מומחי מיסוי מסבירים: כך תצליחו לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם מס רכישה גבוה

בשוק הנדל"ן הישראלי, שבו מס הרכישה על דירה נוספת מתחיל ב־8% מהמחיר המלא ומטפס ל־10%, משקיעים רבים מחפשים דרכים חוקיות ויצירתיות לשלם פחות מס.

אחת הפרקטיקות המדוברות ביותר בשנים האחרונות נשענת על מושג שמוגדר בחוק כ"שבריר דירה": החזקה של עד שליש מזכויות הבעלות בנכס מגורים. כך לכאורה ניתן לשכפל את ה"טריק", להגדיל ולפזר את ההשקעה בנדל"ן ולהישאר מתחת לסף של רשות המסים.

● הנדל"ניסט שמגלה: הסיבה שאני לא קונה לבת שלי דירה בישראל
● ממשיכה להסתער על נדל"ן: מגדל רוכשת מפרשקובסקי זכויות במאות דירות להשכרה

אלא שמאחורי הרעיון מסתתרים לא מעט מיתוסים שגויים, מורכבויות מסחריות ומוקשים משפטיים שעלולים להפוך את החיסכון במס לסיוט ניהולי. למי בכל זאת זה כדאי? המומחים מנתחים.

המיתוס הגדול: סדר הפעולות קובע

הטעות הנפוצה ביותר בקרב משקיעים היא המחשבה שאדם המחזיק בדירה שלמה יכול לרכוש שליש מדירה נוספת וליהנות ממס רכישה מופחת של "דירה יחידה". בפועל זה מורכב יותר, ויש חשיבות לסדר שבו קיבלתם לידיכם את הנכסים.

"בעבר הרף עמד על רבע דירה בלבד, והמחוקק החליט להעלות אותו לשליש", מסביר עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין ועובד רשות המסים לשעבר.

"צריך להבין את התפיסה של המחוקק ושל רשויות המס: כל עוד לתא משפחתי יש עד שליש בדירה, מבחינת הדין והפסיקה רואים את זה כאילו אין לו דירה כלל. זה נתפס כשבריר בלבד. היתרון הגדול מגיע כשאותו אדם בא לרכוש דירה שלמה ראשונה, כי אז חישוב מס הרכישה ייעשה לפי מדרגות של דירה יחידה. אלא שאם יש לכם כבר דירה יחידה ואתם רוצים לרכוש שליש דירה נוסף, זה סיפור אחר לגמרי. הרציונל פשוט: נכנסתם לעסקה כשכבר יש לכם דירה שלמה, והמחוקק לא רוצה לעודד אתכם להחזיק ככה עוד נכסים. לכן הרכישה תחויב במס רכישה מלא כדירה נוספת, כלומר 8% ועד 10%".

מצטרף לדברים רו"ח (עו"ד) טארק דיביני, שותף מיסוי תאגידים ונדל"ן ב־BDO: "המיתוס לפיו אפשר לרכוש שליש ועוד שליש וכן הלאה, וליהנות מהטבות המס, הוא טעות נפוצה שאנשים נופלים בה לא מעט. הכלל הוא שאם רכשת עד שליש דירה, ולאחר מכן קנית דירה נוספת או חלקי דירה נוספת, אזי הדירה הנוספת תיחשב כדירה יחידה לצרכי מדרגות מס הרכישה. לעומת זאת, אם אתה מחזיק דירה שלמה ובאת לרכוש שליש (או פחות) מדירה נוספת, השליש לא ייהנה מהטבת מס הרכישה של דירה יחידה ברכישה.

"היתרון במקרה אחרון זה הוא במס השבח שיחול במכירה, שכן במכירת הדירה השלמה ניתן ליהנות מפטור ממס של דירה יחידה, על אף שבבעלותך שליש דירה נוסף. במקרה זה יש לזכור שבמכירת אותו שליש דירה נוסף לאחר מכן, לא יתאפשר שימוש בפטור ממס שבח בגין דירה יחידה, אף אם לא יהיו בידי המוכר דירות נוספות כלשהן".

 רו''ח (עו''ד) טארק דיביני / צילום: BDO

אסטרטגיית השכפול והמלכוד ב"מושע"

האסימטריה הזו בחוק הולידה אסטרטגיה בקרב משקיעים: לרכוש שברירי דירות בזה אחר זה, וכך לשכפל את מדרגות מס הרכישה המופחתות מספר פעמים לפני שרוכשים דירה שלמה. גם במקרים שבהם זה לכאורה עובד על הנייר מבחינת מס, בפועל נוצרים אתגרים מורכבים מבחינת התפעול והיחסים.

"אדם שגוזר על עצמו התנהלות כזו מוצא את עצמו עם המון שותפים", מזהיר עו"ד ורו"ח עינת. "מצד אחד הוא נהנה מהטבת מס, אבל מצד שני הוא בעלים ב'מושע', בשיתוף בלתי מסוים". מדובר במצב משפטי של בעלות משותפת בנכס, שלכל שותף יש את החלק שלו אך אין חלוקה פיזית או הגדרה של שטח מסוים בנכס. החלוקה היא רק ברמה התיאורטית.

עו"ד ורו"ח עינת מוסיף כי "בכל רגע נתון השותפים יכולים להחליט שהם רוצים לפרק את השיתוף בבית משפט או למכור לצד שלישי. הבעיה הופכת קשה יותר כאשר אחד מן השותפים מסתייע במימון חיצוני, דבר המצריך משכנתא וערבויות אישיות".

לדברי רו"ח (עו"ד) דיביני, מגבלות השוק גוברות פעמים רבות על יתרונות המס: "ניכרת התעניינות רבה בתכנון הזה לאורך השנים, בטח מאז עליית שיעורי מס הרכישה, אך בהרבה מקרים השיקולים המסחריים האחרים מכריעים נגדו. חוסר הגמישות ברכישה עם שותפים, החשש מחילוקי דעות, וחוסר הרצון של שותפים 'לבזבז' רישום דירה על שמם, למשל מתוך רצון לשמור על זכאות עתידית להגרלות מחיר למשתכן גוברים לעיתים קרובות על הרצון לחסוך במס".

מבחינת רשות המסים, הכללים ברורים. כל עוד מדובר בעסקאות נדל"ן אמיתיות, הם לא ממהרים להערים קשיים או דרישות חריגות. אבל כפי שמסבירים המומחים, גם להם יש קווים אדומים. "הרשות לא נוהגת לחלוק על נוסח החוק המפורש שמאפשר את השימוש בתכנון הזה באופן ברור בלשון החקיקה. סביר להניח שאם התכנון יהיה נפוץ ברמה שתפריע למשרד האוצר, יהיה שינוי חקיקה. כרגע זה לא נראה באופק", מציין רו"ח (עו"ד) דיביני.

 עו''ד שי עינת / צילום: מיכל קושרוב

מתי זה לא עובד? יש מקרה אחד בולט - כשמדובר באותו בניין. "אם המשקיע מחזיק כמה חלקי דירות באותו בניין, הרי שלפי הפסיקה ניתן לצרף את חלקי הדירות ולטעון שהמשקיע מחזיק מעל שליש דירה לצורכי מס", מוסיף רו"ח (עו"ד) דיביני. במקרה כזה מוסיף עו"ד ורו"ח עינת, "הפטור על הדירה היחידה עשוי להישלל".

סייג נוסף וחריג הרבה יותר הוא כשברשות המסים יכולים לסווג זאת כעסקה מלאכותית. עו"ד ורו"ח עינת: "כדי שמנהל מיסוי מקרקעין יטען לעסקה מלאכותית, עליה לנבוע אך ורק משיקולי מס, ללא שום היגיון כלכלי או מסחרי".

שאלה נוספת שעלולה לגרום לרשות המסים לדרוש תשובות והסברים היא מי הם אותם שותפים להחזקה בדירות. "בדיני מיסוי מקרקעין קיים עיקרון 'התא המשפחתי'", מסביר רו"ח (עו"ד) דיביני. "לפי אותו עיקרון, בני זוג וילדיהם הקטינים עד גיל 18, למעט בני זוג הגרים דרך קבע בנפרד או ילדים נשואים, נבחנים כיחידה אחת. זאת, למעט מקרים חריגים של הפרדה רכושית בין בני זוג.

"לכן, פיצול רכישות בין בני זוג או ילדים לא יאפשר ליהנות מהטבות של דירה יחידה. רק כשמדובר בהורים וילדים בגירים או קרובי משפחה אחרים, ניתן ליהנות מהפיצול".

הוא מוסיף דוגמה מהעת האחרונה, במסגרתה "סב רכש דירות עבור נכדיו, וועדת הערר פסקה כי על אף שזו הייתה דירת המגורים היחידה של הנכדים, הם לא ייהנו מהטבת מס רכישה לדירה יחידה כי הוריהם החזיקו בדירת מגורים" (ו"ע 49040-09-24, יובל בורגר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז).

הטעות בירושה שעלולה לעלות ביוקר

אחת הנקודות הרגישות שעלולות להוביל לתשלומי מס גבוהים מאוד נוגעת דווקא לירושות ולהעברה בין־דורית. על הנייר, חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49ב(5)) מעניק פטור מיוחד ממס שבח במכירת דירת ירושה, מתוך מטרה למנוע סכסוכים ולהקל על מימוש העיזבון, אפילו אם ליורש יש דירות משלו. התנאי המרכזי לפטור: הדירה הנמכרת הייתה דירתו היחידה של המוריש.

"כאן בדיוק נמצאת הבעיה הגדולה", מדגיש עינת. "אם למוריש הייתה דירה שלמה, אבל בנוסף החזיק אפילו שבריר קטן בדירה אחרת - היורשים מאבדים לחלוטין את הפטור של דירת הירושה. זה מס שעלול להגיע למאות אלפי שקלים.

"לדעתי המחוקק היה צריך להיות הרבה יותר נדיב בנקודה הזו ולהחיל את חזקת הדירה יחידה גם כאן, שכן היורשים נכנסים לנעלי המוריש לעניין הפטור. במצב הקיים זה מחייב תכנון מוקדם: מורישים ויורשים חייבים לחשוב מראש ולתכנן איך המוריש מגיע ל־120 כשהוא מחזיק בדירה אחת בלבד".

ירושה זה דבר אחד, שכירות היא עניין אחר

גם אם המשקיע המתוחכם צלח את כל המהמורות, תזמן נכון את הרכישות, הסתדר עם השותפים ופיזר את הנכסים בין בניינים שונים, הוא עלול לגלות שרשות המסים ממתינה לו בפינה אחרת: המיסוי השוטף על דמי השכירות.

ככלל, שוק השכרת הדירות למגורים נהנה מהטבות מס ייחודיות ומשמעותיות, ובראשן מסלול פטור מלא מתשלום מס עד לתקרה של 5,654 שקל בחודש, או מסלול מס מופחת בשיעור 10%. אלא שריבוי שברירי דירות עלול להפוך את ההכנסה הפסיבית הזו למוקד חיכוך.

"במיסוי שכר דירה, כל אדם נבחן לפי מצבו האישי", מסכם עו"ד ורו"ח עינת. "אם יש למשקיע כמה שברירי דירות וההכנסה החודשית שלו מהן לא חוצה את תקרת הפטור (5,654 שקל בחודש), הוא פטור ממס הכנסה. אבל כאן מתעוררת שאלת הסיווג: עמדת רשות המסים היא שמעל רף מסוים של נכסים, לרוב סביב חמש דירות, הפעילות עלולה להיחשב כעסקית.

"ריבוי שברירים של דירה משמש כחומר תבערה לפקיד השומה, מגדיל את הסיכוי שהתיק ייצוד את עיניו בטענה כי פעילות ההשכרה עולה לכדי 'עסק' של ממש, ועלול להוביל לחבות במס שולי ולא פטור ממס או מס בשיעור של 10%". הכללים והטעויות בהחזקת שליש דירה, בקיצור