"בפרויקטים המקוריים של 'מחיר למשתכן', כמעט כל הפרויקט נכלל בהגרלות, והיזם היה צריך לעלות על הקרקע כמה שיותר מהר כדי לקבל את הכסף יותר מהר. היום משווקים הרבה קרקעות עם הרבה בעיות, מה שאורך שנים". כך אומר טל זכריה, מנהל שותף באתר "משתכן חכם", ומנהל דף הפייסבוק "חדשות משוק הנדל"ן/דירה בהנחה", שעוקב אחרי ההגרלות.
● בדיקות הזיהום בשדה דב מתעכבות, ומנהלי הגוש הגדול משנים כיוון
● עיכובים במסירת מאות דירות: הנתון שמדאיג את חברות השכירות לטווח ארוך
לאחרונה פרסם זכריה בדף הפייסבוק שלו טבלה שמפרטת את קצב התקדמות הפרויקטים השונים במסגרת "דירה בהנחה", וממנה ניתן ללמוד שרק ל־37% מהדירות שהוגרלו מאז 2022 - הוצא היתר בנייה עד כה.
עניין זה, כמו גם תחשיב ההנחות, מביא אותו למסקנה, שתוכנית הדיור "דירה בהנחה" - אינה מתאימה לרבים.
הזכייה בדירה לא כיבתה את הסקרנות
זכריה, 47, נשוי + 1, הוא בכלל הנדסאי רכב. לתחום תוכניות הדיור המוזל הממשלתיות "נשאב" לאחר שהוא עצמו השתתף בהגרלות לפני כעשור, ואף זכה בהגרלה בנווה שמיר ביבנה.
הזכייה, הוא מספר, לא כיבתה אצלו את הסקרנות ואת הרצון להמשיך ולנתח את התוכנית הזו, ולסייע לציבור המגרילים. ולכן הקים את האתר ואת דף הפייסבוק שמרכז 21 אלף עוקבים, ובו הוא משתף במידע ובניתוחים על ההגרלות.
באחד מהפרסומים האחרונים שלו הציג זכריה את פערי הזמנים הניכרים שבין ביצוע ההגרלות לבין קבלת היתרי הבנייה ע"י היזמים. הממצא הבולט: רק ל־37% מכמעט 70 אלף דירות שכלולות בהגרלות מ-2022, הוצאו היתרי בנייה; ל־26% נוספים הוצא היתר בתנאים, ואילו ליתר הדירות, בהן דירות שהוגרלו ב-2022 - טרם הוצאו היתרי בנייה.
"גם אם לא מביאים בחשבון את ההגרלות האחרונות, שלהן עוד לא הוגשו בכלל בקשות להיתרי בנייה, ומתמקדים בהגרלות מלפני שנתיים ושלוש, אתה רואה שלרובן לא הוצאו עדיין היתרים. אנשים צריכים להביא בחשבון שעד שהיזמים יקבלו היתרים ויתחילו לבנות יחלפו 3 שנים, ואחר כך עוד סדר גודל דומה עד שישלימו את הבנייה", הוא אומר.
זה, כאמור, מצב שמנוגד למציאות של "מחיר למשתכן" המקורית. באותם ימים ההגרלות בוצעו על פרויקטים בשלים, וכעבר שלוש שנים הזוכים כבר יכלו להתיישב בדירות שרכשו.
"היום משווקים הרבה קרקעות עם בעיות ורק לאחר מכן פותרים אותן, מה שאורך שנים. הנה למשל הפרויקט בדרום חיפה, שההגרלות היו בו לפני ארבע-חמש שנים ורק עכשיו הוצאו היתרים".
בעיה נוספת שזכריה סבור שיש בשיטה העכשווית של דירה בהנחה היא חישוב המחירים. "במחיר למשתכן המקורית, הקבלנים שהציעו את מחיר הדירה הנמוך ביותר לפי מטר רבוע היו זוכים במכרז. היו אז פרויקטים בראש העין שהמחירים למטר היו חצי מהמחיר השוק, ולפעמים גם יותר מחצי. היום החישובים שונים ומתבססים על מחיר השוק, שהוא לא תמיד מחיר השוק האמיתי, והתוצאה היא שאני ממליץ לאנשים לבדוק טוב אילו הגרלות משתלמות ואילו לא".
ההגרלות המשתלמות: בערי המרכז
בגלובס הבאנו לאחרונה מקרה שבו דירות "דירה בהנחה" שמשווקות בחריש, נמכרות במחיר שאינו רחוק ממחיר דירות בשוק החופשי. זכריה אומר כי מצא שעיקר ההגרלות המשתלמות, כדבריו, מבוצעות בערי המרכז, ואילו כשמדובר בהגרלות בפריפריה, כדאי לבדוק.
"מצאתי למשל פרויקט בלוד, שבו מחירי דירות 5 חדרים היו כמעט מחירי שוק, בעוד שדווקא מחירי דירות 3 ו-4 חדרים היו כדאיים לרוכשים", הוא מדגים.
הדברים מסתבכים אף יותר כשמתחילים לקזז את ההנחות מדמי השכירות שהזוכים משלמים עד לאכלוס הדירות, שכן מדובר במאות אלפי שקלים שמתקזזים מההנחה.
התוצאה, אומר זכריה, שהתוכנית אטרקטיבית כיום פחות מאשר בעבר, ומתאימה לפחות אנשים: "חברים שלי מייעצים לאנשים לבחור דירה יותר גדולה ממה שאתה צריך, כי עד שתזכה כבר יהיה ילד נוסף במשפחה".
בסופו של דבר, הוא אומר, כי "התוכנית היום מתאימה בעיקר למי שאין הון עצמי ויש לו זמן לחכות עד שהקבלן יקבל היתר. אז הוא באמת חוסך כסף. אבל תכלס, למי שיש כסף וצריך לרכוש דירה - עדיף לו לוותר על דירה בהנחה".
זכריה אינו היחיד שמחזיק בתובנה הזו. שמאי המקרקעין רועי פישמן והכלכלן עידן פלג, שותפים בחברת "בונים עתיד", בדקו אף הם את הנתונים שבעקבותיהם קיבלו עידוד לחפש את ההנחות בכיוון אחר, והם עוסקים בארגון ובייזום קבוצות רוכשים בפרויקטים חדשים.
"ניתוח המספרים מעלה שבשתי ההגרלות האחרונות שנערכו (אוגוסט 2025 ומאי 2026) הוגרלו בסה"כ כ־15,500 דירות וב־80% מהן טרם הוגשה בקשה להיתר בנייה", הם אומרים.
"משך הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה, ממועד הגשת הבקשה להיתר ועד קבלתו, נמשך כ־18־24 חודשים לפרויקטים למגורים בישראל (תלוי ברשות המקומית, בהיקף וסוג הפרויקט - (בנייה חדשה, התחדשות עירונית וכו'). כלומר, זוכים רבים יאלצו להמתין בסבלנות מספר שנים.
"חשוב לציין גם את הזוכים בסוף הרשימות בכל פרויקט - הם אינם יודעים אלו דירות יישארו ממלאי הדירות ואם התקציב שברשותם יאפשר רכישת דירה שאותה רצו בפרויקט. ומה לגבי אלו שלא זכו אך נמצאים ברשימת המתנה במקום ריאלי? זו שאלה מאתגרת האם להמתין למועד קבלת היתר בנייה ובחירת דירה או שיעברו לשוק החופשי".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "המשרד מבצע מעקב שוטף אחר כלל פרויקטי 'דירה בהנחה', באמצעות מערך ייעודי לקידום היתרי בנייה ולהסרת חסמים. במסגרת זו, מופעלים באמצעות חברה חיצונית מנגנוני בקרה, מתקיימים דיונים מקצועיים ונעשית עבודה שוטפת מול כלל הגורמים הרלוונטיים לקידום הפרויקטים. יודגש כי הכללת פרויקטים ששווקו לאחרונה עלולה לעוות את תמונת הנתונים הכוללת, ולכן אינה משקפת בהכרח מגמה מסוימת".
