העסקה: ברחוב משה רבנו 1 בשכונת גני אילון בלוד, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 131 מ"ר תמורת 2.2 מיליון שקל.
● הדירות שנקנו במבצעי ה־20-80 הופכות לנטל: זינוק בביטולי העסקאות
● "לא יכול להחליף הכרעה משפטית": שינוי מודל התמורות בפינוי בינוי מסעיר את השוק
השכונה: גני אילון מוכרת יותר בשם "מתחם אחיסמך", שכן מדובר על שכונה שנבנתה על קרקעות שהיו שייכות בעבר למושב הסמוך. היא משתרעת על פני 737 דונם במתחם שנמצא מזרחית לדרך 40, מערבית לנחל גזר ודרומית לשכונת גני יער.
ב־2006 תוכנן המתחם באמצעות תוכנית אחת, אך ב־2015 אושרה במקום תוכנית מתקנת שנועדה "להתאים את התכנון לצרכיה המיוחדים של האוכלוסיה החרדית הצפויה לאכלס את השכונה המתוכננת", נכתב בדברי ההסבר לתוכנית.
השינויים באו בצורה של הגדלת מספר יחידות הדיור מ־3,000 ל־3,600, והסבת שטחים שאמורים היו לשמש למבני מגורים, לטובת מבני ציבור.
גני איילון השתתפה בכמה מכרזים והגרלות במסגרת מחיר למשתכן, והעסקה שאנו מביאים השבוע בוצעה בפרויקט שהשתתף בשלב מאוד מוקדם של התוכנית: מכרז רמ"י על הקרקעות בוצע במחצית השנייה של 2015, ההגרלות על הדירות נערכו באפריל 2016 ואילו טופס האכלוס לפרויקט הוצא בסוף 2018, שנתיים וחצי אחרי ההגרלה.
היום כמעט לא רואים פרויקטים כאלה. הפרויקטים המשתתפים ב"דירה בהנחה" אינם בשלים תכנונית, עבודות הפיתוח אורכות שנים, והפער בין מועד ההגרלה למועד אכלוס הדירות יכול להגיע לשש שנים לפחות.
המחירים: בחינת המחירים הממוצעים של דירות 5 חדרים שהוקמו בלוד בעשור האחרון מורה כי מחירי הדירות הללו מגיעות כיום ל־20.5 אלף שקל למ"ר בממוצע, ירידה לעומת 21.2 אלף שקל למ"ר בשנה שעברה, מה שמצביע על ירידת מחיר של אחוזים ספורים במחירים.
בגני אילון דירות כאלה מגיעות למחיר ממוצע של כ־17 אלף שקל למ"ר בלבד. את הפערים אפשר להסביר באוכלוסיית השכונה ובריבוי דירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן", שהיו באיכות נמוכה יחסית לדירות שנמכרות בשוק החופשי.
להערכתנו, לוד מצויה כיום בהצפה גדולה של דירות. על פי הלמ"ס, יש כיום כ־3,100 דירות חדשות לא מכורות בלוד.
בתוך השכונה מחירי הדירות דווקא שומרים על יציבות בשנתיים האחרונות, וזה ככל הנראה עקב הצביון החרדי של השכונה, שמושכת אליה ביקושים ללא קשר למצב השוק הכללי.
הפרויקט: מדובר בפרויקט של זוהר וצפריר שרבט שהוקם בחלקה הדרומי של השכונה. לפני כחודשיים כתב הכלכלן הראשי באוצר סקירה קצרה על המתרחש בפרויקט הזה, והתברר כי 340 דירות, שנבנו בו נמכרו במהלך 2016 במחיר ממוצע של כ־850 אלף שקל, נמכרות כיום בסביבות 2 מיליון שקל.
ליתר דיוק: דירות 3 חדרים נרכשו ב"מחיר למשתכן" ב־660 אלף שקל בממוצע ובאחרונה נמכרו על ידי רוכשיהן ב־1.67 מיליון שקל; דירות 4 חדרים שנרכשו ב־808 אלף שקל נמכרות כיום ב־2 מיליון שקל; ואילו דירות 5 חדרים שנרכשו במסגרת התוכנית ב־910 אלף שקל בממוצע, נמכרות כיום ב־2.2 מיליון שקל בממוצע.
הכלכלן הראשי מצא כי כמעט מחצית מהזוכים בהגרלות בפרויקט מכרו את הדירות שלהם במהלך שלוש השנים האחרונות, שבהן התאפשר להם למכור. מהחישובים שלו עולה כי רווח ההון הריאלי הממוצע שגרפו הרוכשים בפרויקט הגיע לכמיליון שקל.
ניתוח: רווח ההון עולה ככל ששטח הדירה עולה. לרכישת הדירה שאנו מנתחים את מכירתה היום, אין תיעוד ברשות המסים ועל כן אנו מתייחסים למחיר הממוצע של דירות 5 חדרים שנרכשו בפרויקט במסגרת "מחיר למשתכן".
על פי התחשיב שעשינו, הרווח הריאלי מדירה זו מגיע ל־1.1 מיליון שקל בקירוב,
ולהערכתנו המחיר דומה למחיר הממוצע השכונתי.
דבר המתווך: "מה שמייחד את גני אילון לעומת אזורים אחרים בלוד, הוא שהשכונה לא גדולה, אך מרכזת אליה ביקוש מציבור חרדי ודתי מירושלים, מאלעד וממודיעין עילית, ועל כן התופעה של היצע דירות גדול לא קיימת כאן, והמחירים בהתאם", אומר המתווך גל בן דוד מסוכנות משכן הנדל"ן.
לגבי העסקה הזו הוא מוסיף ואומר כי "זה המחיר הממוצע של הדירה, ומה שפועל לטובתה זו העובדה, שהיא פונה לשטח פתוח בפארק".
