מחירי השכירות הממוצעים בארץ עולים בהתמדה כבר כמה שנים. במדד המחירים האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לגבי יולי 2026, בלט סעיף הדיור באופן מיוחד - בשכר הדירה עבור שוכרים שחידשו חוזה נרשמה עלייה של 2.6%, ועבור שוכרים חדשים (דירות שבהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 4.7%. אלא שכאשר בוחנים את המצב באזורים מסוימים מתקבלת תמונה מורכבת יותר.
● המצוקה בשוק הדיור: יזמים מקבלים היתרי בנייה - ולא מממשים אותם
● מדד מחירי הדירות מדדה, השכירות מעיקה, ומוכרי היד שנייה מורידים מחירים
"שוק השכירות הישראלי אינו מקשה אחת, אלא מורכב למעשה ממאות 'מיקרו־שווקים'. באזורים מסוימים יש תופעה של הצפה זמנית של דירות חדשות. זאת אינה תופעה חדשה, אך היא בהחלט בולטת ושכיחה יותר כיום", מעיד ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר לשיווק נדל"ן ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית.
לדברי שמול, "מבדיקות שטח שערכנו ניתן לראות את התופעה באופן מובהק בכמה אזורים. דוגמה בולטת היא שכונת רמות יורם בנתיבות, שם זיהינו כ־56 דירות המוצעות להשכרה במקביל, מצב שהוביל לכך שדמי השכירות המבוקשים נמוכים בכ־300 עד 500 שקל בחודש ממחיר השוק הריאלי.
"דוגמה נוספת היא שכונת נוריות בראשון לציון, שבה נבנו דירות רבות במקביל. נכון להיום מוצעות שם כמעט 80 דירות להשכרה, והמחירים, בהשוואה לחודשים קודמים, משקפים ירידה של כ־300 עד 600 שקל לדירה בחודש".
כך, למרות לפחות שלוש שנים של עלייה מתמדת במחירי השכירות הממוצעים בישראל, וביקוש עולה לדירות להשכרה - על רקע מחירי הקנייה הגבוהים בשוק המגורים - נראה כי יש כמה וכמה מקומות שלפחות באופן זמני יש בהם עודף היצע - שבתורו מוביל להתפשרות של בעלי הדירות, עד כדי הורדת מחירים.
הדוגמאות שהציג שמול, בנתיבות ובראשון לציון, הן רק שתיים מיני רבות, ואפשר למצוא מקומות עם היצע גדול להשכרה גם בירושלים, במודיעין, בפתח תקווה ובמקומות נוספים. בכל המקרים מדובר בתופעה נקודתית - במקומות ספציפיים שבהם נוצר היצע כזה, מסיבות שונות - וזמניות, עד שהשוק "סופג" את ההיצע.
"תוכנית 'מורדות ארנונה' בירושלים היא דוגמה מובהקת למצב שבו מסירה מרוכזת של דירות יוצרת בבת אחת שוק חדש", מוסיפה רוית קרודו, בעלת רווית נכסים המתמחה בשכונת ארנונה ובדרום ירושלים, וחברת לשכת המתווכים בעיר.
לדברי קרודו, "התוכנית הוסיפה יותר מ־50% למספר הדירות בשכונת ארנונה, מהן 778 במסגרת מחיר למשתכן, ונוספו גם מתחמים של שכירות ארוכת טווח, לצד דירות שנרכשו בשוק החופשי למטרות השקעה.
"גם שכונת קריית היובל בירושלים היא אזור שכדאי לעקוב אחרי מה שקורה בו בהקשר הזה: במתחם הראשון של שדרות היובל אוכלסו כבר 130 דירות, וכעת החל אכלוס מתחם נוסף הכולל בסך הכל 226 דירות; בשכונה פועל גם מתחם נפרד של מאות דירות להשכרה ארוכת טווח, ובמקביל מתקדמים פרויקטים נוספים של 425 דירות ברחוב הנטקה ו־146 דירות ברחוב אורוגוואי, לצד אלפי יחידות הנמצאות בשלבים שונים של תכנון ואישור".
1 הגורמים
מהתחדשות עירונית ועד שכירות ארוכת טווח
הדוגמאות לעיל ממחישות את ה"הצפה" המתרחשת בימים אלו בכמה שכונות, אך מה גורם לכך - והאם זה נפוץ מבעבר?
"אנחנו מזהים את תופעת ה'הצפה' הזמנית של דירות חדשות בשלושה סוגים של מוקדים", מציין שמול. "ראשית, בשכונות חדשות המאופיינות בבנייה רחבת היקף של אלפי דירות ששווקו בעיקר במסגרת מבצעי הפריסייל למשקיעים; שנית, בפרויקטים רוויי דירות של 'מחיר למשתכן', שם זוכים רבים אינם מייעדים את הדירה למגוריהם האישיים, אלא מוציאים אותה לשוק השכירות ושוכרים במקביל נכס אחר; ושלישית, במיזמים גדולים של התחדשות עירונית, שם חלק ניכר מבעלי 'דירות התמורה' הם למעשה משקיעים שרכשו את הדירות הישנות מראש כדי שיבשילו לפינוי־בינוי, ועם קבלת המפתח הם מוציאים אותן בבת אחת לשוק השכירות או למכירה. גם הבשלתם של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח מכניסה לתחרות עוד עשרות דירות לשכירות".
"תופעת ה'הצפה' המקומית של דירות אכן קיימת, ויש כמה גורמים שיוצרים אותה", מוסיף איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית. "למשל, נקודת זמן ספציפית שבה פרויקט גדול או כמה בניינים חדשים מקבלים טופס 4 (טופס אכלוס - י.נ) בו־זמנית, או יציאה עם כמות גדולה של דירות להשכרה ארוכת טווח, כמו שקרה לאחרונה ב'מורדות ארנונה' בירושלים. דווקא בהתחדשות העירונית, לפחות כיום, זה קורה פחות משום שחלק גדול מהדירות חוזר לבעלי הדירות המקוריים".
"בפרויקט תמ"א קטן של בניין אחד מתווספות בדרך כלל מעט דירות", מסכימה קרודו. "בחיזוק ותוספת לפי תמ"א 38, הדירות החדשות נמצאות לרוב בקומות העליונות ומשווקות במחירים גבוהים יחסית. במקרה כזה ההשפעה על שוק השכירות המקומי מוגבלת. התמונה משתנה בפרויקטים גדולים של הריסה ובנייה, בפינוי־בינוי של כמה מתחמים או בהקמת שכונה חדשה. כאשר מאות דירות נמסרות בפרק זמן קצר, וחלק משמעותי מהן מיועד להשכרה, בהחלט יכולה להיווצר בועת היצע מקומית".
2 ההשפעה
הורדת מחירים או התאמת ציפיות?
מה קורה בשכונה או אפילו ברחוב ספציפי כאשר לפתע ההיצע גדל בעשרות ואולי אף במאות אחוזים? זה מתחיל בכך שבעלי הדירות מתקשים למצוא שוכרים, ודאי במחירי השכירות שנהגו לבקש עד לאותה נקודת זמן - וזה יכול להגיע עד כדי הפחתה בדמי השכירות, לכל הפחות לזמן מסוים.
"כאשר עשרות דירות המוצעות להשכרה נכנסות לשוק בו־זמנית באותו בניין או מתחם, נוצרת תחרות ישירה בין בעלי הדירות", מסביר לוי, "וכל חודש שבו הדירה עומדת ריקה, פירושו הפסד ישיר של כ־8.3% מההכנסה השנתית מכלל השכירות.
"בשל כך בעלי דירות מעדיפים 'להתפשר' ולהתגמש במחיר, ולהוריד את שכר הדירה ב־5% עד 10%, ובלבד שיבטיחו שוכר מיידי ויימנעו מחודשי ריקנות. היבט זה מתחדד לאחר עונת השיא של הקיץ - יולי-אוגוסט - אז בעלי הדירות פוגשים ביקושים נמוכים יותר, וגמישות המחיר נדרשת עוד יותר כדי לסגור חוזה".
"בעלי הדירות בהחלט נאלצים להוריד מחירים", מוסיף שמול. "ברגע שנמסרות בבת־אחת עשרות דירות כמעט זהות, באותה שכונה או אפילו באותו הרחוב, נוצרת תחרות ערה של עשרות משכירים על כל שוכר פוטנציאלי. כדי לא להותיר את הדירה ריקה, בעלי הדירות נאלצים להתפשר על שכר הדירה, והירידה אכן מגיעה לשיעורים של 5% ויותר.
"הפתרון של רוב בעלי הדירות בסיטואציה הזו הוא השכרה בחוזה לטווח קצר של שנה במחיר המופחת, מתוך אסטרטגיה להעלות ולשפר את המחיר בחזרה - מייד כשתקופת ההצפה והחוזים הראשוניים יסתיימו".
קרודו רואה את הדברים בצורה מעט אחרת: "חשוב להבחין בין ירידת מחירים לבין התאמת ציפיות למחיר שהשוק מוכן לשלם", היא אומרת. "אם ניקח לדוגמה, שוב, את תוכנית 'מורדות ארנונה', הרי ששם חלק מבעלי הדירות ציפו לקבל מחירי שכירות הדומים לארנונה הוותיקה, אבל השוכרים יצרו מהר מאוד הבחנה בין שני האזורים.
"כיום, לדירות במורדות ארנונה יש תמחור משלהן. בדירות 4 חדרים, למשל, מרבית המחירים המבוקשים במורדות ארנונה נעים סביב 7,400 עד 7,900 שקל בחודש, בעוד בדירות מקבילות בחלקים המבוססים יותר של ארנונה רואים בדרך כלל מחירים הנעים סביב 8,000 עד 9,000 שקל. כאן הפער יכול להתקרב לכ־10%. בעל דירה שמתמחר גבוה מדי, עשוי להידרש להפחתה של 5% עד 10%, ולעיתים מעט יותר".
3 ההשפעה על כלל השוק
"תופעה שולית וזמנית שאינה נפוצה"
בתקופה שבה מחירי השכירות על דירות רק הולכים ועולים, עם ישראל מחפש "בנרות" אחר מקומות שבהם דווקא מתרחשת ירידה - והוא עשוי למצוא אותם בנקודות הללו שבהן השוק מוצף בדירות בבת־אחת.
אך האם לעובדה שהתופעה הזו נפוצה יותר היום, יש השפעה משמעותית על השוק כולו? כאן ההסכמה גורפת: ההשפעה אינה יוצאת מגבולות המתחם, הרחוב או השכונה.
"ברמה הכללית והארצית, שוק השכירות בישראל מתאפיין בביקושים גבוהים מההיצע, ומחירי השכירות ממשיכים לעלות בחודשים האחרונים", אומר לוי. "ההשפעה של הצפת דירות במקום מסוים היא ממוקדת מאוד, והמגמה הכללית נשארת מגמה עולה: ההצפה הנקודתית אינה משנה את השוק, העירוני או הארצי. הנחות או התפשרויות במחיר נשארות תחומות לאותם מתחמים שבהם יש עודף היצע רגעי. זו תופעה שולית וזמנית, שנכון להיום, אינה נפוצה בהיקף נרחב.
"אני לא רואה בכך ירידה רוחבית במחירי השכירות, אלא בעיקר תיקון של תמחור התחלתי שלא תאם את השוק. כאשר עשרות דירות דומות מתחרות באותו שוכר, השוק מסביר לבעל הדירה את המציאות די מהר".
"מדובר באירוע ממוקד לשכונה או למתחם הספציפי שחווה את הצפת המלאי, ואין לו השלכה על השוק הכללי", מוסיף שמול. "מאחר שמדובר בדירות חדשות באזורים מתפתחים, מלאי הדירות הזמין 'נבלע' ונספג בשוק המקומי בתוך כמה חודשים. מרגע שהמלאי העודף נגמר, המחירים באותו אזור שבים למגמת עלייה. לפיכך, ל'בועות' ההיצע הזמניות הללו אין באמת השפעה על תמונת המאקרו של מחירי השכירות ברמה הארצית, ואפילו לא על הממוצע העירוני של אותה עיר".
קרודו אף מציינת כי בטווח הארוך, אותן דירות חדשות אשר "מציפות" ברגע נתון אזור מסוים ואולי מובילות זמנית לירידות מחירים - יכולות בעתיד דווקא להועיל לו ולתדמיתו.
לדבריה, "מניסיון העבר, אזורים חדשים שהיו בתחילת דרכם מובחנים וזולים יותר, נטמעו בהדרגה בשכונות ואף תרמו לעליית המעמד שלהן. כך קרה בארנונה הצעירה לדוגמה. בטווח הארוך, בנייה חדשה מכניסה אוכלוסייה חדשה, מסחר, מוסדות חינוך ותשתיות - ואף מבליטה את החסרונות של הבניינים הישנים. היא דווקא יכולה לחזק שכונה קיימת".
