מספר החדרים לדירה במדינת ישראל פוחת והולך - כך עולה מעיבוד גלובס לנתוני הלמ"ס. מהנתונים עולה שמאז שנת 2009 מספר החדרים בדירות בתהליכי הקמה מצוי בירידה כמעט רצופה, וב־2025 דירה ממוצעת שהוחל בהקמתה הייתה בת 4.1 חדרים, המספר הנמוך ביותר מאז 1991.
● שיא כל הזמנים במשכנתאות היוקרה: זינוק חריג גם בקרב תושבי החוץ
● ישבו 3 שנים ולא הכריעו: המהפכה בהיטל ההשבחה נדחית, והקבלנים מאוכזבים
מדובר בשינוי מגמה עמוק: בתוך פחות משני עשורים איבדה הדירה הישראלית הממוצעת כמעט חדר שלם - ירידה של כ־15% לעומת שיא של כ־5 חדרים לדירה שנרשם ב־2008. הירידה המתמשכת הזו אינה מקרית, והיא משקפת את המפגש בין מחירי הדיור המאמירים, שינויים במדיניות התכנון והתפשטות מיזמי ההתחדשות העירונית במרכזי הערים.
מהשיכונים למגדלים
מעט היסטוריה: בעשור הראשון להקמת המדינה, שנאלצה לקלוט עלייה בממדים שהכפילו את אוכלוסייתה, היה צורך בבנייה מהירה של מקסימום יחידות דיור במינימום זמן - והוקמו השיכונים. אז גודל דירות ממוצע היה פחות מ־2.5 חדרים. עם סיום גל העלייה גדלו הדירות שנבנו, וב־1968 דירה ממוצעת שהוקמה חצתה לראשונה את רף ה־3 חדרים. ב־1986 היא חצתה את רף ה־4 חדרים. לאורך הזמן הזה, שיווי־משקל הבנייה עבר בהדרגה מהיזמות הממשלתית ליזמות פרטית. שיא התהליך היה בשנות ה־90, אך דווקא בתחילתן הבנייה הייתה של דירות מעט קטנות יותר, ככל הנראה עקב העלייה המואצת מברית המועצות לשעבר.
בין השנים 2004 ל־2008 חלה האצה בגודל הדירות שהוקמו, ומשקל הדירות הגדולות (5 חדרים ואילך) זינק. כתוצאה מזה, מספר החדרים הממוצע של דירה שהוקמה ב־2008 הגיע כמעט ל־5 חדרים.
הציבור הישראלי נחשף באותן שנים למהפכה באיכות הדירות שהוצגו בפניו, ושכונות חדשות נוסח העיר החדשה (דאז) מודיעין, אם המושבות בפתח תקווה, קריית השרון בנתניה, רמות בבאר שבע ועוד, שלא לדבר על פארק צמרת בתל אביב, הביאו מפרטים טכניים שלא היו מוכרים כמעט עד אז. אלה כללו גם דירות עתירות חדרים, והיו פרויקטים לא מעטים שבהם יזמי הנדל"ן ויתרו לחלוטין על הקמת דירות של 4 חדרים, ודירות קטנות יותר מלכתחילה לא הובאו בחשבון.
ואולם מאז 2009 נרשם, לראשונה מאז הקמת המדינה, תהליך של ירידה במספר החדרים של הדירות, ודירה ממוצעת שהוחל בהקמתה בשנה שעברה כוללת כאמור רק 4.1 חדרים.
עודף בדירות גדולות
אין מדובר בנתון מקרי אלא במגמה רבת־שנים. מומחים עימם שוחחנו סבורים כי הזינוק שחל בבניית דירות גדולות, ארע עקב המחסור המצטבר בדירות כאלה מהעשורים שלפני כן, השיפור במצב הכלכלי של התושבים, וגם בגלל דרישה מפורשת של הרשויות המקומיות שרצו להביא אליהן אוכלוסייה מבוססת - וזאת באמצעות בניית דירות גדולות.
אחת ההערכות היא שבהדרגה נוצר מצב של עודף בדירות גדולות, לעומת מחסור שעלה והלך בדירות של 3 חדרים ופחות. גם רשויות התכנון נכנסו לתמונה, שעה שדרשו לכלול הקצאות מסוימות של דירות קטנות בפרויקטים, שישמשו אוכלוסיות כמו זוגות מבוגרים, גרושות וגרושים וזוגות צעירים.
יש גם סיבות נוספות: הבנייה הרבה של דירות במסגרת "מחיר למשתכן" ותוכניות הדיור המסובסד הקטינה מאוד את ממוצע החדרים. גם בהתחדשות עירונית ותמ"א 38, הדירות הקיימות אומנם מוגדלות, אך פעמים רבות גם הדירות החדשות מגיעות לרמה של 3-4 חדרים. ולבסוף, גם האצת הבנייה בערים גדולות ובראשן תל אביב וירושלים (שבשתיהן נרשמו בשנה שעברה כ־20% מכלל התחלות הבנייה במדינה), תורמת לירידה במספר החדרים של דירות חדשות. בדרך כלל במרכזי ערים גדולות גודלי הדירות קטנים יותר מהנהוג במקומות אחרים.
ועניין אחרון: עליות המחירים הגדולות זה כמעט 20 שנה. אלה מגבילות את האפשרות של הרוכשים לרכוש כל גודל דירה שהם רוצים, ורבים מהם, בעיקר זוגות צעירים, מתפשרים על דירות קטנות יותר. היזמים מבחינים בזה, ומעדיפים לשנות את תמהיל הדירות בהתאם.
"בשנות ה־80 עד תחילת האלפיים, הציבור התנהג כמו ילד שסבל מחסך בממתקים, ולפתע מצא שקית מלאה והתנפל עליה. משפחות שגדלו בדירות 2.5 חדרים פתאום ראו דירות מרווחות עם חדר לכל ילד, והתנפלו עליהן. בנוסף, בשנים הללו הייתה תופעת פירבור גדולה, שבה הוקמו הרבה מבנים צמודי קרקע עם הרבה חדרים", אומר מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח. "בעשור הקודם התחלנו לראות מגמה של עלייה בגירושים ובהיקף האוכלוסייה שצריכה דירות קטנות. בנוסף, עליית המחירים הדרמטית, במיוחד באזור המרכז, הביאה אנשים להתפשר על מקומות המגורים וגודל הדירות שלהם".
אלמליח מוסיף כי "גם השיקול שפעם הנחה ראשי ערים לעודד הקמת דירות גדולות - כבר לא נכון. היום יש במרכז העיר דירות קטנות במגדלים שמתוחזקים ע"י ועד חזק או חברת ניהול, ושמאוכלסות ע"י אוכלוסייה חזקה".
