החשש מקריסת גורד שחקים בניו יורק הוא תזכורת לבעיות שבהסבת משרדים לדירות

יום לאחר שנזק מבני העמיד בסכנה את פרויקט הסבת המשרדים לדירות הגדול ביותר שתוכנן אי־פעם בארה"ב, משקיעים ומלווים אמרו כי הם שוקלים מחדש את מחויבותם העתידית לפרויקטי נדל"ן מורכבים מסוג זה.

ביום שלישי סיים יזם הנדל"ן מייקל פסטרונק מפילדלפיה להציג למשקיעים שורה של פרויקטים חדשים להסבת נכסים, כשלפתע הבחין בחמש שיחות שלא נענו.

אז נודע לו שפרויקט מתוקשר להסבת המשרדים לדירות, במטה פייזר לשעבר במרכז מנהטן, נמצא בסכנת קריסה חלקית. פסטרונק, שחברת פוסט ברדרס שבבעלותו מובילה בוושינגטון את אחד מפרויקטי ההסבה הגדולים מסוגם בארה"ב, קילל בשקט כשעיכל את הבשורה.

"אירוע כזה בהחלט עלול להרחיק משקיעים ומלווים מפרויקטים של הסבת משרדים לדירות", אמר.

בחמש השנים האחרונות תחום הסבת המשרדים לדירות חווה תנופה משמעותית. בתחילת השנה ברחבי ארה"ב היו כ־90.3 אלף יחידות דיור שנמצאו בשלבי תכנון או ביצוע במסגרת פרויקטים של הסבת משרדים לדירות, עלייה של 28% לעומת השנה הקודמת, לפי אתר חיפוש הדירות RentCafe.

ניו יורק מובילה את המגמה, עם 16,358 יחידות דיור שנמצאות בשלבי הסבה שונים ממשרדים לדירות, כמעט פי שניים לעומת השנה שעברה.

יזמים פרטיים רואים בהסבת משרדים לדירות דרך אפשרית לצמצם את העלויות התופחות של בנייה מאפס. מבחינת גורמי ממשל, מדובר בפתרון שמיטיב עם כולם: הוא מסייע להתמודד הן עם המחסור בדיור והן עם עודף שטחי המשרדים הריקים שמכביד על מרכזי הערים.

כעת, חלק מהמלווים מתחילים לחשב מחדש את כדאיות העסקאות הללו.

"זה יגרום לכולם להיות מעט שמרנים יותר", אמר פול רהימיאן, מנכ"ל פארקוויו פייננשל, גוף מימון לנדל"ן שהעמיד מימון לפרויקטים של הסבת משרדים לדירות וכן להסבת בתי מלון למגורים. "אולי נבחר בפרויקטים הפשוטים יותר, אבל נוותר על המורכבים במיוחד".

גורמים בעיריית ניו יורק מסרו ביום רביעי כי הבניין במנהטן יציב כעת ולא נרשמה בו תזוזה נוספת. הקבלן והעירייה דנים בפתרונות ארוכי טווח עבור הבניין.

עם זאת, ניל אוסנאטו, מייסד חברת פרסיסטנס אנליטיקס גרופ, המתמחה בניתוח סיכוני תשתיות, אמר כי פרויקטים עתידיים של הסבת משרדים לדירות צפויים לעמוד בפני בדיקות הנדסיות ובטיחות מקיפות יותר, ביטוח קבלנים יקר יותר, תנאים מחמירים יותר לקבלת תמריצים ממשלתיים ופחות מימון באמצעות חוב.

"התקרית בבניין פייזר צריכה לגרום ליזמים, למשקיעים, למלווים, לחברות הביטוח ולגורמי הממשל לתמחר מחדש את הסיכון הכרוך בהסבת משרדים למגורים", אמר. "ייתכן שהכדאיות הכלכלית של פרויקטים כאלה תשתנה".

לדברי כמה מבכירי ענף הנדל"ן, שכבות הפיקוח הנוספות והעלויות שיתווספו בעקבותיהן עלולות לעכב בחודשים את לוחות הזמנים של פרויקטי הסבה חדשים.

ראש עיריית ניו יורק, זוהראן ממדאני, אמר כי העירייה תוודא שכל פרויקטי ההסבה בעיר עומדים בכל התקנות ואמצעי הבטיחות הנדרשים. לדבריו ביום רביעי, התוכניות והאתר במגדל במרכז מנהטן יצטרכו לעמוד באופן מלא בכל התקנים והדרישות לפני שתחודש כל עבודה שאינה עבודת חירום.

ממדאני אמר כי הוא מחויב להמשיך לקדם פרויקטים של הסבת משרדים למגורים בעיר, אך הוסיף: "חשוב לי גם שנעשה זאת בבטחה ובאופן שמבטיח אחריות מלאה".

להכניס אור ואוויר

פרויקטים של הסבת משרדים למגורים עשויים להיות מורכבים יותר מבנייה חדשה מהיסוד, בין היתר משום שהיזמים מנסים לגרום לבניין למלא ייעוד שלשמו לא תוכנן מלכתחילה.

יש להכניס אור ואוויר טבעיים לאזורים בבניין שבעבר, כששימש כמגדל משרדים, הסתמכו על תאורה מלאכותית. בנוסף, יש להוסיף חדרי רחצה ומטבחים ולהתאים את עומסי המשקל.

פרויקט הסבת מטה פייזר ל־1,600 יחידות דיור חדשות, לצד בריכת גג, מרכז כושר ושטחי מסחר בקומת הקרקע, הוא שאפתני במיוחד. חברת מטרולופט, היזמית המובילה של הפרויקט, תכננה להוסיף קומות לבניין ולהרחיב אותו בדרכים נוספות. נתן ברמן, המייסד והשותף המנהל של מטרולופט, אמר ביום שלישי לוול סטריט ג'ורנל כי חלק מהמשקל הנוסף הזה הוא שגרם לקורות הפלדה להתעקם.

כמעט כל העוסקים בענף צופים כי הפיקוח הרגולטורי על פרויקטים של הסבת משרדים למגורים יתהדק. מארק ג'קסון, עורך דין המתמחה בפרויקטי הסבה, כבר צופה שפרמיית הסיכון על ביטוחי קבלנים בפרויקטים עתידיים תעלה בטווח הקצר בעקבות התקרית בבניין פייזר.

אשר לוצאטו, יזם שמסב שלושה בנייני משרדים בדנוור לכ־1,100 דירות, אמר כי על היזמים לשמור על פרויקטי ההסבה פשוטים ככל האפשר, במקום לנסות לשנות באופן משמעותי את שלד המבנה.

"אם הארכיטקטורה הקיימת לא נועדה לשאת מבנה גדול יותר באופן משמעותי, אל תכריחו אותה", אמר לוצאטו.

1,300 דירות בהסבה

למרות זאת, יש מי שאינם מודאגים. רן אליאסף, השותף המנהל של נורת'ווינד גרופ, שהעמידה הלוואה של 135 מיליון דולר לרכישת בניין פייזר הישן, אמר כי החברה תמשיך להיות "אופטימית מאוד" בכל הנוגע למימון פרויקטים של הסבת משרדים למגורים. לדבריו, גם משקיעים אחרים צפויים לנקוט גישה דומה.

הסבת נכסים מסחריים ישנים למגורים מתבצעת כבר עשרות שנים, במיוחד בניו יורק. בשנה שעברה הרובע הפיננסי קיבל בברכה יותר מ־1,300 דירות במסגרת פרויקט הסבת המשרדים למגורים הגדול ביותר שהושלם אי־פעם בארה"ב.

התקרית בבניין פייזר עוררה שאלות באשר להיקפם ולמורכבותם של פרויקטים מסוג זה.

"אנשים יהיו זהירים יותר", אמר פיטר לרר, יועץ אסטרטגי לפרויקטים ובהם הסבת משרדים למגורים. "זוהי קריאת השכמה".

כתבה זו תורגמה על ידי גלובס באופן בלעדי מתוך The Wall Street Journal. לינק לכתבה המקורית באנגלית.