לאחר תקופה ממושכת של קיפאון בשוק הנדל"ן, בחודשים האחרונים נרשמה התאוששות בהיקף העסקאות בשוק הדיור, ועולה השאלה, האם השוק אכן יוצא מתקופת הקיפאון, או שמדובר בהתאוששות נקודתית על רקע רמות הפעילות הנמוכות שאפיינו את התקופה המקבילה אשתקד.
צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל"ן בחטיבה העסקית של בנק לאומי, מתייחס לשאלות האם אנחנו מתחילים לראות ניצנים של יציאה מהקיפאון בשוק הדיור, היכן נמצאים כיום מוקדי הביקוש, וכיצד הפחתת הריבית הנוספת צפויה להשפיע על הרוכשים ועל היזמים.
● 3.3 מיליון שקל בת"א: רשות המסים בוחנת עסקאות כאלה
● מומחי מיסוי מסבירים: כך תצליחו לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם מס רכישה גבוה
המחצית הראשונה של 2026 מסתיימת עם סימנים לשיפור בפעילות בשוק הדיור: ברבעון השני נמכרו 9,670 דירות חדשות, וביוני לבדו נמכרו 3,672 דירות - עלייה של כ־28% לעומת הממוצע החודשי בחודשים שקדמו לו. עם זאת, בסוף המחצית נותרו בשוק 84,280 דירות חדשות לא מכורות.
"הרוכשים חזרו באופן סלקטיבי"
"אני חושב שעדיין מוקדם להכריז על שינוי מגמה" אומר ארצי. "בעיניי מה שאנחנו רואים זה לא חזרה של הביקוש הרחב אלא חזרה סלקטיבית של הרוכשים. להערכתי, הרוכשים קונים כיום בעיקר במקומות שהם מאמינים בהם - בפרויקטים חזקים, ביזמים שמוכרים להם, והכי חשוב, במחירים שנוחים להם ושהם יכולים להרשות לעצמם.
"את שוק הנדל"ן אנחנו בוחנים בפרספקטיבה רחבה של זמן, לא על בסיס רבעון כזה או אחר. אני חושב שלאורך זמן נצטרך לראות האם קצב המכירות יצליח להתחיל לסגור את הפער מול המלאי שנצבר בשנתיים האחרונות".
לצד החולשה במכירות, הבנייה נמשכת בקצב גבוה: שיא של כ־82.6 אלף היתרי בנייה, כ־76.5 אלף התחלות ועלייה של 15.7% בגמר הבנייה, וכאן עולה השאלה האם קצב הבנייה תואם לקצב הביקושים. לדברי ארצי, "אם מסתכלים רק על נתוני המכירות, אז התשובה היא לא. אבל תהליך של בנייה זה לא תהליך שהתחיל אתמול. פרויקטים שיוצאים לדרך היום זה פרויקטים שההחלטות לגביהם התקבלו לפני 3-5 שנים".
לדבריו, "אני לא רואה כאן עודף בנייה קלאסי, ואני חושב שקיים חוסר סנכרון זמני בין צד ההיצע לצד הביקוש. הקבלנים תמיד מסתכלים באופן טבעי כמה שנים קדימה, והרוכשים מקבלים החלטות על בסיס ההווה ובכלל זה על בסיס סביבת הריבית הקיימת, האם הם מצליחים למכור את הדירה שלהם במחיר שהם רוצים, האם יש להם ודאות ביטחונית וכלכלית וכו'".
לצד זאת, ארצי מדגיש שוב כי את הביקוש לדירות בישראל יש לבחון בראייה ארוכת-טווח. "ולכן, על פניו נראה לכאורה שיש עודף היצע, אבל בטווח הארוך הביקוש במדינת ישראל הוא ביקוש קשיח, יש מאפיינים דמוגרפיים, קצב גידול האוכלוסייה חיובי, ויותר מכך, גם אין באמת אלטרנטיבה. אין פה שוק שכירות מפוקח שיכול לתת מענה לכל הביקושים כיום ובעתיד, ולכן חייבים להתחיל לבנות, כי אם אנחנו נעצור את הבנייה עכשיו יהיה לנו מחסור בדירות בעוד שלוש או ארבע שנים. חשוב שתהיה רציפות ניהולית וודאות תכנונית".
איפה הביקושים חזקים יותר
אז מה הופך אזור מסוים למוקד ביקוש? לדברי ארצי, ישנם שלושה גורמים מרכזיים שמשפיעים כיום על החלטות הרוכשים: "הראשון זה נגישות למקומות תעסוקה, השני זה נגישות תחבורתית, והשלישי זה המחיר שהרוכש יכול להרשות לעצמו - כיום זה עומד על סביבת מחירים של 2.5 עד 3 מיליון שקל לכל היותר".
לדבריו, הפערים באים לידי ביטוי גם ברמה הגיאוגרפית, והביקושים חזקים יותר באזורים שבהם מחירי הדירות נגישים יותר לרוכשים. "אנחנו רואים שברמת הביקושים מבחינה גיאוגרפית, יש שונות בין אזור אחד לאחר, וביקושים יותר גבוהים בפריפריה, בין שזה בדרום, בין שזה בצפון או במעגל השני או השלישי לגוש דן".
מנגד, "אזורים שקשה יותר למכור בהם אלו אזורים שיש באמת מלאי גדול מאוד של דירות, יש הרבה מאוד יזמים באותו מתחם, והתחרות גדולה. במקומות האלה הרוכש חזק יותר והוא מנצל את הסיטואציה. הוא משווה בין הפרויקטים ויש יש לו חלופות".
ארצי מתייחס גם להחלטת בנק ישראל משבוע שעבר, להפחית את הריבית במשק בפעם השלישית ברציפות, ולהשפעה על שני צידי השוק - הביקושים מצד הרוכשים והלחץ התזרימי על היזמים. "קודם כול, אני מעריך שהפחתת הריבית תוריד את הלחץ התזרימי של היזמים, כי ככל שהריבית הולכת ויורדת, עלויות המימון הולכות ופוחתות".
עם זאת, בכל הנוגע להתאוששות הביקושים, ארצי סבור כי הריבית היא רק אחד מהגורמים המשפיעים על החלטות הרוכשים. "לגבי הביקושים, אני לא חושב שיש פרמטר אחד שרק אם קורה בו משהו זה מאיץ את הביקושים. יש היום כמה וקטורים, אחד מהם זה סביבת הריבית, אי הוודאות הביטחונית והיבטים נוספים.
לדבריו, כל עוד חלק מהרוכשים ממתינים לירידות מחירים משמעותיות יותר, הפחתת הריבית כשלעצמה לא תספיק כדי להחזיר את הביקושים לרמות שנרשמו בעבר. "אנשים כרגע יושבים על הגדר. לכן הריבית כשלעצמה בהחלט זה גורם תומך, אבל צריכים לקרות עוד כמה דברים כדי שבאמת אנחנו נחזור לראות רכישות בהיקפים שראינו בעבר".
***גילוי מלא: נתון בשבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ונתוניו של כל אדם
