - שמקיים כיום משא ומתן מול יזמים גדולים לפיתוח המתחם - מדוע הוא מאמין בכל ליבו שלמרות המהמורות, הוא ומשקיעים אחרים שחברו אליו עוד ייראו פרי מהשקעתם.
את זה אתה אומר אף שהוצאת את הכסף עבור המגרשים כבר לפני כחמש שנים, ומאז משלם בכל חודש הרבה כסף עבור המימון.
"בהשקעות סופרים את הכסף במדרגות. כלומר, אתה לא יכול להגיד אם אתה מופסד או מורווח עד שלא מימשת, ואנחנו עוד לא מימשנו".
לרנר מסביר שלהערכתו שווי המגרשים הגדולים עומד נכון להיום על כ־3 מיליון שקל, לאור אפשרויות הבנייה שמאפשרת התוכנית. לדבריו, "אם מחשבים את עלויות הקרקע והמימון לאורך השנים, בעלי המגרשים הגדולים לא ייצאו מופסדים מהסיפור הזה".º
