האם כדאי להשקיע בנדל"ן בישראל? התשובה השגרתית היא שהיו לכך זמנים טובים יותר. הריבית עודנה גבוהה, התשואה נמוכה, הסיכון לירידת מחירים עולה, ובאופן כללי אין בעיה למצוא אפיקי השקעה אטרקטיביים יותר. ואולם, יש מי שסבורים אחרת. מנתוני רשות המסים, שהועברו לבקשת גלובס, עולה כי במהלך המלחמה עלה מספר משקיעי הנדל"ן בישראל בשיעורים גבוהים בהרבה מאלה של רוכשי דירות יחידות, והציבור שבלט יותר מכל היה דווקא של "אספני הדירות" המחזיקים בתשע דירות ויותר.
● משכירים דירה? הכללים של רשות המסים שחובה להכיר
● יזם הפרויקט בנה פנטהאוז לעצמו ואז מכר אותו בדיסקאונט
● עשירי־העל כבר לא מסתפקים באחוזות. הם רוצים את הרחוב כולו
בעבר קבעה רשות המסים כי השכרה של יותר מ-10 דירות תמוסה כעסק, ולא תהנה ממסלולי מס מוזלים על דירות. יחד עם זאת, לא מדובר בהוראה מחייבת ובתי המשפט נדרשים עדיין פה ושם להכריע האם מדובר בהכנסה פסיבית של בעלי הדירות או בעסק לכל דבר.
מנתוני היסוד של רשות המסים, הנכונים לחודש שעבר, עולה כי בישראל יש כ־1.77 מיליון משקי בית שמחזיקים בדירה אחת בבעלות, ועליהם נוספים עוד כ־424 אלף משקיעים המחזיקים בלפחות שתי דירות. אלה מחזיקים בידיהם יותר ממיליון דירות, אך מספרן המדויק אינו ידוע במלואו שכן חלק מהבעלות היא חלקית, ולא כל הדירות שברשותם מיועדות בהכרח לצורכי השכרה. לפיכך נראה כי נתונים אלו אינם רחוקים מנתוני הלמ"ס משנה שעברה, שלפיהם כ־30% מכלל הדירות בישראל - כ־900 אלף במספר - משמשות להשכרה.
ואולם, בעוד הלמ"ס בודקת את מספר הדירות, ברשות המסים בוחנים את מספר הנישומים ואת כמות הדירות שכל אחד מהם מחזיק, וכאן מתגלה מגמה מרתקת, שלכאורה מנוגדת להיגיון הרגיל.
זינוק חד באספני הדירות הכבדים
כשמסתכלים על בעלי הדירות היחידות, מספרם מתחילת המלחמה - ליתר דיוק מתחילת 2024 - עלה בשיעור של 8%. לעומת זאת, כמות בעלי יותר מדירה אחת עלתה באותה תקופה ב־13%. וכשמודדים את העלייה במספר "אספני הדירות" הכבדים ביותר, שמחזיקים בחמש דירות ומעלה, רואים שמספרם הגיע השנה לכ־12 אלף, שהם עלייה של 17% לעומת 2024. אם נלך לקצה הפירמידה ולמי שמחזיקים בתשע דירות ויותר בבעלות, הנתונים בולטים אף יותר כאשר בחודש שעבר נמנו 1,067 משקי בית כאלה, לעומת 891 בתחילת 2024 - עלייה של 20%.
מאידך, יש לזכור כי על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, השתתפות המשקיעים נמוכה ומגיעה לכ־15% מכלל הפעילות. עוד עולה מהם כי המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר הם רוכשים, ולכן הכלכלן הראשי מתריע לא פעם על כך שמלאי הדירות להשכרה בישראל נמצא בירידה. אולם, הכלכלן הראשי אינו מביא בחשבון דירות המגיעות לידיים חדשות באמצעות ירושות, ומנתוני רשות המסים והלמ"ס עולה כי מספרן של אלה גדול מאוד.
נוסף על כך, ישנם בעלי קרקעות שהתקשרו בעסקאות קומבינציה עם יזמי נדל"ן וקיבלו בתמורה יחידות דיור בפרויקט שהוקם עליהן. משום שאינם רשומים כרוכשי דירות בשוק אלא כבעלי נכסים מתוקף הקרקע, הכלכלן הראשי אינו יכול להבחין בהם, בעוד שרשות המסים מצליחה לזהות זאת.
מהשקעה פסיבית - לעסק מנוהל לטווח ארוך
מספרם הגדל של המשקיעים הכבדים מלמד כי ירושות אינן ההסבר המספק להחזקת כמות גדולה כל כך של דירות. מדובר בנתון עומק משמעותי המעיד לכאורה כי מעל כמות מסוימת של נכסים, נוסחאות מקובלות חדלות להיות רלוונטיות.
אי אפשר להשוות משקיע שמחזיק בדירה או שתיים להשקעה למשקיע שמחזיק עשרה נכסים ויותר. אצל הראשון מדובר בסוג של הכנסה צדדית פסיבית הדורשת מעקב שוטף אחר התשואה, מחירי הדירות ודמי השכירות. אצל השני מדובר בעסק לכל דבר ועניין שדורש ניהול אקטיבי, ופחות מתעכב על תהליכים קצרי־טווח כמו ירידות מחירים זמניות או תנודות בתשואה.
הנתונים מלמדים אפוא כי יש ציבור מצומצם אך מתוחכם שאינו רואה פסול בהחזקת נכסים בישראל בתקופה מאתגרת. להפך, הוא פועל להגדלת מצבת הדירות שברשותו ומנצל את התנאים הנוחים יחסית שנוצרו לרוכשים בימים אלה על רקע ירידת הביקושים בשוק.
מה אומרים הנתונים על הפערים בישראל
מעבר למספרים, בחינת הנתונים מההיבט החברתי מדגישה שוב כיצד הפערים הכלכליים במדינה הולכים ומתרחבים. המצב קשה במיוחד עבור רוכשי דירה ראשונה, ובראשם הזוגות הצעירים. חרף מאמצי הממשלה לעודד רכישה באמצעות תוכניות כמו "דירה בהנחה", בתוך כשנתיים וחצי נוספו לרשימת בעלי הדירות בישראל 8% משקי בית חדשים בלבד.
לעומתם, כאמור, מספרם של בעלי תשע דירות ומעלה זינק ב־20%. מדובר במעמד אמיד ומבוסס, שמנצל את התקופה כדי לחזק אחיזה בנדל"ן. מגמה זו משתקפת היטב גם בנתוני המשכנתאות האחרונים, המצביעים על עלייה בשיעור ההלוואות שניטלו לרכישת דירות יקרות בשווי של חמישה מיליון שקל ומעלה.
