כבר תקופה ארוכה שמחירי השכירות בישראל עולים בהתמדה. מה־7 באוקטובר 2023 עד מרץ 2026 נרשמה עלייה ממוצעת של כ־7% ברחבי הארץ, ונראה כי המגמה נמשכת: על פי הפרסום האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עבור יוני השנה, קצב העלייה השנתי (קרי השינוי ב־12 החודשים האחרונים) של שכר הדירה עומד על 4.4%; מדד תחזוקת הדירה עלה בשנה האחרונה ב־1.8%.
● הזוג שוויתר על דירה בישראל ומחזיק 14 דירות להשקעה בארה"ב
● ניו יורק: שוכרי דירות עשירים תופסים נתח מפתיע משוק הדיור המפוקח
כדי להבין את ההשפעה של המגמה הכללית על הערים והשכונות ברחבי הארץ, בדקנו יחד עם קבוצת יד2 היכן עלו מחירי השכירות בצורה הבולטת ביותר בשנה האחרונה, או במילים אחרות: מי הן השכונות שבהן המחירים עלו הכי הרבה - עלייה המסתכמת, בשנה אחת בודדת, בשיעור אחוזים דו־ספרתי, שהמשמעות שלה בתרגום לכסף יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים בשנה.
חשוב לציין כי ישנן גם שכונות שבהן חלה ירידה במחירי השכירות בשנה האחרונה, אך הן מעטות יותר - והירידה מתונה יותר, בהשוואה לשיעור העליות בשכונות המובילות את העליות.
עוד נציין כי המחירים המצוינים הם מחירי ביקוש - קרי המחירים שדורשים בעלי הדירות כדמי שכירות חודשיים, ולא בהכרח המחירים אשר מתקבלים בסופו של דבר בחוזי השכירות הנחתמים בין המשכיר לשוכר.
דירות 3 חדרים התייקרו יותר מדירות 4 חדרים
הניתוח של קבוצת יד2 נחלק לשניים: דירות שלושה חדרים ודירות ארבעה חדרים. הנתונים מראים באופן ברור כי שיעור העלייה בדמי השכירות החודשיים בדירות 3 חדרים היה גבוה יותר משיעור העלייה בדירות 4 חדרים. כך או כך, בשני סוגי הדירות העלייה הוסיפה מאות שקלים בחודש, בתוך שנה, ובמקרים ספציפיים אף יותר מזה.
כך, שיעור העלייה השנתית המשמעותי ביותר לפי נתוני קבוצת יד2 הוא 17% - בשכונות בית הכרם ורמת בית הכרם בירושלים, בדירות 3 חדרים: ביולי 2025 השכירות הממוצעת בשכונות אלו עמדה על 5,576 שקל בחודש, ואילו ביולי האחרון - 6,524 שקל בחודש, פער של 948 שקל, בתוך שנה אחת.
שכונה נוספת שבה המחירים עלו משמעותית היא גבעת הרקפות בקריית אתא. שם מחיר השכירות הממוצעת של דירת 3 חדרים ביולי 2025 עמד על 2,325 שקל וקפץ ל־2,663 שקל ביולי השנה - תוספת של 338 שקל לחודש.
אלו שיעורי העלייה הגבוהים ביותר, אך הפער הכספי הגדול ביותר נרשם בשכונת גני שרונה בתל אביב, שם גם מחירי השכירות נמצאים ברף גבוה משמעותית: בשכונה זו עלו מחירי השכירות הממוצעים בדירת ארבעה חדרים ב־10.8% בין יולי 2025 ליולי השנה - השיעור הגבוה ביותר לדירות 4 חדרים בשכונות שנבדקו. בכסף מדובר על תוספת של 1,305 שקל בחודש, מ־12,066 שקל בממוצע ב־2025 ל־13,371 שקל בממוצע השנה.
באזור "המרכז השקט" של פתח תקווה נרשמה בשנה האחרונה עלייה של 10.5% בשכירות הממוצעת בדירות ארבעה חדרים, מ־6,054 שקל ביולי 2025 ל־6,690 שקל ביולי השנה, פער של 636 שקל בשכירות החודשית.
ככלל, ייתכן כי אחת הסיבות המרכזיות לעלייה המשמעותית יותר בשכירות הממוצעת בדירות 3 חדרים לעומת דירות 4 חדרים, היא שהאחרונות בבסיסן יקרות יותר - ולכן כל עלייה שווה הרבה כסף ומורגשת היטב בכיס, מה שעשוי להוביל לקצב עלייה מתון יותר דווקא בדירות מסוג זה.
היכן נרשמו עוד פערים משמעותיים מאוד, של מאות שקלים, בשכירות החודשית? בדירות שלושה חדרים באזור מרכז ירושלים, שם העלייה היא אומנם "רק" של 10.4%, אך במונחים כספיים העלייה היא של 745 שקל בחודש; ובדירות 3 חדרים בשכונת מונטיפיורי בתל אביב, שם העלייה באחוזים היא של 8% "בלבד", אך הפער הכספי הוא של 740 שקל בחודש.
נציגות נכבדת לת"א דווקא בירידות
בעת האחרונה, על רקע הירידה בפעילות בענף המגורים ומיעוט העסקאות היחסי, בולטת תל אביב - שם רבים טוענים כי קשה הרבה יותר למכור דירות בהשוואה לעבר. ניתן היה להניח כי מיעוט עסקאות לרכישת דירות תביא לעלייה במחירי השכירות - אך תל אביב בולטת בנתוני קבוצת יד2 דווקא ברשימת השכונות שבהן נרשמה ירידה במחירים. ייתכן מאוד שבהתבוננות על העיר כולה כמקשה אחת, בכל זאת ישנה עלייה שנתית במחירי השכירות - אך לפי הנתונים ישנן לא מעט שכונות בעיר שבהן דווקא נרשמה ירידה במחירים בשנה האחרונה.
כך למשל, אזור הצפון החדש בחלקו הצפוני והדרומי מוביל את שיעור הירידות בדמי השכירות הממוצעים בדירות ארבעה חדרים - כ־5%-5.5 בשנה האחרונה. מדובר על ירידה של יותר מ־600 שקל בחודש. בשכונת נווה חן נרשמה ירידה של 11.7% בדירות 3 חדרים - הירידה החדה ביותר מכל השכונות שנבדקו - המתורגמת לכ־635 שקל פחות בחודש. בולטת ברשימה זו שכונה רביעית מתל אביב, יד אליהו, שם המחירים ירדו ב־7.5%, ובכ־500 שקל ב"תרגום" לכסף.
סימה אזולאי, מנכ"לית נדל"ן יד שנייה ביד2, אומרת כי "כבר אי־אפשר להתייחס למחירי השכירות ברמת העיר כמקשה אחת, בלי להביא בחשבון את הפערים המשמעותיים בין השכונות שבתוכה.
"מניתוח נתוני יד2 אנו רואים ששוק השכירות כבר לא נע באופן אחיד, אלא מתאפיין בפערים הולכים וגדלים בין שכונות. הביקוש המקומי, היצע הדירות, התחדשות עירונית, מאפייני האוכלוסייה ורמת הנגישות - כל אלו משפיעים יותר מאי פעם על המחירים. בעוד בשכונות מסוימות בעלי הדירות עדיין מצליחים להעלות מחירים באופן משמעותי, באחרות השוק כבר מאותת על התמתנות ואף על ירידות. לכן עבור מחפשי הדירות המשמעות ברורה: חשוב לבחון את השוק ברמת השכונה ולא רק ברמת העיר, שכן המרחק בין שתי שכונות סמוכות עשוי להתבטא כיום בפער של מאות ואף יותר מ-1,000 שקל בשכר הדירה החודשי".
טליה קורן, בעלים ושותפה ב־Re/max Advantage, אומרת לגלובס: "יש קשר ישיר וחזק מאוד בין העלייה המתמשכת במחירי השכירויות לבין מחירי הדירות: למרות הדיבורים על ירידות מחירים, מחיר דירה ממוצעת עדיין גבוה מאוד יחסית, והרבה אנשים - לא רק זוגות צעירים, אגב, שעליהם מדברים בדרך כלל, אלא גם מבוגרים למשל שלא יכולים לקחת משכנתה - פשוט מגלים שהם לא מצליחים לרכוש דירה, ופונים לשכירות.
"יש לנו הרבה מאוד מקרים שבהם אנשים הגיעו בכוונה לרכוש דירה חדשה, וכשהבינו שזה פשוט גדול עליהם, החליטו לשכור דירה - ואני מאמינה שהרבה מאוד אנשים עושים את זה היום, ולכן מחירי השכירויות עולים ועולים.
"כל עוד דירות יד ראשונה יקרות מאוד, והמוכרים עוד לא 'יורדים מהעץ', זה לא יקרה. כששוק הדירות למכירה יהפוך לנגיש יותר, גם מחירי השכירות יתמתנו. אני חושבת שזה יקרה, ועליית מחירי השכירות תיעצר, אבל במדינת ישראל כבר למדנו שאי־אפשר לדעת מה יקרה מחר, ולכן קשה מאוד לנבא מתי עצירה כזו תקרה בפועל".
למה לדעתך אנחנו רואים עליות דווקא בדירות שלושה חדרים?
"אנשים מדברים כל הזמן על יוקר המחיה ומחפשים דרכים להוזיל את העלויות החודשיות, ואחד הפתרונות הוא לעבור אולי לדירה קטנה יותר, דירת שלושה חדרים במקום ארבעה חדרים, ומחוץ לתל אביב־יפו היקרה - בבת ים, בפתח תקווה וכדומה, ערים שבהן יש רכבת קלה או שתהיה בשנים הקרובות. לדעתי זו הסיבה שרואים עליות מחירים דווקא בדירות שלושה חדרים, הכול בסופו של דבר מתנקז להיבט הכלכלי.
"אני מעט מופתעת מהירידה במחירים בצפון תל אביב־יפו, כי להרגשתי ישנו דווקא ביקוש באזור הזה והרבה זוגות צעירים עם ילדים מחפשים את הדירה המתאימה להם דווקא שם. ייתכן שהנטייה שהזכרתי שקורית לאחרונה, שבמסגרתה הרבה שוכרים בוחרים לצאת מתל אביב למקומות זולים יותר, גם היא תורמת לירידות האלה דווקא בתל אביב־יפו רבתי".
