העסקה: המדור יעסוק הפעם בשאלה אם עסקה למכירת דירת פנטהאוז במגדל Highline ברחוב המתמיד 19 ברמת גן, ששטחה 199 מ"ר ויש לה מרפסות בשטח של כ־97 מ"ר - ב־9 מיליון שקל - מגלמת ירידת מחירים. הפנטהאוז נמצא בקומה ה־29 והאחרונה של המגדל, ונמכר עם ריהוט ואבזור מלא.
● ההטבות על מס הרכוש עומדות לפקוע, וניו יורק תתייקר עוד יותר
● כמה עלה צמוד קרקע עם 5 חדרים ונוף פתוח בצפון?
הפרויקט: Highline הוקם על ידי החברה היזמית "ים סוף נדל"ן" שבבעלות משפחת פפושדו. מדובר בפרויקט פינוי־בינוי שכלל ארבעה מבני מגורים בני שלוש קומות, שנבנו בשנות ה־50 וכללו 83 דירות וחמש חנויות. בהתאם לתוכנית שאושרה ב־2014, הוקמו במקום שני מגדלים שכוללים 285 דירות.
המכירות החלו ב־2017 ברמות מחיר של כ־25 אלף שקל למ"ר. בשנה שלאחר מכן המחיר עלה כבר ל־30 אלף שקל למ"ר ואף יותר. בשנה וחצי האחרונות הגיעו מחירי הדירות שנמכרו במקום לרמה ממוצעת של 41 אלף שקל למ"ר.
ניתוח: יש כמה דרכים לבחון את העסקה הזו. דרך אחת היא להשוות אותה למחיר דירת הפנטהאוז השנייה, שנרכשה לפני ארבע שנים ב־13.3 מיליון שקל. הדירה הסמוכה דומה בשטחה לדירה שנמכרה עתה, אך לה יש מרפסת גדולה יותר - 160 מ"ר, ובריכת שחייה. נוסף לכך, היא משקיפה לכיוון מערב ונהנית מנוף ים, בעוד שהדירה שנמכרה עתה משקיפה מזרחה, לנוף העירוני של רמת גן ומזרח גוש דן. אין ספק שהפנטהאוז המערבי אטרקטיבי יותר מהמזרחי, אך לא בטוח שהשוני ביניהם מצדיק פער של כ־50% במחיר.
דרך אחרת היא להשוות לפנטהאוז שלישי שנמצא הצמוד, שנמכר בינואר 2023 ב־10.2 מיליון שקל. הערכתנו, הוא נמצא בטווח המחירים הסבירים שהולם דירות מסוג זה, וגם זה בחלקו הנמוך.
ולבסוף, נתון חשוב שצריך לשים לב אליו - "ים סוף נדל"ן" שיווקה את הדירה במחיר פתיחה של 11.9 מיליון שקל.
דבר השמאי: לפי החישוב של השמאי עודד לנדאו, שווי הדירה האקוויוולנטי (כלומר כולל המרפסות) מגיע ל־40 אלף שקל למ"ר, בעוד שהשווי האקוויוולנטי של הפנטהאוז המערבי הגיע ל־47.5 אלף שקל למ"ר. אך לנדאו מגדיר אותו "מוצר שונה לגמרי".
לדבריו, "חשוב להדגיש כי הפער בין הדירות משמעותי מאוד, גם ביחס למועדי העסקאות, ומשקף ירידת מחירים מסוימת, ולצידה את השפעת הנוף ואיכות המיקום - על אף שמדובר באותו מבנה".
על פי בדיקה שערך משרדו, מחיר העסקה נמצא בחלק הגבוה של טווח המחירים, אך לא חריג - ודירות בעלות מפרטים דומים ששווקו על ידי יזמים אחרים, נמכרו מ־2023 במחירים דומים למדי.
אולם בפרויקט Highline, במגדל השני נמכר במרץ 2022 פנטהאוז בקומה 28, תמורת 8.3 מיליון שקל. "העסקה הנוכחית גבוהה ממנה ב־8.4% בלבד - אחרי ארבע שנים ורבע. במונחים ריאליים, אחרי אינפלציה - אפשר לקרוא לזה ירידה", אומר לנדאו.
דבר המתווך: "אין חוק שאוסר עליך לפרסם דירה במחיר מופרז, אבל מה שקובע בסוף הוא המחיר שבו מכרת אותה. מה שחריג כאן לא היה מחיר הסגירה של העסקה, אלא המחיר הראשוני שבו נקבה החברה, שהיה גבוה בהרבה ממה שהשוק היום מוכן לשלם", אומר המתווך ניק ששגוב מסוכנות ניקס נדל"ן ששיווקה את הדירה, אך לא היא זו שמכרה אותה בסוף. "באופן כללי השוק הולך היום לכיוון של ירידות מחירים, ומי שנוקב במחירים שמבוססים על עסקאות מ־2022 - לא ימכור".
דבר היזם: "השאלה הנכונה היא לא מדוע הפנטהאוז הזה נמכר במחיר כל כך נמוך, אלא מדוע הפנטהאוזים המערביים נמכרו במחיר כל כך גבוה", אומר מנכ"ל "ים סוף נדל"ן" מקבוצת פפושדו, צחי עומר. "מהפנטהאוז המערבי נשקף נוף מרהיב של הים ושל פארק הירקון, בנוסף יש לו מרפסת ענקית שמתומחרת גם על ידי הקונים במחיר גבוה יותר מהמרפסות הסטנדרטיות של דירות כאלו. כמו כן בפנטהאוז הזה ערכנו התאמות ושינויים בשווי של כ־700 אלף שקל. גם הפנטהאוז שנמכר ב־10.2 מיליון שקל במגדל השני הוא פנטהאוז מערבי, אבל קצת פחות משודרג ועם מרפסת בגודל שונה באופן מהותי.
"הפנטהאוזים המזרחיים פחות מבוקשים בגלל הנוף שנשקף מהם, ולכן הם מתומחרים ברמות של כ־38 אלף שקל למ"ר. הפרשי המחירים בין מערב למזרח גבוהים במיוחד, מה עוד שבמקרה זה היו הבדלים משמעותיים במרפסות ובבריכה שהייתה לפנטהאוז המערבי ולא הייתה במזרחי.
"ולגבי המחיר הראשוני שדרשנו על הפנטהאוז המזרחי - 11.9 מיליון שקל - נמשכנו למעלה בגלל הפנטהאוז הראשון, מה שאולי היה נכון לאותה תקופה - 2022, 2023 - כשהפנטהאוזים המערביים נמכרו".
שורה תחתונה: אז האם מחיר הדירה ירד, או שהייתה תקלה בתימחור? אתם מוזמנים להכריע.
