לירן וקרן רוטר ניהלו חיי משפחה טיפוסיים בישראל: משפחה צעירה, בית עם משכנתא ביבנה וילדים קטנים - אבל הם הרגישו שמשהו לא עובד. קרן סבלה מהעבודה שלה, וההכנסות של שניהם הספיקו לניהול החיים, אבל לא הרבה יותר מזה.
בניגוד למשפחות רבות שנמצאות במצב הזה, לירן וקרן החליטו לא להשלים עם המצב, חישבו מסלול מחדש ויצאו לדרך ששינתה לגמרי את חייהם. שמונה שנים לאחר השינוי הגדול, שכולל מכירה של הבית, ורכישה של עוד ועוד נכסים בארצות הברית, נראה שהם מרוצים.
● הריבית ירדה, אבל הבנקים לא ממהרים להוזיל את המשכנתא
● רק לא לשלם מס גבוה: כמה אנשים בישראל מחזיקים ב-9 דירות
● "היכונו לצונאמי של קריסת חברות": תחזית האימים של אבישי עובדיה
"זה התחיל ממשהו פנימי שבער בנו. היה רצון לעשות שינוי גם בשבילנו וגם בשביל הילדים", אומר רוטר בפתח הפגישה עימו, שהתקיימה במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס. הוא מספר כיצד זוג שלא מגיע מבית עם כסף גדול, מחזיק כיום לא פחות מ־14 דירות להשקעה, כולן במילווקי שבצפון ארצות הברית.
המסע שלהם התחיל לאט, והתקדם בהדרגה, שלב אחרי שלב. בסדנה של מנטור כלכלי הם פגשו באיש נדל"ן, שהזמין אותם לקורס השקעות בארצות הברית. הרצון שלהם לבצע שינוי, לצד התכנים שאליהם הם נחשפו בקורס - הולידו די מהר עסקה ראשונה מעבר לים.
"זה קורס יזמי מעשי שחייב אותנו להמון ויתורים. במשך שמונה חודשים לא התעסקנו בדברים אחרים מלבד נדל"ן. לא יצאנו, לא ראינו סדרות טלוויזיה - היינו עסוקים בלימוד וביצירת רשת קשרים עסקיים - מתווכים, קבלנים וסוכני ביטוח. כל מה שצריך כדי להתחיל לרכוש נכסים בארה"ב", מספר רוטר.
"פשוט להתחיל"
רוטר מספר שעוד בטרם בוצעה העסקה הראשונה שלהם, הם בחרו במילווקי מכמה סיבות. לדבריו, "מדובר באיזור כלכלי מאוד חזק במיד ווסט. תמ"ג בהיקף של שליש מהתמ"ג של מדינת ישראל באזור כלכלי שיש בו 450 אלף בתי אב. מחירי הכניסה יחסית נוחים - 100־200 אלף דולר לבית באזורים טובים. נוסף לכך, שוק השכירות יציב מאוד, גם בשל העובדה שאין הרבה התחלות בנייה חדשות".
העסקה הראשונה שלהם במילווקי נעשתה אי שם ב־2019. רוטר: "רכשנו בית פרטי עם שלושה חדרי שינה וחצר ב־40 אלף דולר, זה מחיר שכבר לא קיים כיום. הבית שופץ בעוד 10,000 דולר, והיום הנכס הזה כבר שווה 110 אלף דולר. התחלנו עם 850 דולר שכירות חודשית והיום היא כבר מגיעה ל־1,250 דולר בחודש".
כיצד מימנתם את העסקה?
"בזמנו היו לנו 100 או 120 אלף שקל בקרן השקעות מסוימת, ובזה השתמשנו כדי לממן את הרכישה ואת השיפוץ. לא לקחנו מימון עבור העסקה".
הוא סבור שהמינוף הוא כלי חשוב, כמו גם הלוואה כנגד נכסים, אך יש גם מקום לרכישה במלוא הסכום, בהתאם לשיקולים שונים. לדבריו, באותו שלב הדבר החשוב היה פשוט להתחיל.
"העסקה הראשונה לא תהפוך אותך למיליונר", הוא אומר. היא נועדה לעבור את המחסום הפסיכולוגי - להוכיח שאני יכול לרכוש במדינה זרה, בתרבות זרה, בשפה זרה".
לדבריו, הם עשו בעסקה הזו שתי טעויות. "הטעות הראשונה היא שקנינו את הנכס עם סוכן שייצג את שני הצדדים, היה שם ניגוד אינטרסים שבזמנו לא נתנו לו משקל רב, הטעות השנייה היא שקנינו עם שוכרת קיימת. היא הפסיקה לשלם אחרי חודשיים והיינו צריכים לפנות אותה בהליך של eviction. לשמחתנו מילווקי נמצאת במדינת ויסקונסין שנחשבת לידידותית לבעלי נכסים".
המעבר לשכירות
את הנכס השני הם רכשו כמה חודשים לאחר מכן. זה היה "דופלקס בעל שתי יחידות דיור שנקנה ב־67 אלף דולר ושופץ ב־24 אלף דולר", הוא מספר. הפעם המימון הגיע מהלוואה שהם לקחו בישראל, ושעבוד דירת המגורים שלהם ביבנה. לדברי רוטר, "הגדלנו את המשכנתא בישראל, וקנינו את הנכס בארה"ב". עוד הוא מסביר כי הם התאמצו עבור העסקה, היות שהיא הרגישה להם כדאית במיוחד.
התיאבון של הרוטרים נפתח, אך נוצרה דילמה, היות שההון העצמי נגמר. זו הייתה הנקודה שבהם הם החליטו ללכת עד הסוף.
"הנכס השלישי הוא באמת גיים צ'יינג'ר", מספר רוטר." היה לנו ביבנה נכס - היה 'כסף בקיר' שלא יכולנו לעשות איתו שום דבר. הגענו למסקנה שאם אנחנו באמת רוצים לעשות שינוי, ולנצל את המומנטום של הניסיון שצברנו בכדי לייצר מציאות אחרת, אנחנו חייבים למכור את הדירה בישראל. ברור שההורים והמעגלים הראשונים התנגדו, וכולם אמרו לנו לא לעשות זאת, אבל זה מבחינתנו הצעד ששינה לנו את המציאות".
אחרי המכירה וסגירת הלוואות נותרו להם 1.2 מיליון שקל, מספר רוטר, ואיתם החלו להתגלגל להשקעות במילווקי. לדבריו, "התוכנית הייתה לייצר הכנסה חודשית לא מבוטלת, וגם לשחרר את קרן מהעבודה שלה".
מכרתם את הדירה בישראל, וזה אומר שצריך לעבור לגור בשכירות שעולה כסף פה בישראל.
"זה נכון, אבל במקביל גם התחלנו לקנות נכסים, שמכניסים כסף משכירויות. עסקה שלישית ורביעית הם שני בניינים שיצאו לשוק מאותו מוכר, ממש באותו רחוב".
אחרי משא ומתן, המחיר של כל בית - שלמעשה מורכב משתי יחידות דיור - נקבע על 150 אלף דולר, שעליו הם הוסיפו שיפוץ של 35 אלף דולר לבית. מימון בשיעור של כ־65% נלקח מבנק מקומי. תחילה, אי־שם בסוף 2021, הנכסים הושכרו בכ־1,200 דולר לחודש ליח"ד וכיום הם מושכרים בכ־1,500 דולר ליח"ד.
לדבריו היה מדובר גם בשינוי מבחינת אופי הנכסים. "נכנסנו לאזורים יותר טובים וגם יציבים מבחינת רמת השוכרים", הוא אומר.
למה אפשר לצפות מהתשואות החודשיות?
"בתים פרטיים אמורים לייצר 6%־8% תשואה לפני מס ואחרי הוצאות משתנות. בניינים בני 2־4 יח"ד אמורים לייצר 8%־10% תשואה לפני מס", הוא אומר ומסביר כי בניגוד לשיטה בישראל, המיסוי עשוי להיות זעום, וכי שיעור המס תלוי בנסיבות שונות ובמצבו של כל משקיע.
נקודה חשובה אחרת שאותה חייבים משקיעים להכיר, ושפחות מוכרת בישראל היא מס הירושה האמריקאי, שעשוי להיות גבוה, ולפגוע ברווחים מהשקעות. "המס מאוד אגרסיבי ועשוי להגיע ל־60%, אבל צריך להיערך מראש כי לזה יש פתרונות והם לא מסובכים. אני ממליץ, בעיקר למי שרוכש מספר נכסים, להתייעץ בנושא עם עו"ד מקומי", מסכם רוטר.
