ההאטה בשוק הדירות והקושי של היזמים למכור את מלאי הדירות החדשות, דוחפים חברות בנייה למגורים לבחון דרכים שונות להתמודד עם עודפי המלאי. היזמים נדרשים להחליט לא רק באיזה מחיר למכור את הדירות - אלא גם אם בכלל נכון למכור אותן בטווח הקצר.
● סכסוך ענק במגדל היוקרה בתל אביב: תביעות הדדיות של מעל מיליארד שקל
● מחיר שיא לפרויקט בן עשרים שנה בגבעתיים: 5.85 מיליון שקל לדירה
חלקם בוחרים לחתוך את המחיר או להיעזר במבצעי מימון, חלקם מוכרים חלק מהדירות לקרנות ריט לצורך השכרה, ויש גם מי שמנסים מודלים המאפשרים ללקוח לשכור את הדירה ובשלב מאוחר יותר להחליט אם לרכוש אותה.
לצד אלה, ישנם גם פרויקטים שבהם היזמים מבצעים הסבה של חלק מהדירות שיועדו מלכתחילה למכירה לדירות להשכרה, במטרה לייצר הכנסה שוטפת במקום להמתין למכירתן. מה הרציונל הכלכלי מאחורי המהלך, האם השכרה עדיפה ליזם על פני מכירת הדירות, ומה המשמעות עבור השוכר?
"השכרה מאפשרת ליזם 'לקנות זמן'"
"הסבת דירות שיועדו למכירה לדירות להשכרה על־ידי יזמים היא תופעה חדשה יחסית, שמעידה על חולשתו הנמשכת של השוק", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן, בשיחה עם גלובס.
"היזמים מבינים שכיום, כששוק השכירות רותח, ואילו מלאי הדירות הלא מכורות הולך וגדל, ייתכן שעדיף להם לשנות כיוון ולא להישאר עם דירות ריקות, שהופכות לנטל כלכלי מכביד ככל שחולף הזמן מהאכלוס".
שתי דוגמאות לכך נמצאות בפרויקט של חברת דונה במודיעין ובפרויקט פנורמה צפון בפארק הים בבת ים. בפרויקט של דונה נותרו כ־20 דירות ללא רוכשים, ובמקום להוריד את המחיר, החליטה החברה להשכיר אותן לתקופה של שנתיים, ולאחר מכן להחזירן לשוק המכירה. בפנורמה צפון, הכולל כ־30 קומות ו־113 דירות, בחר היזם להשכיר כ־78 מהדירות לתקופה של 10 שנים, במסגרת ההטבות הקבועות בחוק לעידוד השקעות הון.
אלא שמי שמחפש דירה להשכרה מהיזם ישירות, לא בהכרח ימצא אותה בקלות.
אחד השוכרים בפרויקט מספר כי איתר את הדירה רק לאחר חיפוש יזום בכמה ערוצים. "חיפשתי באופן יזום, בעיקר באתרים כמו יד2 ובקבוצות פייסבוק. באחת הקבוצות בפייסבוק וגם בקבוצות וואטסאפ הפיצו את מספרי הטלפון של אנשי החברה שמשווקים את הדירות להשכרה. פניתי אליהם, והשירות היה מצוין, מהיר ומקצועי. הציגו לנו את הדירות שהיו זמינות להשכרה, ויכולנו לראות מה מתאים לנו".
גורם בענף מסביר כי ההיחלשות במכירות, שהובילה חלק מחברות הבנייה למגורים להפחית מחירים, יוצרת לחץ גם על חברות אחרות ליישר קו, אף שלא תמיד הן מעוניינות בכך. בהמשך לכך, לדבריו, הולך וגדל מספר החברות שבנו פרויקטים שיועדו למכירה, אך מסבות חלק מהדירות להשכרה, לטווח קצר או ארוך, במטרה לדחות את המכירה למועד שבו השוק יתייצב.
"ברור שהיזמים היו מעדיפים למכור את אותן דירות", מסביר אותו גורם. "אבל להסבת דירות להשכרה לטווח ארוך יש גם יתרונות של מיסוי במסגרת חוק עידוד השקעות הון לדירות להשכרה, שיכולים להפוך את המהלך לכדאי עבור היזם". לדבריו, הביקוש לדירות האלה גבוה, והחברות מצליחות להשכיר אותן במהירות.
"היזמים חוששים כי הורדת מחירים כדי להיפטר מהמלאי תפגע במוניטין של הפרויקט, תעורר זעם מצד רוכשים מוקדמים שכבר קנו ביוקר, ובעיקר תפגע בהערכות השווי של הבנק המלווה לגבי יתר הדירות" מוסיף קופל.
"השכרת הדירות מאפשרת ליזם 'לקנות זמן', לשמור על מחיר המחירון הרשמי על הנייר, ולהמתין להתאוששות כלכלית בלי לשבור את השוק".
"פתרון שמתאים ליזמים שיש להם יכולת כלכלית"
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, מצטרף לדברים ומסביר כי מאחורי ההחלטה להסב דירות להשכרה עומדת בעיקר ההערכה כי מחירי המכירה עשויים להיות טובים יותר בעתיד. לדבריו, "יזמים שמסבים חלק מהדירות להשכרה לטווח קצר מעריכים שכרגע המכירות מדשדשות, ומצפים שבעוד X זמן המספרים יהיו טובים יותר".
לדבריו, מדובר בפתרון שמתאים בעיקר ליזמים שיש להם יכולת כלכלית להמתין עם המכירה, והוא מחדד כי מבחינת היזם מדובר למעשה בבחירה בין שתי חלופות: להפחית את המחיר כדי למכור את הדירות כעת - או להמתין עם המכירה ולהפיק בינתיים הכנסה מהשכרתן.
"היזם אומר לעצמו, אני יכול למכור את הדירות האלה במחיר שאני מקבל. הגעתי כבר לאכלוס, ואם לא נמכרו לי עד עכשיו, כנראה שאני צריך לעשות איזשהו שינוי. צריך להוריד את המחיר ולמכור אותן, שזו אופציה אחת. אופציה שנייה - שאני אמתין ואשכיר את הדירות האלה", הוא אומר.
אוהב ציון מצביע על כך שהצורך בפתרונות כאלה אינו נובע רק מהקושי למכור דירות, אלא גם ממחסור בהיצע של דיור להשכרה לטווח ארוך. לדבריו, "אין פתרון אמיתי לדיור לטווח ארוך להשכרה בארץ, אנחנו רואים ניצנים של יזמים שהחלו לבנות גם לשכירות ארוכת־טווח, וגם הפעילות של קרנות הריט חוזרת, אבל עדיין יש מצוקה בעניין של שכירות בארץ".
"חיסכון בתשלום מסים עירוניים ובדמי הניהול"
עו"ד משה מויאל, שותף מייסד במשרד מויאל מלאכי ושות' המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מסביר בשיחה עם גלובס מה עומד מאחורי המודל הכלכלי של הסבת דירות להשכרה. לדבריו, "השכרת דירות מייצרת ליזם תזרים נוסף כתוצאה מדמי השכירות, וגם מהווה חיסכון בתשלום מסים עירוניים והשתתפות בדמי ניהול.
"בנוסף, במקרים רבים האחריות מקבלני המשנה מתחילה את מניינה החל ממועד המסירה לקבלן, ולכן השמשת הדירה על־ידי שוכרים תאפשר לגלות ריג'קטים ולתקנם בזמן, עוד בתקופת האחריות מקבלני המשנה ועוד כשכולם נמצאים בסביבה".
עוד מדגיש עו"ד מויאל כי במקרים מסוימים, אם מדובר בפול משמעותי של דירות, אפשר לקבל אישור "מפעל מאושר" וליהנות מהטבות מס.
עו"ד מויאל מסביר כי לצד היתרונות, למודל יש גם חיסרון מבחינת היזם: כל עוד הדירות אינן נמכרות, הוא אינו יכול להשלים את המהלך הפיננסי של הפרויקט ולסגור את הליווי הבנקאי. המשמעות היא שעלויות המימון ממשיכות להצטבר, בעוד שהיזם אינו יכול עדיין לממש את הרווחים מהדירות. "הריביות ממשיכות לדפוק", הוא מסביר, ולכן ההכנסות והרווחים הצפויים מהפרויקט נדחים למועד מאוחר יותר.
הוא מוסיף כי השכרת דירות שלא נמכרו היא למעשה דרך של היזם לקנות זמן - לייצר הכנסה שוטפת ולהימנע מהורדת מחיר, עד שהביקוש בשוק המכירות יתאושש. לדבריו, "בטווח הקצר היזם מפסיק ל'דמם' ואף מייצר הכנסה נוספת - וזאת עד למועד שמבחינתו ירצה למכור את הדירה בתנאי שוק טובים יותר. כך באופן טבעי הוא מצמצם את ההיצע הכללי ומעלה ביקוש".
מכירה לקרן ריט: הנחה משמעותית
על רקע גל עסקאות של קרנות ריט שרכשו מקבצים גדולים של דירות מיזמים, עו"ד מויאל מדגיש את ההבדלים הכלכליים בין יזמים שבוחרים למכור חלק ממלאי הדירות לקרנות ריט לבין אלה שמחליטים להסב את הפרויקטים להשכרה.
לדבריו, "מכירת 'פול' דירות לחברות מגורים למיניהן היא דרך נוספת להתמודד עם מלאי עודף, במקרה כזה, נהנים מוודאות גדולה ומסופיות שכן המלאי נמכר באופן בלתי חוזר, אך בדרך־כלל עסקאות מהסוג הזה מגלמות בתוכן מרכיב הנחה משמעותי.
"אנחנו נפגוש במקרים כאלה לפעמים בתחילת הדרך, כאשר היזם רוצה לעמוד בתנאי פתיחת הליווי, או בסוף הפרויקט כשיש מלאי גדול לא מכור. במקרה כזה, חרף ההנחה, היזם למעשה מוכר את הדירות באופן סופי, יכול לסגור את הליווי לפרויקט ולמשוך את הרווחים. אז מבחינת יתרונות כאן יש לנו ודאות סופיות וסגירת ליווי, אך החיסרון הוא מחיר ההנחה ולעתים מיתוג חסר של הפרויקט".
היתרון לשוכרים: "מישהו מטפל בך בכל שלב"
מעבר ליתרונות של המודל עבור היזם, גם השוכרים נהנים ממגוון יתרונות כאשר היזם בעצמו משכיר את הפרויקטים לעומת התנהלות מול בעל דירה פרטי.
ד', אב לשלושה ששוכר דירה בפרויקט של דונה במודיעין, מסביר כי להתנהלות מול החברה עצמה יש יתרונות משמעותיים. לדבריו, "קודם כול, מדובר בחברה רצינית שמתנהלת בצורה מקצועית. יש חלוקת עבודה ברורה ומישהו שמטפל בשוכרים בכל שלב, כך שאתה מרגיש שיש לך אבא ואמא.
"מול בעל דירה פרטי זה מאוד תלוי על מי אתה נופל ובקריזות שלו. התהליך יכול להימשך שבועות, לפעמים יש דרישות מוגזמות או הזויות לגבי ערבים וביטחונות, ולא תמיד בעל הדירה זמין כשצריך אותו. לא כיף לרדוף חודשים אחרי בעלי בתים שלפעמים עושים 'שופינג' בין הצעות משוכרים שונים. בהתנהלות מול חברה אין את זה. מי שמעוניין מתקדם, חותם ועוברים הלאה".
יתרון נוסף שד' מצביע עליו הוא הוודאות בעניין שכר הדירה. "בשוק הפרטי אתה יכול להגיע לסוף השנה ולגלות שבעל הבית החליט להעלות את שכר הדירה ב־10% או אפילו ב־20%, למשל בגלל שהמשכנתא שלו התייקרה. מול החברה הדברים ידועים מראש, ואתה יודע לאן אתה נכנס", הוא אומר.
"מעבר לזה, החוזה די סטנדרטי שנחתם מול המחלקה שמטפלת בשוכרים. אפשר לשכור לשנה או לשנתיים. צריך להעמיד ערב אחד, והחברה גם מבצעת בדיקת BDI".
עוד הוא מציין כי מבחינתו אחד היתרונות הוא שהם מתחייבים לטפל בדירה כמו שצריך, ויש להם גם אינטרס לעשות את זה. "בסופו של דבר זו דירה שלהם, ואם בעתיד הם ירצו למכור אותה, חשוב להם שהיא תישמר במצב טוב", אומר ד'.
לבסוף הוא מציין כי גם הדירה עצמה מושקעת, והחברה דואגת לדברים הקטנים. לדבריו, "בשכירות מבעלים פרטיים אתה לפעמים צריך לרדוף אחרי בעל הבית כדי שיתקן ברז או יזמין אינסטלטור לנזילה, ובטח שלא תמיד תהיה לו מוטיבציה להשקיע בדירה מעבר למה שקיבל מהקבלן. כאן יש מחלקת בדק, והטיפול מאוד מסודר ומהיר".
