היקף ביטולי עסקאות הדירות הגבוה ממשיך לרכז עניין, כאשר גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ממשיכה לפרסם נתונים נוספים ששופכים אור על המגמה.
● הנדל"ניסט שמגלה: הסיבה שאני לא קונה לבת שלי דירה בישראל
● עסקה בשבוע | רמת השרון: דופלקס ותיק נמכר ביותר מ־5 מיליון שקל
הפעם בן נאים שמה זרקור על תל אביב, ובוחנת את הסיבות לביטולי העסקאות ואת התנהלות הרוכשים לאחר הביטול. אחד הממצאים הבולטים שמצאה הוא השכיחות הגבוהה יחסית של ביטולי עסקאות משנת 2024 תחת הסיבה "לא התקיים תנאי מתלה", כאשר ברוב המקרים מדובר באי-קבלת היתר בנייה במועד שנקבע בחוזה המכר.
מדובר בתמונה שונה מזו שעלתה בניתוח של בן נאים באזור הדרום, שם היקף ביטולי העסקאות היה הגבוה ביותר, וכשני שלישים מהעסקאות שם שבוטלו היו מסיבות כלכליות, כאשר רק 12% בוטלו בשל תנאי מתלה שלא התקיים.
הרוב המכריע לא חזר לשוק
אך השאלה המרכזית, לדבריה, היא מה עשו הרוכשים לאחר הביטול. האם באמת המתינו להיתר הבנייה, או שהסיבה שימשה עבורם פתח יציאה מהעסקה ללא תשלום פיצוי לקבלן?
התשובה: רק 28% מאותם מבטלים בתל אביב רכשו לאחר מכן דירה אחרת. כלומר, הרוב המכריע לא חזר לשוק ורכש דירה חלופית.
בתוך כך, היא מביאה גם דוגמה לעומס שנוצר בטיפול בביטולים. בתשובה שנשלחה לרוכש שהמתין לאישור רשות המסים לביטול העסקה נכתב: "אנו עובדים לפי הכלל: ראשון נכנס - ראשון יוצא. יש בקשות קודמות ולכן אנו מבקשים להתאזר בסבלנות".
הנתונים על ביטולי העסקאות עשויים לשפוך אור גם על פער נוסף שמצטייר בשוק הדיור: מצד אחד, היתרי הבנייה והתחלות הבנייה ממשיכים לעלות; מצד שני, קצב מכירות הדירות על ידי הקבלנים נמצא בירידה משמעותית מאז השיא שנרשם ב־2021.
בן נאים מצביעה על קשר אפשרי בין התופעות, דרך עסקאות שנחתמות עוד לפני שהבנייה יוצאת לדרך. לדבריה, "אם הקבלנים לא יעמדו בתנאים המתלים שנקבעו בחוזי המכר של דירות שנרכשו 'על הנייר', אזי גם עסקאות שכבר הצליחו לסגור עלולות להתבטל, וזאת ללא כל פיצוי מצד הרוכשים". כלומר, גם עסקה שכבר נסגרה ונרשמה כמכירה עלולה שלא להגיע בסופו של דבר לכדי רכישה בפועל.
עוד היא מוסיפה, "אם תהיתם איך זה שהיתרי הבנייה והתחלות הבנייה ממשיכים לטפס מעלה-מעלה, כאשר מנגד מכירות הקבלנים רושמות ירידה תלולה מאז השיא של 2021, הנה לכם לפחות הסבר אפשרי אחד למלכוד 22 נוסח שוק הנדל"ן".
הפער הזה בא לידי ביטוי גם בתרשים שמציגה בן נאים: בעוד שהיתרי הבנייה ממשיכים לעלות, קצב מכירת הדירות החדשות אינו מדביק את קצב הגידול, והפער ביניהם הולך וגדל. בן נאים מדגישה כי נתוני היתרי הבנייה כוללים גם היתרים שהוצאו במסגרת התחדשות עירונית, ולכן מדובר בנתוני היתרים ברוטו, וכי חשוב להתמקד במגמות של שני הקווים ולאו דווקא בפער המספרי ביניהם. לצד זאת, הפער הגדל מתבטא גם בגידול החד שנרשם בארבע השנים האחרונות במספר הדירות החדשות שלא נמכרו.
