האם הקמת מתחם הדיפו של המטרו בדרום ראשון לציון פוגעת בשווי הקרקעות שעליהן הוא מתוכנן?
בעלי הקרקעות במתחם הגישו 31 תביעות לירידת ערך, בסכום כולל של כ־358.5 מיליון שקל. המדינה והרשויות טענו מנגד, כי יש להעריך את הקרקע במצבה הקודם כקרקע חקלאית בלבד, בשווי של כ־80 שקל למ"ר, עמדה שהייתה מובילה לפיצוי נמוך משמעותית. עם זאת, ועדת הפיצויים למיזם המטרו דחתה את הטענה וקבעה כי בחישוב שווי הקרקע יש להביא בחשבון את ייעודה כאזור נופש מטרופוליני. כעת ימונה שמאי מייעץ, שיבחן את התביעות ויקבע את שווי הקרקע ואת היקף ירידת הערך.
● 3.3 מיליון שקל בת"א: רשות המסים בוחנת דירות כאלה
● פיגרו אחרי הבורסה: האם הריבית היורדת תחזיר את מדדי הנדל"ן למשחק?
ההחלטה ניתנה ב־3 בספטמבר במסגרת 31 התביעות שהוגשו בעקבות אישור תת"ל 101/א ביוני 2022. התוכנית מייעדת כ־299 דונם בדרום ראשון לציון להקמת מתחם הדיפו של המטרו - מרכז לתפעול, תחזוקה ושימושים נוספים הנדרשים למערכת. הקרקע מיועדת להפקעה, ולבעלי הזכויות כבר נשלחו הודעות הפקעה.
התביעות מתייחסות לשטח מצטבר של כ־185.7 אלף מ"ר, המהווה כ־62% משטח הדיפו. בעלי הקרקע דורשים יחד כ־358.5 מיליון שקל בגין ירידת ערך, סכום המשקף בממוצע כ־1,930 שקל למ"ר.
עמדת המדינה והרשויות הייתה כי שווי הקרקע במצב הקודם צריך להיקבע לפי שווי של קרקע חקלאית ללא פוטנציאל, בסך של כ־80 שקל למ"ר בלבד. לפי עמדה זו, שווי כלל המקרקעין שבגינם הוגשו התביעות עומד על כ־14.9 מיליון שקל בלבד, ולכן לשיטתן לא נוצרה בשלב זה ירידת ערך המזכה בפיצוי בהיקפים שתבעו בעלי הקרקע.
המחלוקת: מה היה שווי הקרקע לפני אישור המטרו?
בלב המחלוקת עמדה השאלה כיצד יש להעריך את שווי המקרקעין ערב אישור תוכנית המטרו. בעלי הקרקע טענו כי לא ניתן להתייחס אליהם כאל קרקע חקלאית בלבד, משום שב־2003 הוגדרו במסגרת תמ"מ 21/3 כאזור נופש מטרופוליני (אנ"מ).
ייעוד זה מאפשר, לצד השימוש החקלאי, שימושים נוספים ואף אפשרות לפיתוח בהיקף מוגבל של עד 15% משטח האנ"מ, בכפוף להמשך הליכי תכנון. לטענת בעלי הקרקע, מדובר בשינוי תכנוני שהשפיע על שווי המקרקעין עוד לפני אישור תוכנית הדיפו.
ועדת הפיצויים קיבלה את הטענה העקרונית. היא קבעה כי תמ"מ 21/3 שינתה את תכונות המקרקעין ואת מצבם התכנוני, ולכן אין לבחון את הפגיעה שנגרמה בעקבות תוכנית המטרו מול מצב של קרקע חקלאית בלבד.
לפי הוועדה, העובדה שייעוד האנ"מ אינו מעניק לבעלי הקרקע זכות ודאית לבנייה אינה מבטלת את השינוי התכנוני ואת הפוטנציאל שנוצר בעקבותיו. מאחר שמדובר בתוכנית מאושרת ומחייבת במדרג התכנוני, השפעתה על שווי הקרקע צריכה להילקח בחשבון בקביעת שווי המצב הקודם.
עם זאת, הוועדה דחתה חלק אחר מטענות בעלי הקרקע. הם ביקשו להביא בחשבון גם את הפוטנציאל שנבע מתוכנית אנ"מ האירוס, שבשלב מסוים סימנה את השטח לפיתוח עירוני. הוועדה קבעה כי במועד הקובע, מועד אישור התוכנית למתחם הדיפו, התוכנית טרם הופקדה, ולכן אין להביא בחשבון את הפוטנציאל שנבע ממנה.
הוועדה דחתה גם את ניסיונן של הרשויות לקבוע מבחן מחמיר שלפיו ניתן יהיה להביא בחשבון רק פוטנציאל תכנוני שניתן לממש ללא צורך בהליך תכנוני נוסף. לפי החלטת הוועדה, שינוי כזה בהיקף ההגנה שמעניק סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה צריך להיעשות באמצעות חקיקה, ולא באמצעות פרשנות חדשה של ועדת הפיצויים.
השמאי יכריע בשווי הקרקע
למרות ההכרעה העקרונית לטובת בעלי הקרקע, הוועדה לא קבעה כי הם זכאים למלוא הסכום שתבעו. השאלה כמה, אם בכלל, ישולם תיבחן במסגרת השומה.
הוועדה הורתה על מינוי שמאי מייעץ אחד לכלל התביעות, שייבחר על ידי מועצת שמאי המקרקעין. השמאי יידרש לקבוע את שווי המקרקעין במצב הקודם ובמצב החדש ולבחון את היקף ירידת הערך שנגרמה בעקבות אישור התוכנית.
בין היתר, השמאי יבחן את עסקאות ההשוואה שעליהן הסתמכו בעלי הקרקע ויידרש לקבוע אם הן משקפות שווי שוק או כוללות פוטנציאל תכנוני שאין להביאו בחשבון. הוא יבחן גם את ההבדלים בין המקרקעין, לרבות מיקומם, קרבתם לשטח המפותח והמגבלות הנובעות מכביש 431. לאחר שתוגש השומה המייעצת יוכלו הצדדים להגיש את השגותיהם בתוך 45 ימים.
עו"ד ענת בירן, מייסדת משרד ענת בירן, המייצג חלק בעלי קרקעות במתחם, מסרה: "אנחנו שבעי רצון מכך שוועדת הפיצויים דחתה את עמדת המדינה, שלפיה הקרקע שמיועדת להפקעה היא בשווי קרקע חקלאית, וקיבלה את העמדה שיש לקבוע את שוויה לכל הפחות לפי קרקע בייעוד נופש מטרופוליני. לצערי לא התקבלה העמדה כי היה לקרקע פוטנציאל ממשי למגורים. מדובר בהחלטה מאוד חשובה עם השלכות רוחב מהותיות בכל מקום שבו חלה תכנית מתאר מחוזית או תכנית כוללנית ששינתה ייעוד קרקע חקלאית לייעוד בעל פוטנציאל לשווי גבוה יותר. נוכח הפערים המשמעותיים בין עמדות הצדדים, יש להניח שההחלטה עוד תעמוד לבחינה בערכאות נוספות, וכי טרם נאמרה המילה האחרונה בסוגיה".
גם עו"ד צבי שוב המייצג את חלק מבעלי קרקעות במתחם הוסיף: "זהו תקדים קריטי ששם סוף לניסיונות של המדינה לנשל בעלי קרקעות בפיצויים מגוחכים של עשיריות אחוז מערך השוק האמיתי - סכומים סמליים של כ-80 אלף ש"ח לדונם בלבד, בזמן שקרקעות נסחרות באזור ב-2 עד 3 מיליון ש"ח ואף יותר. אי אפשר מצד אחד להפקיע קרקע לטובת פרויקט ענק, ומצד שני להתייחס אליה כאדמה חקלאית נטולת זכויות. כעת, כשהתיק עובר לשמאי מייעץ, אנו מקווים שיאומצו עקרונות הצדק שקבע יו"ר הוועדה, עו"ד עמית אופק - החלטה שמהווה תקדים רוחב דרמטי, אשר ישליך ישירות ויעשה צדק גם עם מאות בעלי קרקעות בפרויקטים מקבילים על הפרק, ובראשם דיפו סגולה."
