גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרויקט אמות פלטינום. מימין הבניין הקיים, משמאל הבניין המתוכנן, עם קומות גדולות יותר / הדמיה: יאיר זהרוני

מגדלי המשרדים של היום כבר אינם מתוכננים רק סביב השטח שבו העובדים יושבים. הם מציעים לובי, מסעדות, חדרי כושר, לאונג'ים, חללי עבודה ושטחים משותפים נוספים, שנועדו להפוך את הבניין לאטרקטיבי יותר עבור השוכרים. אלא שלכל אותם שירותים יש גם מחיר: הם תופסים יותר ויותר שטח.

● 79 מיליון שקל בלבד: כמה מעט צריך כדי להפיל קבלן בענף הבנייה
● עסקת ענק במתחם הבורסה: חברת הנדל"ן שזכתה במכרז של מעל מיליארד שקל

אם בשנות ה־90 יחס הברוטו־נטו בבנייני משרדים עמד על כ־15%, כיום הוא כבר נע סביב 25%-27%. המשמעות היא שהפער בין השטח שעליו השוכר משלם לבין השטח שעומד לרשותו בפועל גדל משמעותית.

השינוי הזה מתרחש בתקופה שבה היצע המשרדים גבוה והתחרות על השוכרים גוברת, כאשר היזמים מנסים לייצר בידול באמצעות איכות, שירותים ושטחים משותפים. כך הופכת שאלת הברוטו־נטו למרכזית יותר בתכנון הבניין - וגם בעסקה שעליה חותם השוכר.

איך השתנה היחס הזה לאורך השנים, מה עומד מאחורי השינוי בו, ועד כמה הוא צפוי להשתנות בהתאם לסוג הבניין, סוג השוכר והמיקום?

1 החישוב: על כמה משלמים בלי להשתמש בפועל

"יחס ברוטו־נטו מבטא את היחס בין השטח הכולל (ברוטו) שעליו משלם השוכר דמי שכירות, לבין השטח הנטו שבו בפועל הוא יכול להשתמש", מסביר רו"ח גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג ישראל. "באנגלית הוא נקרא 'Core Factor' ובעצם הוא משקף את היעילות הכלכלית בלבד של השטח". רו"ח עמוסי מסביר כי ההפרש נובע ברוב המקרים משטחים משותפים שמוצמדים לכל דייר באופן יחסי כגון שיטחי לובי ראשי, לובאים קומתיים, חדרי שירותים, חדרי מדרגות, פירי מעליות, פירי תקשורת, חדרי מכונות, מערכות קירור על הגגות וכד'.

"שטחים אלו מחולקים באופן יחסי בין כלל השוכרים בבניין והשטח היחסי 'מועמס" או מוצמד לכל דייר ומהווה את השטח ברוטו לתשלום. הנוסחה הבסיסית: Core Factor = שטח ברוטו ÷ שטח נטו. ככל שהמקדם גבוה יותר, בישראל מקובל בין 1.12-1.35, כך 'מבוזבז' יותר שטח על אזורים משותפים, והשוכר משלם על יותר מ'שטח שימושי' בפועל. בבנייני משרדים חדשים ואיכותיים, בדרך כלל דווקא Core Factor גבוה יותר משקף לובי מפואר ותשתיות בניין טובות יותר. בישראל ובעולם, ה־Troffes, הבניינים המיוחדים ביותר, נניח בורג' חליפה (שם קוד) הם בעלי יחסי הברוטו־נטו הגבוהים ביותר לעומת בניינים מסוג B או C ישנים, שהם בעלי יחס ברוטו־נטו נמוך", מוסיף רו"ח עמוסי.

עוד הוא מסביר כי בדרך כלל בבנייני משרדים חדשים בישראל יחס הברוטו־נטו נע סביב 1.27%. לדבריו, "חשוב להשוות בין בניינים גם לפי מקדם זה, ולא רק לפי מחיר למ"ר ברוטו, כדי להעריך נכון את העלות האמיתית לשוכר. כדאי להבדיל בין יחס ברוטו־נטו כללי ליחס ברוטו־נטו קומתי שבו נוספים למדדים שציינתי גם מסדרונות שנוצרו כדי לחלק קומה לחלקים קטנים יותר".

איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית, מצטרף לדבריו של רו"ח עמוסי ומציין כי מרבית הבניינים החדשים בישראל יכללו שטחי ציבור רבים כמו לובי כניסה ולובי קומתי מפוארים ומרשימים ועוד שלל אלמנטים משלימים משמעותיים. "יחס ברוטו־נטו הוא היחס שתמיד מהווה את אחד המפתחות בבחירת מיקום לחברה ולעסק, ובמיוחד כאלו שדמי השכירות החודשיים עומדים לנגד עיניהם בהיבט כלכלי", הוא אומר.

לדברי שפרן, "זה גם ההבדל העיקרי היום בין בנייני קלאס A לקלאס B ובמיוחד המשופצים. זו גם הסיבה לתמהיל המשתנה היום בין הבניינים החדשים שיכללו חברות גדולות, שישכרו גם קומות שלמות ויתייעלו על ידי כך תפעולית בבניין ביחס ברוטו־נטו 'יקר', לבין חברות קטנות ובינוניות שההיבט הכלכלי יגרום להן להעדיף בניין אחר בהינתן ומיקומו אטרקטיבי דיו".

שפרן מחדד כי עוד סוגיה היא האזוריות: "בחיפה ובירושלים, למשל, אין עדיין פרויקטים רבים עם יחס ברוטו־נטו גבוה. זה נובע גם מסוגי אוכלוסייה ולקוחות שונים. כרגע מספר פרויקטים מצומצם - בעתיד כנראה יותר - מייצר תמהיל קלאס A אמיתי בערים אלו - שבחלקן הוא פשוט לא היה מעולם. הדבר נובע גם מצרכים ועניין של בשלות עסקית - מה שמאוד נפוץ בתל אביב ובחלק מהמקומות בסביבתה, אם כי בצורה מוגבלת יותר".

יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל מסביר כי: "בשוק המשרדים בישראל אנחנו רואים שבבניינים ותיקים שיעור ההעמסה, כלומר הפער בין השטח נטו לשטח ברוטו, נע בדרך כלל סביב 20%-25%, בעוד שבמגדלים חדשים הוא כבר מתקרב לא פעם ל-30%. ב-ToHa 2, למשל, בחלק מהשטחים מדובר בשיעור של כ-35%. עם זאת, יחס גבוה יותר אינו בהכרח תוצאה של תכנון פחות טוב.

"במגדלים חדשים יש לעיתים לובי קומתי גדול יותר, יותר מעליות, מערכות ותשתיות מתקדמות ושטחים משותפים בהיקף גדול יותר, וכל אלה משפיעים על היחס בין הברוטו לנטו. מנגד, יש גם בניינים חדשים ויעילים מאוד, למשל מגדלים חדשים בחיפה שבהם היחס עומד על כ-23%, וב-InGreen בפתח תקווה על כ-20%, כך שאין כאן כלל אצבע שלפיו חדש בהכרח משמעו פחות יעיל. גם אופי השכירות משפיע, וכאשר חברה שוכרת קומה שלמה, חלק מהשטחים המשותפים בקומה הופכים בפועל לחלק מהמרחב שעומד לרשותה.

"חשוב גם לזכור שבישראל אין כיום שיטת מדידה אחידה לחלוטין לחישוב ברוטו ונטו, ולכן עשויים להיות הבדלים בין בניינים ובין מודדים. מבחינת השוכר זו אינה רק שאלה תכנונית, אלא גם כלכלית, משום שגם דמי ניהול ולעיתים רכיבים נוספים מחושבים לפי שטח הברוטו".

2השינוי: מגודל הקומה ועד לאופי החללים

האדריכל עדי רובננקו, ממשרד רובננקו אדריכלים, מצביע על כמה שינויים בתכנון מגדלי המשרדים שהשפיעו לאורך השנים על יחס הברוטו־נטו. לדבריו, מאז הקורונה גדל המגוון של חללי העבודה בתוך הקומה. אם בעבר התכנון התמקד בעיקר בחלוקה יעילה למשרדים ולעמדות עבודה, כיום נדרשים גם חדרי ישיבות, חללי עבודה משותפים, אזורי אוכל ופינות ישיבה.

"אם פעם תכנון מגדלי המשרדים היה מתמקד בחלוקת הקומה בצורה הכי יעילה למשרדים של בן אדם אחד או שניים או שלושה, היום הדגש הוא איך בתוך הקומה אפשר לייצר גם כל מיני חללים עם אפיונים שונים", הוא אומר. "אני רוצה גם משרדים אישיים, אני גם רוצה חדרי ישיבות משותפים, אני גם רוצה חללי עבודה משותפים, שהם עם אופי שונה, אני רוצה גם חללי אוכל מגוונים".

השינוי הזה משפיע גם על גודל הקומות ועל אופן חלוקתן. לדברי רובננקו, ניתן למקם חדרי ישיבות ואזורי אוכל קרוב יותר לגרעין הבניין, ואת המשרדים שזקוקים לאור טבעי לאורך החזית. כך ניתן לתכנן קומות גדולות ועמוקות יותר.

דוגמה לכך הוא פרויקט אמות פלטינום, שתכנן משרדו עבור חברת אמות. שני המגדלים תוכננו במקור עם קומות של כ־1,300 מ"ר ברוטו, אך כאשר הגיע שלב תכנון המגדל השני, כמה שנים לאחר הקמת הראשון, הוחלט להגדיל את שטח הקומה לכ־2,000 מ"ר, תוך שימוש באותה תשתית של יסודות, גרעין ומעליות. "וזה בדיוק בגלל המגמות האלה, של מגוון יותר גדול של חללי עבודה", הוא אומר.

אבל לדברי רובננקו, הגורם המרכזי שמשפיע על היחס הוא דווקא גובה הבניין. ככל שהמגדל גבוה יותר, נדרשות יותר מעליות, חדרי מדרגות ומערכות כיבוי, והגרעין תופס שטח גדול יותר על חשבון השטח שניתן להקצות למשרדים. "בבניינים גבוהים מאוד, בדרך כלל באזורים צפופים יותר כמו תל אביב וגוש דן, היחס ברוטו־נטו הוא פחות טוב מאשר בניינים נמוכים", אומר רובננקו.

עוד הוא מסביר כי לגובה הבניין יש גם השלכות על דרישות הבטיחות. "אם אני כבר בבניין שהוא מעל 100 מטר, אני כבר בדרישות כיבוי אש אחרות", הוא מסביר. בנוסף, ככל שמספר הקומות גדל, נדרשות יותר מעליות, וגם הן מגדילות את שטח הגרעין.

גם עירוב שימושים עשוי להגדיל את השטח שאינו נטו למשרדים. כאשר במגדל משולבות קומות מגורים מעל קומות המשרדים, חלק מהמעליות והמערכות צריכות לשרת את הדיירים, ולכן הגרעין גדל. לדברי רובננקו, "בתוך הגריד של המשרדים אני צריך גם להעביר מעליות שמשרתות את דיירי המגורים שנמצאים מעל המשרדים, אז זה עוד יותר פוגע, במירכאות, ביחס שלי של הברוטו־נטו".

3 הביקוש: "הדרישה לברוטו הקומתי כל הזמן גדלה"

צחי סופרין, יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, העוסקת בין היתר בנכסים מניבים למסחר, משרדים ולוגיסטיקה, מסביר כי יחס הברוטו־נטו משקף בראש ובראשונה שאלה כלכלית כאשר "השאיפה העקרונית של דיירים או רוכשים זה להיות בבניין יחס הברוטו־נטו כמה שיותר נמוך", הוא אומר.

אלא שלדבריו, בשנים האחרונות השתנו גם הדרישות מהבניין ומהמרחב המשרדי. המשרד הפך לחלק מהאופן שבו החברה מציגה את עצמה בפני לקוחות, עובדים ושותפים עסקיים, ולכן גדל הצורך בשטחים מרווחים ונעימים יותר.

"כשאנחנו מקבלים לקוחות, קהל, פגישות עסקיות, קולגות, אנחנו רוצים להראות רמה מסוימת", אומר סופרין. לדבריו, הדבר בולט במיוחד בהשוואה לבנייני המשרדים של שנות ה־90 ותחילת שנות ה־2000, שהיו "יותר יעילים מבחינת השטחים, מאוד צפופים, עם לובי ופסרטיז' יותר צנועים".

השינוי הזה מתבטא בתכנון של הלובי, המסדרונות והשטחים המשותפים. "אני רוצה שיהיה לי נעים ויהיה נחמד והשטחים יהיו נעימים והפרוזדורים לא יהיו צרים מדי", אומר סופרין. לדבריו, לצד הרצון ליצור בניינים מרווחים ומרשימים יותר, יש גם מגבלה כלכלית כאשר בסופו של דבר השוכר אינו בהכרח מוכן לשלם עבור כל השטח הנוסף.

לדבריו, העלייה ביחס הברוטו־נטו אינה נובעת רק מהרצון לייצר בניינים איכותיים ומרווחים יותר. חלק ממנה נובע גם משינויים בדרישות התכנון והבנייה. בין היתר הוא מציין דרישות הקשורות לפינוי אשפה, אזורי פריקה ושטחים לוגיסטיים, מעליות משא, וכן דרישות מחמירות יותר בתחום כיבוי האש. גם רוחב המסדרונות ומספר חדרי המדרגות מושפעים מדרישות המילוט. "ולכן הדרישה לברוטו הקומתי כל הזמן גדל", הוא אומר.

גם סוג השוכרים משפיע על אופן התכנון. מגדל שבו שוכר אחד או מספר מצומצם של שוכרים גדולים אינו דורש בהכרח את אותה חלוקה פנימית כמו בניין שבו יש צורך לחלק את הקומות למספר רב של דיירים. לדבריו, ככל שמחלקים את הקומה למשרדים קטנים יותר הדבר מצריך תוספת של מסדרונות, מה שיכול לשנות את היחס ברוטו־נטו.

דוגמה לכך הוא פרויקט (ONYX) בקריית אונו, שבו שותפה קבוצת סופרין יחד עם חברת הביטוח מנורה. מדובר בשני בנייני משרדים בני 12 קומות, שבהם יחס הברוטו־נטו עומד על 23.5% ונבנה בשנים האחרונות. לדבריו, הבניין תוכנן כך שניתן יהיה להשכיר קומה שלמה, אך גם לחלק אותה לעד שמונה משרדים, בלי לשנות את יחס הברוטו־נטו.

דוגמה נוספת שהוא מציין היא מגדל הכשרת היישוב במתחם העסקים BBC בבני ברק, שבו יחס הברוטו־נטו עומד לדבריו על כ־26%, ובנייתו הסתיימה ב־2019. לשם השוואה, במגדל המוזיאון בתל אביב, שנבנה בתחילת שנות ה־2000 בסמוך לבתי המשפט, יחס הברוטו־נטו עומד על כ־19%-20%. גם במגדל אירופה ישראל, שנבנה ב־1979 וכיום מוכר כמגדל אמות השקעות, היחס עומד על כ־19%.

4 התחרות: השטחים המשותפים מגדילים את האטרקטיביות

עו"ד אלון וולנר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ברנע, ג'פה לנדה, מסביר כי "השנים האחרונות מביאות איתן הרבה יותר התעסקות באיך אנחנו מייצרים ערך". לדבריו, הרחבת השטחים המשותפים אומנם מגדילים את יחס הברוטו־נטו, אך במקביל יכולים להעלות את האטרקטיביות של הבניין ואת הערך שהוא מציע לשוכר.

המשמעות של יחס הברוטו־נטו בולטת במיוחד באזורים שבהם התחרות על השוכרים גבוהה. לדברי וולנר, בעוד ששוק המשרדים בתל אביב עדיין נהנה מביקוש, באזורי המעטפת קיים היצע גדול יותר של שטחים, והמאבק על שוכרים גובר.

"המלחמה על כל שוכר הופכת להיות עקובה מדם באזור הזה שהוא חוץ־תל אביבי", אומר עו"ד וולנר. במצב כזה, יחס הברוטו־נטו הופך לא רק לשאלה של יעילות תכנונית, אלא גם לכלי שבאמצעותו ניתן לייצר ביקוש: השקעה בשטחים משותפים, חדרי כושר, מסעדות ושירותים נוספים עשויה להגדיל את היחס, אך במקביל להפוך את הבניין לאטרקטיבי יותר עבור שוכרים.

גם השינויים בדפוסי העבודה משפיעים על אופן השימוש בשטח. לדבריו, העבודה ההיברידית שינתה את האופן שבו חברות מתייחסות לשטח ששכרו, ובמקביל קיימת נטייה של שוכרים גדולים לקחת קומות שלמות. במקרה כזה, השימוש בשטחים המשותפים עשוי להיות יעיל יותר עבור השוכר, משום שחלק גדול יותר מהם נמצא בתוך סביבת העבודה שלו.

לכן, לדבריו, יש משמעות גם לתמהיל השוכרים בבניין. "אותו שוכר שלוקח עשר קומות במגדל כזה, אז השטחים המשותפים הרבים נמצאים אצלו וברשותו ובשימושו", הוא אומר. לעומת זאת, בבניין שמאוכלס במספר גדול של שוכרים קטנים, אותם שטחים מתחלקים בין מספר רב יותר של משתמשים.

עו"ד וולנר מציין כי ישנם גם מגדלים שבהם יחס הברוטו־נטו מגיע ל־30%-35%, כמו למשל מגדל משה אביב ברמת גן, אך לדבריו אין לבחון את היחס בפני עצמו, אלא את הערך שהוא מייצר.

לדבריו, "לפעמים היחס הגבוה מגיע דווקא מחוסר ניצול שטחים בשל פירי מעליות ענקיים, או גרמי מדרגות גדולים, שנוגסים בשטח ולא באמת מייצרים איזשהו יתרון לשוכרים, אז זה הופך את הבניין לפחות אטרקטיבי".