זו הייתה שנה לא קלה לענף הנדל"ן. החברות היזמיות נדרשות למבצעים יצירתיים ואגרסיביים כדי לקושש קונים, ועדיין רבעון אחרי רבעון מספר הדירות המכורות יורד, ומהצד השני מלאי הדירות הלא מכורות הצטבר כבר ל־84 אלף לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).
כל אלה הביאו גם את שוק ההון להגיב - ומדד הבנייה, הכולל בעיקר את החברות היזמיות הגדולות בתל אביב, ירד ב־31% מאז השיא במרץ האחרון, ובסיכום השנה האחרונה רשם ירידה של 10%. כעת עולה השאלה, האם מחירי הנדל"ן כבר פגשו את התחתית, ומכאן יתחיל לעלות - או שלמחירים יש עוד לאן לרדת?
● המנכ"ל שבטוח: "המשבר הבא בשוק הנדל"ן יהיה משמעותי הרבה יותר מהמשבר הנוכחי"
● השוכרים מתפשרים על איכות הדירות, ומעמד הביניים נוטש את השוק
● פי 2 מהרצליה ורמת גן: מה קורה בשוק הנדל"ן של תל אביב
אומנם רוב חברות הנדל"ן טרם פרסמו את הדוחות הכספיים שלהן למחצית השנייה של השנה, אך חברת אאורה, אחת הגדולות בשוק המקומי, חשפה את נתוני המכירות שלה. אאורה מכרה במחצית הראשונה של השנה 291 דירות - ירידה של כ־6% ביחס לנתון שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד, שהייתה גם היא שנה חלשה יחסית בשוק. אאורה כמובן לא לבד, אלא רק החלוצה לדווח על כך. ברבעונים הקודמים כמעט כל חברות הבנייה הציגו ירידה משמעותית בהיקף הדירות שמכרו.
התמונה הזו משתקפת כמובן גם במניות הענף. בשנה האחרונה מדד ת"א 35 עלה ב־40%, אך כאמור ת"א בנייה ירד ב־10%, ירידה שהתרכזה בעיקר בחמשת החודשים האחרונים. גם במבט ארוך־טווח הציגו מניות הבנייה תשואות נחותות ביחס למדדים המובילים, כשבשלוש השנים האחרונות ת"א 35 עלה במעל 130%, בזמן שמניות הבנייה עלו ב־38% בלבד.
"מבצעי המימון מיצו את עצמם"
"כל שוק המגורים נמצא במצב מאתגר, כשבשנה האחרונה יש ירידה מאוד משמעותית בקצב המכירות", מסביר רז דומב, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון. "זה קורה כי למרות ההורדות, הריבית עדיין גבוהה ממה שהורגלנו לפני כעשור. בנוסף, בתחילת העשור המחיר האבסולוטי של דירה התייקר באופן די משמעותי. בשנת 2024 התחילו הלוואות ומבצעי הקבלנים, אלמנטים שאמורים לסייע לרוכשים, אבל בשנה האחרונה גם מאמצי השיווק האלה מיצו עצמם, וגם הממונה על הבנקים ניסה קצת להגביל אותם, אז הגענו למצב של ירידה די משמעותית במכירות שפגעה בכולם".
סימני התאוששות ראשונים בענף?
אלא שלמרות הסנטימנט, נתוני הלמ"ס שהתפרסמו בעת האחרונה מציגים התאוששות מסוימת. מחירי הדירות בחודשים מאי-יוני עלו ב־0.1% לעומת שני החודשים שקדמו להם. עם זאת, המחירים עדיין נמוכים בכ־1.5% מהרמות שלהם בתקופה המקבילה אשתקד. מחירן של דירות חדשות (בניכוי מחיר למשתכן) עלה בסקר האחרון של הלמ"ס ב־0.9% בחודשיים האחרונים.
במקביל, במהלך חודש יוני נמכרו 3,672 דירות חדשות, מדובר בעלייה של כ־28% ביחס לחודשים שקדמו להם (ינואר-אפריל). עם זאת, כאמור עדיין נותרו בשווקים כ־84 אלף דירות לא מכורות, כשבלמ"ס מציינים כי אחרי עלייה בקצב חודשי של 1.4% מאמצע 2022 ועד סוף 2025, החל מתחילת 2026 "נראה כי המגמה מתייצבת".
עם זאת, זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, מציע שלא להתרגש מנתוני הלמ"ס, שלדבריו "מציגים תמונה חלקית ולא משקפים את המציאות בשטח". ואכן, המניות בתחום לא רק שלא עלו בשלושת החודשים האחרונים, אלא הציגו ירידה של חדה של כ־22%, בזמן שמדד ת"א 35 ירד באותה תקופה ב־5%. וכאמור, מאז השיא במרץ האחרון, המדד צנח ב־31% בסך־הכול.
"גם הורדת הריבית אולי לא תעזור"
לדברי עין אלי, כדי לקבל תמונה ברורה המשקיעים יאלצו להמתין ולצפות באפקטיביות של המהלכים וההנחות עליהן הכריזו החברות. בהקשר זה, הוא מציין את המהלך של חברת הנדל"ן פרשקובסקי, שהציעה במהלך החודש האחרון לרוכשים להשתתף במכרז לרכישת דירות במחיר התחלתי הנמוך ב־10% מהמחירים בפרויקטים שלה.
אאורה מציעה היום לחברי מועדון חבר דירות בהנחה של 10% ויותר, חג'ג' מציעה לקונים לשלם הון עצמי נמוך במיוחד בחוזה ועוד שכר דירה מובטח עד לקבלת המפתח ורק לאחרונה הגרילה חברת אבגד דירה במתנה. "המבצעים האלה אמורים לתת אינדיקציה האם ובאיזה רמות מחיר אפשר להחזיר את הרוכשים לשוק בסביבה הנוכחית".
"עדיין מוקדם לקבוע שיש שינוי מגמה", מצטרף דומב מלידר להבחנה על נתוני הלמ"ס. עם זאת, הוא מציין שני אירועים שיכולים לתמוך בשינוי המגמה - הבחירות והורדת הריבית. "אני מניח שהבחירות זה גם משהו שרוכשים מחכים לו, ואחריהן יכול להיות שתהיה יותר בהירות או ירידה בחוסר הוודאות. לכך, ניתן לצרף את הריבית, עוד הורדה-שתיים של הריבית, שיביאו אותנו לרמות של 2%-3%, אלה רמות די בריאות למשק".
דברים דומים משמיע גם רמי דרור, מנכ"ל ווליו השקעות מתקדמות. לדבריו, "התאוששות במניות הנדל"ן תלויה בשיפור משמעותי בקצב מכירת הדירות, בהתייצבות מחירי הדיור ובהקלה בסביבת הריבית ובעלויות המימון. אומנם ברבעון האחרון ניכרת התאוששות מסוימת במכירות, אך היזמים עדיין מתמודדים עם עודף היצע ועם צורכי מימון יקרים, ולכן קשה להעריך שההתאוששות במניות תהיה מהירה".
אלא שלא כולם מסכימים בנוגע להשפעה של הורדת הריבית הצפויה על התחום. "אני לא חושב שהורדת הריבית תשפיע באופן דרמטי", מעריך עין אלי מאי.בי.אי. "אנחנו לא מדברים פה הרי על תוואי הורדת ריבית ברור וקבוע, עם משמעות רצינית לרוכשים. אני חושב שמה שיותר משמעותי ויביא רוכשים לשוק זה ירידות מחיר. הורדת הריבית יכולה אולי קצת לעזור, אבל זה לא אמור להשפיע בצורה מהותית, הסיפור הגדול הוא היכולת של החברות להוריד את המחירים מחד - והרצון של הקונים לקנות בסביבות המחירים האלה מאידך".
"תמחור אטרקטיבי, אבל צריך סבלנות"
למרות חילוקי הדעות בנוגע לגורם שעשוי להביא לשינוי מגמה, האנליסטים שותפים להערכה שהתחום מתומחר בחסר, לפחות מבחינת שווי החברות הנסחרות בבורסה. "גם תחת הנחות מחמירות של ירידות מחיר, האטה בקצב השיווק, דחיית פרויקטים וביטולי עסקאות, אני עדיין רואה אפסייד בסקטור אחרי הירידות האחרונות", אומר עין אלי מאי.בי.אי. "אבל בסוף זה עניין של סנטימנט, וכדי שהמניות יעלו צריך להיות שינוי בו, ולכן אני חושב שצריך סבלנות בנושא הזה".
דומב מלידר מסכים: "אני חושב שכבר חלק מהמניות מגלמות היום תמחור אטרקטיבי להגדלת החשיפה אליהן. אני לא יודע אם זה יקרה ברבעון הבא או בעוד שלושה, אבל בסוף אנחנו נראה את שינוי המגמה".
בהקשר זה ההמלצה של דומב היא "להיצמד לחברות הגדולות והחזקות יותר". זאת משום שבדרך־כלל "הן גם חזקות יותר פיננסית, ויש להן קשרים חזקים יותר עם המערכות הממנות, ולכן הן עדיפות בטח בתקופה של חוסר ודאות. גם להיחשף למדד, זו בחירה לא רעה, בסוף אחוז משמעותי מממנו מורכב מהחברות הגדולות, שכשיהיה שינוי סנטימנט יהנו".
