בזמן שריבית בנק ישראל יורדת, המשכנתאות לא מתקזזות בהתאם. בחודשים האחרונים נרשמת עלייה במרווחי הריבית שגובים הבנקים, שמקזזת חלק ניכר מהפחתות הריבית במשק - כך עולה הן משיחות עם גורמים בשוק המשכנתאות והן מנתוני בנק ישראל. באפיק המשכנתאות בריבית המשתנה התקבלו הצעות במרווח של 1%-1.3% מעל הריבית שהיו צריכים לגזור (מתשואת האג"ח הממשלתית הרלוונטית). זאת בעוד שבעבר המרווחים כבר הגיעו לכ-0.7%.
● משכירים דירה? הכללים של רשות המסים שחובה להכיר
● המומחה שמעריך: שני גורמים יקבעו כעת את הכיוון בבורסה של תל אביב
משיחות שערך גלובס עם גורמים בענף עולה כי באופן פרדוקסלי, עבור מי שמעריך שריבית בנק ישראל תמשיך לרדת נוצר "חלון הזדמנויות" של שבועות ספורים, שבמהלכם ניתן יהיה ליטול משכנתאות בריבית טובה יותר, גם בתרחיש של עוד הפחתה או שתיים של ריבית בנק ישראל.
ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.5%, ולכן ריבית הפריים (שניתנת ללקוחות הטובים ביותר של הבנק) עומדת על 5%. מכך נגזרות המשכנתאות על מסלוליהן השונים. עד לפני שנה עמדה הריבית במשק על 4.5%, ומאז ביצע הנגיד אמיר ירון כמה הפחתות. ביולי וגם בהחלטה הקודמת הפחית 0.25% (בכל פעם).
הבנקים נהנים כרגע מביקושי שיא למשכנתאות, ואלה הסתכמו ביוני האחרון בלמעלה מ-11 מיליארד שקל. על אף החולשה בשוק הנדל"ן למגורים, שמתבטאת בין השאר בצניחה במספר העסקאות לרכישת דירה, ישראלים רבים נדרשים רק כעת לקחת משכנתאות על עסקאות שנחתמו לפני שנתיים-שלוש, במסגרת מבצעי המימון השונים שדחו את מועד לקיחת המשכנתא למסירת הדירות. הביקוש הגדול והגמישות הנמוכה של אותם קונים מעבירים את הכוח לידי הבנקים, ומאפשרים להם להגדיל את המרווחים.
את מאמצי הבנקים שלא להקטין את הריבית באותה רמה שמוריד אותה בנק ישראל ניתן בהחלט לראות מנתוני הבנק הרשמיים. אם ביולי אשתקד עמדה הריבית השקלית הממוצעת על המשכנתאות על 5.11%, הרי שביולי שחלף היא עמדה על 4.74%. זו אומנם ירידה של 0.37%, אך כאמור, ריבית בנק ישראל ירדה באותה תקופה ב-1%.
"ריבית בנק ישראל היא רק נקודת ההתחלה"
במיוחד בולטת ההתנהלות מאז אפריל האחרון. אם באפריל הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה ל-4.73%, הרי שבחודשיים שבאו לאחריה היא טיפסה ל-4.9% כמעט, וביולי שחלף שוב ירדה ל-4.74%, לאחר שתי הפחתות הריבית (0.5% במצרפי). גם כאן הריבית ירדה בפחות מ-0.2% בתוך חודשיים, פחות ממחצית משיעור ההפחתה שלה במשק.
תומר ורון, היועץ הפיננסי של רייזאפ ומגיש הפודקאסט הכסף של החיים עצמם, פרסם בימים אלה נתונים מהצעות משכנתאות שקיבלו לקוחות שלו במסלולים של ריבית משתנה לא צמודה. על משכנתא בגובה של קצת פחות מ-300 אלף שקל לריבית משתנה לא צמודה, שמתעדכנת מדי שנתיים לפי אג"ח ממשלתיות, הוצעה ריבית של 4.64%, מרווח של 1.33% מעל תשואת האג"ח הרלוונטית (3.3%). במסלול אחר, למשכנתא של 400 אלף שקל הוצעה ריבית של 4.46% במרווח של 1%+. הגם שאלו הצעות ראשוניות בלבד, וניתן ורצוי לקיים מו"מ כדי להפחית את המרווחים והריבית, זו אינדיקציה להגדלת המרווחים שמנסים הבנקים להשיג.
בעת נטילת משכנתא, מסביר ורון, "אנחנו נוטים להסתכל על ריבית בנק ישראל, אבל זו רק נקודת ההתחלה. בסופו של דבר מה שקובע כמה נשלם על המשכנתא הוא הריבית ארוכת-הטווח משוק האג"ח, ועל זה המרווח שהבנק מוסיף מעל עלות גיוס הכסף. כשהמרווח הזה גדל, הלקוחות נהנים פחות מירידת הריבית במשק".
ורון מציין כי "בחודשים האחרונים אפשר לראות שבחלק מהמסלולים ירידת הריבית במשק לא מתורגמת במלואה לירידה בריבית המשכנתאות. כלומר, עלות הכסף של הבנקים ירדה, אבל הריבית שמוצעת ללקוחות ירדה בקצב איטי יותר. הבנקים מנסים לפתוח את המרווחים אחרי שנשחקו בתקופת הריבית הגבוהה, ובפועל חלק מהירידה פשוט נשאר אצל הבנקים".
הוא מדגיש כי "מבחינת הציבור המשמעות ברורה: לא להניח שהורדת ריבית תבטיח אוטומטית משכנתא זולה יותר. דווקא בתקופה כזו חשוב לבחון את ההצעות לעומק, להשוות בין בנקים ולנהל משא ומתן עקשני יותר".
גורם פיננסי הפועל בעולם המשכנתאות אומר כי "היה לבנקים מאוד קשה דווקא כשהריבית עלתה בעבר. הם הלכו אז וצמצמו את המרווחים, גם בשל התחרות במשכנתאות, אבל גם בגלל שלציבור היה קשה לקחת אותן. התוצאה הייתה ירידה ברכישת הדירות. אז עכשיו, כשהריבית יורדת, הם מנסים לחזור ולהעלות את המרווחים, ולפתוח אותם בחזרה (לייקר את המשכנתא כנגד ירידת הריבית במשק)".
כשהריביות עלו הבנקים צמצמו את המרווחים דרמטית, אפילו להפסד, כדי להחזיק את החמצן בשוק, וספגו את עליית הריבית. עכשיו כשהריבית יורדת, הם קצת מחזירים אותם.
חלון הזדמנויות לנטילת משכנתאות
בשל מרוץ העלאת המרווחים על ידי הבנקים, וגם בשל הדרך שבה מרכיבים את מסלולי המשכנתאות השונים, נוצר בשבועות אלה באופן פרדוקסלי מעין חלון הזדמנויות לנטילת משכנתא חדשה. כך שמי שחושב כיום שהנגיד יפחית את הריבית בחצי השנה הקרובה עוד פעם או פעמיים, דווקא בשבועות אלה נוצרה לו הזדמנות לריבית זולה יותר על המשכנתא מאשר בעתיד.
כפי שמסביר יונתן ברלינר, בעל חברת תוכנה בתחום ייעוץ משכנתאות, "מי שמצפה להמשך ירידת ריביות, כדאי לו לקחת את שחרור המשכנתא הראשון עכשיו ולא לחכות. ואם מישהו יכול לשלם את התשלום הראשון על המשכנתא לקבלן עכשיו, והוא שוקל אם לחכות למשל חצי שנה מתוך ציפייה שהריביות ימשיכו לרדת, אז עדיף לו לקחת אותה היום. הסיבה היא שיחד עם ירידת הריביות בשוק, המרווחים צפויים לטפס, וגם אם הריבית במשק תמשיך לרדת, הבנקים יקזזו חלק מהירידה על ידי העלאת המרווחים". ברלינר מוסיף כי באפיקי המשכנתאות בריביות המשתנות, "המרווח (התוספת) חשוב הרבה יותר מהריבית שבתקופה הראשונה".
ברלינר מדגיש עם זאת כי "כמובן שמי שחושב שהריבית תעלה, או אפילו תישאר ללא שינוי - עדיף לו להמתין". עדיין הוא מוסיף סייג קטן, בהקשר של מסלולי המשכנתאות צמודי המדד. "לגבי מסלולים צמודים למדד, מכיוון שצפי הריבית שם שונה, ושני המדדים הקרובים צפויים להיות גבוהים מאוד, כדאי בכל מקרה לדחות את הביצוע שלהם בחודש וחצי (עד אחרי אמצע ספטמבר הקרוב)".
למרות המאבק של הבנקים להעלאת המרווחים, בהתאחדות יועצי המשכנתאות מבקשים להרגיע את הציבור. שם אומרים כי למרות הנתונים האחרונים, עדיין ברמה ההיסטורית המרווחים כיום נותרו נמוכים. "על אף העלייה הקלה במרווחים לאחרונה, מרווחי הריבית של הבנקים עדיין נמוכים משמעותית ממה שהיו בתקופת ריבית האפס", אומרים בהתאחדות. "להערכתנו, הבנקים מבינים היטב שריבית בנק ישראל לא תחזור לרמות האפסיות הללו, ולכן המרווחים גם לא יחזרו לרמות הגבוהות שהיו אז".
"המרווחים מתחילים לעבור התאמות מחדש"
בשנים האחרונות, הם מוסיפים ומדגישים, המרווחים הצטמצמו לרמות נמוכות מאוד כאשר הריבית היתה בשיאה. "עודפי ההון במערכת הבנקאית לצד הצמצום בהיקפי השוק הובילו לכך שהבנקים ספגו חלק משמעותי מעליית הריבית והורידו מרווחים", אומרים בהתאחדות. "במסלולים המשתנים, שבהם קל לראות את המרווח מעל ריבית הבסיס, עברנו ממרווח ממוצע של כ-2%+ בעבר לשפל חסר תקדים של 0.2%-0.4%. כיום, עם שינוי תנאי השוק ותחילת הורדות הריבית, המרווחים מתחילים לעבור התאמות מחדש לרמה של כ-0.8%-1% - עדיין פחות מחצי ממה שהורגלו לגבות בעבר.
"יועצי המשכנתאות היו ונותרו מחוללי התחרות המרכזיים בשוק, וביחד עם הרפורמות של בנק ישראל יש לנו חלק מכריע בבלימת עליית המחירים. תפקידנו לא להתערב בתמחור, אלא לפתוח חסמים ולייצר תחרות חזקה בכל תנאי שוק - על המחיר, המוצרים והתאמת העסקאות, כדי להבטיח תנאים הוגנים ללווים".
