זה כבר הפך לריטואל קבוע: הממשלה מפרסמת הוראת שעה מוגבלת בזמן שקובעת את מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת; הוראת השעה מתקרבת לסיומה, אך איש אינו יודע מה תחליט הממשלה הלאה; שוק הנדל"ן, בתגובה, נכנס לתקופה של חוסר ודאות והמשקיעים מתרחקים. כך השוק מושפע במשך חודשים ארוכים עד שהממשלה מחליטה, לרוב ברגע האחרון ממש, כיצד לנהוג.
● כך תצליחו לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם מס רכישה גבוה
● "קונים בעיקר דירות עד 3 מיליון שקל": מפת הביקושים החדשה בנדל"ן
● "למי שצריך דירה עכשיו אני ממליץ לוותר על הגרלות הדיור"
המציאות הזו היא מנת חלקו של ענף הנדל"ן גם בימים אלו: הוראת השעה שקבעה שמס הרכישה על דירה נוספת יהיה 8% במדרגה הראשונה ו־10% במדרגה השנייה, אמורה לפוג בינואר הקרוב. הממשלה טרם החליטה אם להאריך את ההוראה או לא, והבחירות שבפתח גם לא מאפשרות לה לקבל החלטה. לאור תקופת הבחירות הוארך תוקף הוראת השעה עד לפברואר, אך השורה התחתונה לא השתנתה, להפך: אף אחד לא יודע כיצד תנהג הממשלה החדשה שלפתחה יתגלגל "תפוח האדמה הלוהט" הזה.
המשקיעים קונים פחות ופחות דירות
חוק מיסוי מקרקעין מבדיל בין רוכשי דירה יחידה שנהנים ממס רכישה נמוך (ב"מדרגה" הראשונה, למשל, הוא עומד על 0%), לבין רוכשי דירות להשקעה (המכונות בחוק "דירות נוספות") שנדרשים לשלם מס גבוה הרבה יותר. הוראת השעה הקיימת כיום קבעה שמס הרכישה על דירה נוספת יהיה 8% עד לסכום של 6,055,070 שקל, ו־10% על כל שקל הגבוה מסכום זה. הוראה זו, שאושרה בסוף שנת 2024, תקפה עד סוף השנה ואמורה לפקוע אוטומטית ב־1 בינואר.
אם הוראת השעה תפקע שיעור המס לרוכשי דירה נוספת יירד דרמטית ל־5% בלבד במדרגה הראשונה. לכן, משקיעים רבים עשויים להחליט להמתין כמה חודשים בתקווה שהמס אכן יירד - ורק אז לרכוש דירה. המשמעות: השוק, לכל הפחות ב"חזית" המשקיעים, עלול לקפוא. כך בדיוק היה בפעם הקודמת שהוראת השעה עמדה להתבטל (בסוף דצמבר 2024), אז נרשם קיפאון בעסקאות ובסופו של דבר היא הוארכה ימים ספורים לפני שפג תוקפה.
"שינוי כזה עשוי להשפיע על שיקולי הכדאיות של משקיעים ולהפוך מחדש את ההשקעה בדירות מגורים לאטרקטיבית יותר", אומר כפיר אילני, שותף וראש אשכול Deloitte Private Tax ב־Deloitte ישראל, "אבל עצם הציפייה להפחתת המס עשויה לגרום לחלק מהמשקיעים לדחות עסקאות ובכך להעמיק באופן זמני את ההאטה במכירות".
לדבריו, להפחתת המס עשויה להיות גם השפעה בכיוון ההפוך: "היא עשויה להגדיל מחדש את הביקוש לדירות להשקעה, לחזק את התחרות על מלאי הדירות הקיים ולהפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים - בפרט באזורי ביקוש שבהם היצע הדירות מוגבל. לפיכך, לפקיעה אפשרית של הוראת השעה עשויות להיות השלכות החורגות מגובה מס הרכישה שישלם המשקיע הבודד. השינוי עשוי להשפיע על התנהגות המשקיעים, על היקף העסקאות, על פעילות היזמים והקבלנים ועל מאזן הביקוש וההיצע בשוק הדיור כולו".
עם הדברים מסכימה גם עו"ד אפרת סולומון, שותפה במשרד המיסוי מאיר מזרחי עם א.רפאל, שלדבריה "חוסר הוודאות באשר לשיעור המס גורם להקפאת עסקאות בשוק, שכן הרוכשים ממתינים להפחתה אפשרית ונמנעים מקבלת החלטות".
סימנים לכך אפשר כבר לראות בנתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר: ברבעון הראשון של 2026 רכשו המשקיעים 3,568 דירות - הרבעון השלישי הכי נמוך אי פעם מבחינת קצב רכישות המשקיעים. ברבעון השני של השנה המספר היה נמוך אף יותר (3,462 דירות). לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2015, כאשר מס הרכישה ב"מדרגה" הראשונה עמד על 5%, נרכשו על ידי משקיעים 9,117 דירות. נציין שהמספרים הנמוכים לא קשורים רק לחוסר הוודאות סביב מס הרכישה. סביבת הריבית הגבוהה, למשל, מצמצמת כבר תקופה את הפעילות בענף הנדל"ן למגורים.
הדרג הפוליטי והדרג המקצועי חלוקים
הממשלה כאמור טרם החליטה כיצד לנהוג, אך היא בכל אופן לא יכולה להכריע בסוגיה בשל הבחירות המתקרבות. הממשלה הנוכחית לא תוכל להאריך את הוראת השעה פעם נוספת בצו כפי שעשתה לפני שנתיים - ונדרש הליך חקיקה מלא בכנסת (שלוש קריאות ובחינת ועדת הכספים) כדי לקבע את שיעורי המס הגבוהים שעומדים לפקוע. המשמעות: האי־ודאות גדלה, שכן לא ברור כלל מה תהיה מדיניות הממשלה החדשה בנוגע לשוק הדיור.
מועד פקיעת הוראת השעה נדחה לפברואר כאמור לאור סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת, שקובע הארכה אוטומטית של תוקף חוקים והוראות שעה שתוקפם היה פוקע בתקופת בחירות. מצב זה מאפשר לממשלה ולכנסת הבאות להחליט מהי מדיניות מיסוי הנדל"ן שלהן בנחת יחסית.
מה תהיה המדיניות הזו? זו כבר שאלה אחרת. מלבד העובדה שלא ידוע איזו ממשלה תיבחר, ממידע שהגיע אל גלובס עולה כי קיימות דעות שונות בנוגע לשאלה אם יש לקבע את שיעורי המס הגבוהים שהונהגו בשנים האחרונות.
גורמים מקצועיים במשרד האוצר - באגף התקציבים ובמשרד הכלכלן הראשי - תומכים בקיבוע שיעורי המס הגבוהים באמצעות חקיקה, במטרה לייצר ודאות בשוק. מנגד, גורמים פוליטיים סבורים שהגיעה העת לחזור לשיעורי המס הנמוכים בשל הקיפאון בשוק הנדל"ן, כדי להחזיר תנועה לשוק. ברשות המסים לא מביעים עמדה נחרצת בנושא, אך יש מי שסבור שהורדת שיעורי המס תעלה את הכנסות המדינה ממסים שכן יהיו יותר עסקאות, ולכן עדיף לחזור לשיעורי מס הרכישה הנמוכים יותר.
בכנס בו השתתף לאחרונה, מנהל רשות המסים עו"ד שי אהרונוביץ' התייחס לנושא ואמר כי "בסופו של דבר הממשלה הבאה תצטרך לקבל החלטה אם מאריכים את הוראת השעה או לא. מס רכישה על דירות להשקעה זה עניין של מדיניות דיור, ולא עניין פיסקלי. בגדול, אם תוריד אותו יהיו יותר עסקאות ואז נראה יותר מסים. אני לא יודע מה תהיה ההחלטה, אבל כדאי שהממשלה הנוכחית תגיד באופן ברור אם בכוונתה להאריך את הצו".
"הקבלנים תקועים עם דירות, יש לחץ מצדם"
גורם ברשות המסים המצוי בקשר עם המערכת הפוליטית מעריך כי "הסיכוי שיחוקקו חקיקה שתקבע את שיעורי המס הנוכחיים, לא גבוה. באווירה הציבורית היום, כשהקבלנים תקועים עם דירות, חברי הכנסת לא ימהרו לקדם חקיקה כזו. יהיה לחץ גדול מצד קבלנים וגורמים אינטרסנטיים אחרים לחזור לשיעורי המס הנמוכים. מעבר לכך, כשמעלים מס צריך להראות שזה יגדיל הכנסות - ופה זה לא חד־משמעי ואולי להפך: דווקא הורדת שיעור המס יכולה לסייע להכנסות המדינה, כי יהיו יותר עסקאות".
הדברים הללו משקפים היטב את הפער בין עמדת האוצר לעמדת גורמים אחרים. נזכיר שבמהלך שנת 2024 ביקשו באוצר לקבע לצמיתות את שיעור מס הרכישה הגבוה על דירה נוספת - יוזמה שטורפדה בסופו של דבר. בדברי ההסבר להארכת הוראת השעה לפני שנתיים כתבו אנשי האוצר שהעלאת המס נעשית "במטרה למתן את הביקוש לרכישת דירות בידי משקיעים ולסייע בבלימת עליית מחירי הדירות". באותה עת העריכו באוצר כי שיעור המס הגבוה "שווה" עוד כ־500 מיליון שקל הכנסות בשנה למדינה.
עו"ד סולומון נחרצת בדעתה לגבי המהלך שעל הממשלה הבאה לקבל: "מס הרכישה הוא מס עקיף, שהטלתו בשיעורים גבוהים מכבידה על רוכשי דירות שזו אינם דירתם היחידה. מדובר במס שאינו מוטל על הכנסה אלא על צריכה - מעין 'מס על מס', ועל כן יש לצמצמו ככל הניתן. המס בשיעורים גבוהים מהווה חסם לעסקאות של משקיעים בשוק הנדל"ן".
"למהלך עשויה להיות חשיבות מיוחדת על רקע התקופה שעבר שוק הדיור בשנים האחרונות", מסכם אילני. "השלכות המלחמה, הירידה בביקושים וההאטה בהיקף העסקאות והמכירות. בתנאים אלה, הפחתת מס הרכישה עשויה לשמש תמריץ לחזרתם של משקיעים, שתתמוך בתורה בהגדלת היקף העסקאות ואף תסייע בצמצום מלאי הדירות שנותר בידי יזמים וקבלנים. אם לא תוארך הוראת השעה, יהיה מעניין לבחון אם המחוקק יאפשר חזרה לשיעורי המס הנמוכים יותר, או יבחר לקבוע הסדר חדש".
