העסקה: ברחוב שמעון בן צבי 38 בגבעתיים, נמכרה דירת 5 חדרים, בשטח של 123 מ"ר, בקומה שביעית, שאוכלסה ב־2003 תמורת 5.85 מיליון שקל.
האזור: הבניין נמצא באזור שכונה בזמנו "שטח 9", עקב היותו בסיס בריטי בימי המנדט, שלאחר מכן הוסב לבסיס חימוש, שבו היה בונקר תחמושת גדול. בתוכנית המתאר של גבעתיים מ־1960, "שטח 9" סומן כשטח לתכנון עתידי. הבסיס פונה בשנות ה־60, ולראשונה הופיע כשטח שמיועד למגורים בתוכנית מ־1976.
● מאחורי השיא בהיקף המשכנתאות: מה קרה לריביות ומאיזה מסלול הלווים ממשיכים להתרחק?
● להרכיב מלון כמו רהיט מאיקאה: טכנולוגיות הבנייה מתקדמות וישראל נשארת מאחור
מאז עברו עליו עוד מספר תוכניות וגלגולים תכנוניים שעיצבו אותו והביאו אותו למה שהוא היום. הבנייה בשכונה החלה בשנות ה־90, אך עיקרה בוצע בתחילת העשור הראשון של שנות האלפיים. במקביל נבנה ב"שטח 9" קניון גבעתיים, ושם המתחם הוסב ל"שכונת בן צבי", על שם הרחוב המרכזי שבו, שמעון בן צבי.
על אף המחאות הציבוריות נגד הפיכת השטח מריאה ירוקה למגדלי מגורים, התכנון והבנייה המודרנים תפסו להם אחיזה אצל רבים, ושכונת בן צבי נחשבה לפני 10־20 שנים ללהיט גדול, שבא לידי ביטוי גם במחירי דירות גבוהים.
בשנים האחרונות המצב התמתן, ומחירי הדירות בשכונה, עלו מרמה ממוצעת של 31 אלף שקל למ"ר ארנונה ב־2020 ל־35 אלף שקל למ"ר ארנונה בממוצע כיום (בחלק מהפרויקטים, כולל זה המנותח, יש הפרשים משמעותיים בין השטחים הרשומים בטאבו לבין השטחים המחוייבים בארנונה), כלומר עלייה של 13%, שנמוכה בהרבה מעליית מדד מחירי הדירות בתקופה הזו, שהגיעה ל־40%.
להערכתנו, חלק מהסיבות לכך היא התיישנות הדירות בשכונה, הפיכת התכנון החדשני מלפני 20־30 שנים לסטנדרטי כיום, ומה שחשוב לא פחות - בום גדול של תחרות, שבא לידי ביטוי בבנייה חדשה בגבעתיים ושכנותיה, בעיקר בהתחדשות עירונית.
הפרויקט: שני בניינים - בן צבי 38 ובן צבי 40 - כלולים בפרויקט, שבנתה היזמית מבני עופרים. הם בני 15 ו־14 קומות בהתאמה ואוכלסו ב־2003. המכירות בפרויקט החלו באמצע 2002 ומחירי הדירות דאז נחשבו לגבוהים למדי לזמנם: דירות 4 חדרים עלו בסביבות 1.4 מיליון שקל, 5 חדרים - 1.6־1.7 מיליון שקל ודירות 6 חדרים - 1.9־2 מיליון שקל. נראה כי רוכשי הדירות דאז נותרו נאמנים להן, ומעט עסקאות חוזרות נרשמו בו.
ניתוח: על סמך הרישומים ברשות המסים, זוהי העסקה הגבוהה ביותר שבוצעה אי־פעם בשני המגדלים שכלולים בפרויקט. גם בחישוב של המחיר למ"ר מדובר במחיר גבוה מהממוצע השכונתי, של 37,500 שקל למ"ר, וזאת על אף שלא מצאנו שוני משמעותי בין מחירי הדירות בפרויקט לבין אלה בשכונה. עדיין מדובר בהפרש של 7% מהמחיר הממוצע בשכונה, כך שהוא מצוי בתחום הסבירות.
להערכתנו הדבר נובע מהימצאה של הדירה במיקום שקט, מעל פארק, וסביר שגם השקעות שבוצעו בה ע"י הבעלים שמכרו אותה.
דבר המתווך: "רחוב בן צבי מאוד מבוקש בגבעתיים, אולם הוא מאופיין בהפרשי מחירים מאוד גדולים בין דירות שפונות לפארק לבין כאלה שלא פונות, שיכולים במקרים מסויימים להגיע גם למיליון שקל", אומר גלעד פיין מרי/מקס אורגינל. "הדירה הזו ממוקמת במגדל שנמצא ממש על הפארק. המרחק משם לקאנטרי גבעתיים הוא דקות ספורות, ומשם לקניון גבעתיים המרחק מאוד קצר. מצד שני מדובר בבניין עם סטנדרטים חדשים, משנות האלפיים, שנהנה מרמות מחירי בהתאם וזה בא לידי ביטוי בהשוואת מחירים של הדירה הזו, לעומת דירות דומות במבנים מעט ישנים יותר, שגם כן נוכל למצוא פערים גדולים.
"הצירוף של המיקום הפנטסטי עם הנוף המהמם ודירה חדשה יחסית, ביחד עם זה שאין הרבה היצע של דירות כאלה בסביבה הביא למחיר הגבוה".
