ניו יורק: שוכרי דירות עשירים תופסים נתח מפתיע משוק הדיור המפוקח

עבור רוב תושבי ניו יורק, מגורים בדירת יוקרה במנהטן בשכר דירה הנמוך בחצי ממחיר השוק, לצד משכורת בת שש ספרות, נשמעים כמו אגדה אורבנית. אך עבור קבוצה קטנה של שוכרים זו המציאות, בזכות חוק הפיקוח על שכר הדירה בעיר.

לפי ניתוח של הוול סטריט ג'ורנל לנתוני סקר הדיור ושיעורי הדירות הפנויות של ניו יורק לשנת 2023, הנתונים הזמינים העדכניים ביותר, עסקאות השכירות המשתלמות ביותר בעיר מגיעות דווקא לחלק מהשוכרים העשירים ביותר.

● בעוד חודש, 4 חברות לפחות יפעילו קו לניו יורק. מינימום לכרטיס: 1,400 דולר
● החשש מקריסת גורד שחקים בניו יורק הוא תזכורת לבעיות שבהסבת משרדים לדירות

רבע מבעלי ההכנסות הגבוהות ביותר המתגוררים בדירות בפיקוח שכר דירה בניו יורק משלמים שכר דירה חציוני הנמוך ב־1,000 דולר בחודש משכר הדירה של דירות בשוק החופשי. מדובר בחיסכון של 33% בשכר הדירה. בקרב 10% מבעלי ההכנסות הגבוהות ביותר, החיסכון מגיע ל־1,300 דולר בחודש, הנחה של 36%.

לעומת זאת, דיירים בדירות בפיקוח המשתייכים לשלושת רבעוני ההכנסה הנמוכים משלמים רק 300 דולר פחות בחודש בהשוואה למחירי השוק, וחוסכים 15%־22%.

ללא בחינת הכנסה

החיסכון המוגדל ממנו נהנים שוכרים אמידים מזה שנים בדירות בפיקוח שכר דירה הוא אחד המאפיינים החריגים של מערכת הפיקוח על שכר הדירה בניו יורק, הגדולה מסוגה בארה"ב.

חלק מהפער הזה בשיעור ההנחה נובע מכוחות השוק. שוכרים אמידים נוטים להתגורר בשכונות יקרות יותר, שבהן מחירי השוק גבוהים יותר. לכן, דירות בפיקוח שכר דירה באזורים אלה זולות משמעותית ביחס למחירי השוק, גם אם הן עדיין יקרות עבור השוכר הממוצע.

"יש דיירים שמשלמים 5,000, 6,000 ואפילו 8,000 דולר בחודש עבור דירות בפיקוח שכר דירה", אמרה עליה מוחמד, מנכ"לית חברת נתוני השכירות Openigloo. חלק אחר מהפער הזה הוא תוצאה של אופן עיצוב המערכת. מנגנון הפיקוח על שכר הדירה בניו יורק בדרך כלל אינו בוחן את רמת ההכנסה של הדיירים, ולכן הוא אינו נועד למנוע משוכרים אמידים ליהנות ממנו.

"אני לא יכול לדמיין מצב שבו יצטרכו לבצע בדיקת הכנסה לכמיליון דירות", אמר בראד גרינברג, מנכ"ל מרכז פורמן באוניברסיטת ניו יורק. "מבחינה מינהלית זה נראה כמעט בלתי אפשרי".

השוכרים האלה צפויים ליהנות עוד יותר מהקפאת שכר הדירה שקידם ראש עיריית ניו יורק, זוהראן ממדאני, שתיכנס לתוקף באוקטובר.

מניתוח שערך הוול סטריט ג'ורנל עולה כי שכר הדירה החציוני בדירות בפיקוח שכר דירה במנהטן עומד על כמחצית ממחיר השוק, בעוד שבברונקס דירות מפוקחות זולות ב־12% בלבד. בקווינס שכר הדירה בדירות אלה נמוך ב־13% ממחיר השוק, ובברוקלין ההנחה עומדת על 24%.

יש גורמים בענף הנדל"ן הרואים בשוכרים האמידים המתגוררים בדירות בפיקוח שכר דירה סימן לכך שהמערכת אינה מתפקדת כראוי. לדבריהם, הדירות המפוקחות צריכות להגיע לאנשים שלא היו יכולים להרשות לעצמם לשלם את מחירי השוק.

"הנתונים האלה מראים שהמערכת אינה מתפקדת כראוי", אומר מסימו ד'אנג'לו, עורך דין לענייני נדל"ן בניו יורק המייצג בעלי דירות פרטיים. "צריך להקצות את הדירות האלה לאנשים שבאמת זקוקים להן".

מנגד, ארגוני זכויות דיירים אינם רואים בעיה בכך שחלק קטן מהשוכרים בדירות בפיקוח שכר דירה הם אמידים. מבחינתם, זו דווקא עדות לכך שהעיר זקוקה ליותר דירות כאלה, ולא לפחות.

"זו אינה תוכנית רווחה. זו לא המטרה של פיקוח על שכר הדירה. אנחנו לא דואגים רק לנזקקים ביותר", אומר דריוס חליל גורדון, מנכ"ל מועצת הדיור המטרופולינית. "המטרה היא להבטיח שאנשים יוכלו להרשות לעצמם לגור בעיר שהם אוהבים".

דירות בפיקוח שכר דירה (Rent Stabilization) הן הגביע הקדוש של מחפשי הדירות בניו יורק. הן שונות מדירות בפיקוח מחירים (rent-control), שבהן שכר הדירה כפוף לתקרות שקובעת המדינה. דירות בפיקוח שכר דירה, לעומת זאת, כפופות להחלטות של מועצת הנחיות שכר הדירה, גוף עירוני עצמאי הקובע את שיעור העלאת שכר הדירה המרבי שבעלי דירות רשאים לגבות מדי שנה.

רובם המכריע של הדיירים בדירות בפיקוח שכר דירה הם בעלי הכנסה נמוכה, ורוב הדירות הללו מרוכזות בברונקס ובוושינגטון הייטס, לצד אזורים מסוימים בקווינס ובברוקלין.

ההבטחה של ממדאני

עם מיליון דירות בפיקוח שכר דירה הפזורות ברחבי חמשת הרבעים של העיר, כלכלנים אומרים שגם שוכרים אמידים צפויים ליהנות מהמערכת. בשכונות כמו מידטאון איסט, שכר הדירה החודשי הממוצע לדירת שני חדרי שינה עומד על כ־7,500 דולר, עלייה של 17% לעומת השנה שעברה לפי חברת הנתונים Zumper. עליות המחירים הללו גרמו לשוכרים לראות בדירות שבפיקוח שכר דירה מעין פוליסת ביטוח חיונית.

דירות נכנסות בדרך כלל למשטר הפיקוח על שכר הדירה אם נבנו לפני 1974, השנה שבה החוק נכנס לתוקף, או אם הן נהנות ממימון ציבורי או מהטבות מס כלשהן. במהלך קמפיין הבחירות שלו התחייב ממדאני להקים 200 אלף דירות נוספות בפיקוח שכר דירה בעשור הקרוב.

לפי ניתוח של נתוני 2023 שערכה ועדת התקציב לאזרחים (Citizens Budget Commission) משקי בית בעלי הכנסה גבוהה מאכלסים כ־10% מכלל הדירות בפיקוח שכר דירה. יותר מ־86,700 ממשקי הבית הללו השתכרו מעל 200 אלף דולר בשנה.

בעבר בעלי דירות יכלו להסב דירות בפיקוח שכר דירה לדירות בשוק החופשי אם הדיירים שהתגוררו בהן השתכרו יותר מ־200 אלף דולר במשך שנתיים רצופות. הם יכלו גם להעלות את שכר הדירה לאחר שביצעו שיפורים מסוימים בנכס, בעקבות עזיבת הדיירים.

לפי מועצת הנחיות שכר הדירה של העיר, מאז 1994 הוצאו יותר מ־360 אלף דירות ממנגנון הפיקוח על שכר הדירה. אלא שבשנת 2019 המדינה הגבילה באופן משמעותי את האפשרויות הללו, ומאז ענף הנדל"ן פועל להשיב אותן. "כיום אין בדיקות שנתיות של הכנסות הדיירים", אמר ד'אנג'לו, עורך הדין לענייני נדל"ן. "זה חייב להשתנות".