100 תוכניות שמקודמות בימים אלה עתידות לשנות דרמטית את מרכזי ערי גוש דן. מדובר בתוכניות של מתחמי תחנות המטרו, הרכבת הקלה שתעבור מתחת לגוש דן, שכוללות לא פחות מ-300 אלף יחידות דיור באזור הצפוף ביותר במדינה. אחת המתקדמות שבהן, ברחוב אחוזה ברעננה, עתידה להגדיל במאות אחוזים את מספר הקומות, הדירות והתושבים סביב התחנה המתוכננת. מי שמנסה להבין את גודל המהפכה שתהיה פה בעדו עשור או שניים, יכול להסתכל על המספרים של מרכז רעננה.
התוכנית ברעננה (תמל/2072) מקודמת על רקע אחד מקווי המטרו (M1), שיגיע מת"א, דרך גלילות והרצליה, ויחצה את רעננה דרך השדרה המרכזית בעיר, רחוב אחוזה. התחנה תוקם בפינת אחוזה-בן גוריון.
● האזורים בת"א שרשמו את הירידות החדות ביותר במחיר
● פרויקט ההתחדשות העירונית החליף ידיים. מה צריך לעשות?
כיום מצויים בתחום התוכנית מבני מגורים שבהם 3,177 יחידות דיור במבנים שגובהם נע בין צמודי קרקע ישנים למבנים בודדים של שבע קומות (רוב האחרונים עברו תמ"א 38). רוב מבני המגורים בסביבה הם מבנים ישנים של 2-4 קומות. כמו כן במתחם שטחי מסחר של כ-46 אלף מ"ר. כיום המתחם אינו פועל כמע"ר (מרכז עסקים ראשי) עירוני של ממש. התוכנית מציעה מהפכה של ממש: התחדשות עירונית במתווה של פינוי-בינוי בעיקר, שבמסגרתה יגדל מספר יחידות הדיור בכ-160% ויגיע לכמעט 8,400 דירות, במבנים של 8-16 קומות; לאזור יתווספו שטחי תעסוקה בהיקף של 45 אלף מ"ר, ו-40 אלף מ"ר שטחי מסחר.
הגדלה של מאות אחוזים
מדובר בהגדלת הבינוי במאות אחוזים, שכמובן תשליך גם על מספר התושבים במתחם, שכיום מונה כ-5,100 איש, חלקם הגדול אנשים מבוגרים. בעתיד, עם יישום התוכנית, יעלה מספר התושבים לכ-20 אלף איש.
חברה פרטית מטעם הוותמ"ל שמקדמת את התוכנית ערכה כנסי הסברה בקרב תושבי המתחם, ואף סקר חברתי בין תושבי המקום. הסקר העלה, בין היתר, כי בקרב תושבים יש אי-בהירות לגבי התמורות שיקבלו. חלקם מעדיפים להמתין להבשלת התוכנית, חלקם מסתכלים על העתיד וסבורים כי הבעלויות על הדירות ישתנו (ככל הנראה יורשים שיבואו במקומם), ואילו אחרים שמשכירים את הדירות חוששים, ששוכרים יירתעו בשנים הבאות, ביודעם שהמתחם עתיד לעבור תהליך ארוך מאוד של פינוי-בינוי.
הוותמ"ל שמטפלת בתוכנית ערכה לפני כחודש שולחנות עגולים במטרה להתמקד בפתרון הבעיות הקיימות כדי להמשיך לקדם את התוכנית. ואכן, לוחות הזמנים לקידום התוכנית נחשבים למהירים מאוד בעולם התכנון הישראלי, ועד לסוף השנה הבאה היא אמורה להתאשר.
"בעלי זכויות רבים"
האם זה יקרה? אנשי נדל"ן הפועלים בסביבה מתריעים ממורכבות התוכנית. קובי ארדיטי, מנכ"ל RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, הפועלת בשני מתחמים באזור רחוב אחוזה, מסביר כי מורכבות ההתחדשות באזור אחוזה נובעת מהיקפה של התוכנית, ובפרט מהמצב הקיים בשטח. "אנחנו מדברים על תוכנית המשתרעת על פני שטח של כ-2 ק"מ לאורך המטרו, עם בעלי זכויות רבים. במצב הנוכחי קיימים בשטח דירות, חנויות, משרדים, חניונים, מחסנים, אולמות ושטחים נוספים בייעוד ייחודי. לכל זאת צריכה לתת התוכנית מענה".
עו"ד ירון שלומוביץ, ממשרד שלומוביץ-סורקין ושות', המייצג בעלי זכויות באזור, שם את הדגש על הפיצויים והתמורות שיינתנו לבעלים. "ישנם בעלי נכסים באחוזה וברחובות הסמוכים המחזיקים חלקים משמעותיים ברכוש המשותף, כגון חניונים או חנויות מסחר. הם נהנים מהכנסות יציבות משכירות או מדמי שימוש, בעוד שהתוכנית עלולה לפגוע בהכנסותיהם. במקביל, בעלי הדירות צפויים להתמודד עם השלכות של הגדלת הצפיפות ומספר השכנים". אם כל אלה לא יובאו בחשבון, שלומוביץ מתריע, יירשמו הרבה התנגדויות שעלולים לעכב את התוכניות.
מתחם אחוזה הוא כאמור רק דוגמא אחת מ-100 תוכניות שמקודמות כיום בערים הסובבות את ת"א. בשנים הקרובות יבשילו עוד עשרות תוכניות, שכל אחת מהן תהווה רעידת אדמה מקומית, ויש להניח שכולן ילוו גם במאבקים מקומיים ובהליכים משפטיים.
תוכנית המטרו כוללת שלושה קווים, באורך כולל של 145 ק"מ ועם 109 תחנות, בתחומן של 24 רשויות באזור ת"א. תאריך היעד להשקת המטרו עומד עדיין על 2037, אבל לכולם ברור שהוא לגמרי לא סופי. תוכנית המתאר הארצית תמ"א 70, המלווה את קווי המטרו, הגדירה מרחבי השפעה סביב צירי ותחנות המטרו, שאמורים לעבור שינוי רדיקלי, שיבוא לידי ביטוי בתוספת גדולה מאוד של יחידות דיור, שטחי מסחר, ציבור ותעסוקה.
