מאחורי השיא בהיקף המשכנתאות: מה קרה לריביות ומאיזה מסלול הלווים ממשיכים להתרחק?

10.9 מיליארד שקל נלקחו במשכנתאות לדיור בחודש אוגוסט, והיקף המשכנתאות המצטבר מתחילת השנה הגיע ל־79.6 מיליארד שקל - עלייה של 13.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הנתונים הללו מחזקים את מעמדה של 2026 כשנת שיא בהיקפי המשכנתאות, כך עולה מדוח המשכנתאות החודשי של בנק ישראל שפורסם השבוע.

במקביל, משקל הלוואות הגישור מסך ההלוואות לדיור ירד מ-13.9% ל-13.0%, בעוד שמשקל ההלוואות לכל מטרה מתוך סך הביצועים נותר ללא שינוי ועומד על 4.7%.

לצד היקפי המשכנתאות הגבוהים, הנתונים מצביעים גם על שינויים בתמהיל ההלוואות: לאילו מסלולים עברו הלווים, מה קרה לריבית הממוצעת, ומאיזה מסלול הם ממשיכים להתרחק?

1 מה קרה לריביות?

הריבית המשוקללת בחודש אוגוסט עלתה מ־4.34% ל־4.38%, ובהתאחדות יועצי המשכנתאות מסבירים כי זו ריבית שעדיין נחשבת נמוכה יחסית, לאחר ירידה מצטברת של 0.18 נקודות אחוז מאז ינואר.

יועץ המשכנתאות יונתן ברלינר אומר כי להערכתו, הריבית הממוצעת הלא־צמודה לא עלתה הרבה, באופן מפתיע. לדבריו, נתוני המשכנתאות מגיעים באיחור, ולכן העלייה בתשואות האג"ח ובהצעות הריבית של הבנקים עדיין לא באה לידי ביטוי במלואה בנתונים. לדבריו, דווקא בריבית הצמודה למדד, בטווח של 10-15 שנים, נרשמה קפיצה של יותר מחצי אחוז.

2 לאיזה מסלול הלווים הגדילו חשיפה?

מנתוני בנק ישראל עולה עוד כי הרכב ההלוואות משקף שינויים בתמהיל ובריביות: כך, נרשמה עלייה נוספת במשקל מסלול הפריים, שטיפס מ־22% ל־24%, לאור הפחתות הריבית של בנק ישראל, על חשבון ירידה במשקל המסלול המשתנה הלא־צמוד (מל"צ).

העלייה במשקל הפריים עשויה להעיד על כך שחלק מהלווים מזהים במסלול זה אפשרות ליהנות מירידות ריבית נוספות, אם יגיעו בהמשך, גם אם מדובר במסלול שההחזר בו עשוי להשתנות לאורך חיי המשכנתא.

יועץ המשכנתאות מאיר וידר מסביר כי "בעוד שבעבר מסלול הפריים תפס את המגבלה המרבית המותרת (עד שליש מהתיק), כיום חלקה של הריבית המשתנה בביצועים החדשים ירד לסביבות 20%־25% בלבד".

עוד הוא מציין כי ניכרת העדפת הריבית הקבועה: "הציבור מוכן לשלם 'פרמיית ביטחון' בריבית קבועה ולא צמודה (קל"צ), כדי לקבע את ההחזר החודשי ולא להיחשף לזינוקים נוספים באינפלציה ובריבית".

3 מאיזה מסלול הלווים ממשיכים להתרחק?

ברלינר מציין שינוי נוסף בתמהיל המשכנתאות: בחודש אוגוסט ירד לראשונה שיעור המשכנתאות במסלולים צמודי המדד אל מתחת ל־10%. לדבריו, מדובר בשיעור נמוך שנמשך כבר תקופה, אך הירידה הנוספת מעניינת ומעידה, להערכתו, על ערנות פיננסית מצד הלווים.

לדבריו, לאחר תקופה שבה האינפלציה הייתה גבוהה, הלווים מגלים פחות נכונות לקחת על עצמם את הסיכון שבהצמדה למדד. "צמוד למדד לוקח רק מי שצריך", הוא אומר. "כשהריביות יורדות, נמנעים מהמסלולים הצמודים".

המשמעות היא שהלווים מביאים בחשבון לא רק את הריבית ההתחלתית שמציע הבנק, אלא גם את הסיכון שההחזר והיתרה יגדלו לאורך השנים כתוצאה מעליית המדד. במסלול צמוד, גם אם הריבית הנקובה נמוכה יחסית, עלייה במדד המחירים לצרכן יכולה להגדיל את יתרת הקרן ואת ההחזר. בתקופה שבה סביבת הריבית השתנתה והריבית במסלולים אחרים הפכה אטרקטיבית יותר, ההצמדה למדד עשויה להיראות ללווים פחות משתלמת.