שורה של אירועים שליליים מהעת האחרונה לא גרמה ככל הנראה לרכבת החברות הזרות להפסיק לשעוט לעבר שוק האג"ח של תל אביב. המצטרפת האחרונה היא חברת הנדל"ן המניב פישר ברדרס, שפרסמה תשקיף בכוונה לגייס מהמשקיעים המקומיים כ-100 מיליון דולר על פי ההערכות.
● פי 2 מהרצליה ורמת גן: מה קורה בשוק הנדל"ן של תל אביב
● מכונת הרווחים של הבנקים: 8.5 מיליארד שקל ברבעון, למרות המס וירידת הריבית
מי שעומד מאחורי החברה הוא עורך דין הצמרת האמריקאי מרטין אדלמן, שמחזיק בשליטה בה לצד בני הדודים ווינסטון וקנת' פישר. אדלמן נחשב למקורבו של נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, שמינה אותו בתחילת השנה לחבר הנהלה במועצת השלום, שקיבלה מהאו"ם את האחריות על שיקום רצועת עזה.
אדלמן גם נחשב לבעל קשרים ענפים במסדרונות הנשיאות של איחוד האמירויות. בין היתר הוא משמש כיועץ המשפטי הראשי של חברת הבינה המלאכותית G42, שבסיסה באבו דאבי, וחבר בדירקטוריון ובוועד הפועל של CFG, המחזיקה בבעלות במועדון הכדורגל מנצ'סטר סיטי ו-12 מועדוני כדורגל נוספים. בעלת השליטה בקבוצה היא חברת ההשקעות ADUG, שבבעלותו של שייח' מנסור בן זאיד אל נהיאן, חבר במשפחת המלוכה של אבו דאבי וסגן נשיא איחוד האמירויות.
לצד אלו, משמש אדלמן כיועץ בכיר של מובדאלה (Mubadala), זרוע ההשקעות של אבו דאבי, שבין היתר רכשה ב-2021 את חלקה של דלק קידוחים במאגר הגז תמר (22%), תמורת 1.05 מיליארד דולר. כיום, מחזיקה הקרן בכ-11% מהמאגר, לאחר שמכרה ב-2022 מחצית מהחזקותיה לאיש העסקים אהרון פרנקל.
חברה עם מעל 100 שנות פעילות
פישר ברדרס היא חברת נדל"ן ותיקה הפועלת בארה"ב מאז 1915, אשר מחזיקה בשטחי משרדים בהיקף של מעל 7.1 מיליון מ"ר, וכן מעל 1,500 יחידות דיור בעיקר בוושינגטון וניו יורק. בדומה לחברות אחרות, פישר תבצע את גיוס החוב בת"א באמצעות חברה חדשה, שהוקמה לשם כך באיי הבתולה הבריטיים (BVI). כחלק מהמהלך צפויים בפישר לצקת לתוך החברה החדשה את החזקותיהם ב-10 נכסי מגורים ומשרדים, בשווי כולל של 2.5 מיליארד דולר (חלק החברה).
נכסי החברה כוללים 5 בנייני משרדים בניו יורק, בשיעור תפוסה ממוצע של 93%. הללו הניבו לחברה אשתקד הכנסות שנתיות של כ-437.5 מיליון דולר ו-NOI (הכנסה תפעולית נטו) של כ-99.5 מיליון דולר. בנוסף, לחברה גם החזקה בשלושה נכסי נדל"ן להשכרה, במנהטן, וושינגטון ומיאמי, הכוללים כ-1,050 יחידות דיור ומצויים בשיעור תפוסה ממוצע של 75%. הללו הניבו לחברה הכנסות של 22.9 מיליון דולר ב-2025 ו-NOI של 5.7 מיליון דולר.
לצד אלו, לחברה שני נכסים לשימוש קמעונאי בניו ג'רזי. שני הנכסים, המושכרים לסוכנות רכב ולרשת קמעונאות אמריקאית, מניבים לחברה דמי שכירות אך בהיקף שאינו מהותי עבורה.
את שנת 2025 סיימה החברה עם הכנסות של כ-460.4 מיליון דולר, ירידה של כ-8% ביחס ל-2024. בשורה התחתונה עמד הרווח הנקי על כ-306 מיליון דולר, ירידה של כ-33% משנה קודמת. זו נבעה בעיקר משיערוכים גבוהים בשווי הנכסים במהלך 2024.
איגרות החוב של פישר ברדרס יונפקו ללא שיעבודים וצפויות לקבל דירוג מחברת S&P מעלות. תמורת ההנפקה מיועדת עבור תשלום של כ-11.5 מיליון דולר לרכישת החזקות השותף של החברה באחד הנכסים. בנוסף, צפוי חלק מהגיוס לשמש להוצאות הוניות (CAPEX) בכמה נכסים ולמימון פעילות החברה השוטפת.
רצף הסתבכויות ה-BVI בת"א
הנפקתה המסתמנת של פישר ברדרס מגיעה בצל רצף אירועים שליליים שנרשמו בחודשים האחרונים, בקרב חברות BVI שגייסו חוב בת"א. בסוף חודש מאי נחשף כי צמד בעלי השליטה בחברת מחנות הקיץ סימד, העבירו מקופת החברה לכיסם סכום של כ-100 מיליון שקל, וזאת חודשים ספורים לאחר שהחברה גייסה מהמשקיעים בת"א 620 מיליון שקל בחוב.
בחודש שעבר התברר כי גם מייק קוהאן, בעל השליטה בחברת הקניונים קוהאן פרופרטיס שגייסה בבורסה בת"א חוב (412 מיליון שקל), נטל מקופתה 9.6 מיליון דולר (כ-30 מיליון שקל) כדי לפרוע הלוואה אחרת בעסקיו הפרטיים.
אליהן הצטרפה בשבוע שעבר גם חברת הנדל"ן האמריקאית ג'י.אף.איי (GFI), שבשליטתו ובניהולו של יזם הנדל"ן האמריקאי אלן גרוס, שהודיעה כי לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה למחזיקי האג"ח (סך חוב של 262 מיליון שקל), וביקשה לדחות בשלוש שנים את פירעונן. ההודעה הביאה לצניחה מהירה במחיר האג"ח שהביאה אותן להיסחר בתשואות "זבל" של מאות אחוזים.
