כולם מכירים את הקלישאה על הקש ששבר את גב הגמל. אבל מעטים מפנימים עד כמה הוא יכול להיות לכאורה זניח, כמעט חסר משמעות, ועדיין להיות "כבד" ומכריע כל כך.
השבוע הגישה חברת הבנייה נטע ליפשיץ לבית המשפט המחוזי בירושלים בקשה להיכנס להליכי חדלות פירעון. עוד לפני הרמת הידיים הרשמית, סימני האזהרה הגיעו בסוף ספטמבר, מדיווח של חברה ציבורית, קרסו נדל"ן. קרסו דיווחה כי מסרה לנטע ליפשיץ, הקבלן המבצע הראשי בפרויקט שלה בירושלים, הודעה על הפרה יסודית וביטול ההסכמים עמו, לאחר ש"בשבועות האחרונים הפסיקה החברה הקבלנית את העבודות בפרויקט באופן חד־צדדי". מדובר בפרויקט פינוי-בינוי יובל הצעירה בשכונת קריית היובל בירושלים, הכולל 226 דירות חדשות (159 דירות לשיווק ו־67 דירות עבור בעלי הדירות הקיימות). השבוע הודיעה קרסו שדניה סיבוס תשלים את הפרויקט במקום הקבלן שקרס.
● צחי אבו: "כל נכסי ארי נדל"ן ללא יוצא מן הכלל עוברים תכנון מחדש והשבחה"
● כשהקבלן קורס: העליון נותן עדיפות לרוכשי הדירות על פני הבנק
קבלנים נפלו וייפלו, אבל ההפתעה הגדולה הסתתרה בהיקף החוב הזעום יחסית. החברה הקבלנית, שמעסיקה 45 עובדים באופן ישיר, גילתה שיש לה חובות בסך 79 מיליון שקל. כמה זה נמוך? קרסו, למשל, היזמית שעבורה היא ביצעה עד לא מזמן את הפרויקט הירושלמי, סוחבת על הגב חובות לטווח קצר וארוך בסך של 3.3 מיליארד שקל. פי 40. סך החובות של הקבלנים והיזמים לבנקים עומד היום על כ-400 מיליארד שקל, לא כולל עוד עשרות מיליארדי שקלים שהנדל"ניסטים גייסו משוק ההון בהנפקות של איגרות חוב. רק בספטמבר האחרון ענף הנדל"ן גייס בבורסה אג"ח בהיקף 4.2 מיליארד שקל. ככה קל להתגלגל, ולקוות שמחר יהיה יום חדש.
אתה טוב כמו הפרויקט האחרון שלך
אז 79 מיליון שקל זה סכום שמפיל חברה קבלנית, עם רקורד של עשרות שנים? חברה שמסווגת בדירוג ג' 5 - הגבוה ביותר בפנקס הקבלנים של משרד השיכון, שמשמעותו שהקבלן רשאי לבצע עבודות בהיקף כספי והנדסי בלתי מוגבלים? שרק עבור הפרויקט שהיא בנתה בשנים האחרונות עבור קרסו בקרית יובל היא סיכמה על תמורה של קרוב לרבע מיליארד שקל (הרוב כבר אצלה בקופה)?
התשובה הקצרה היא כן. ככה קרובה התהום למי שפועל בתחום המסוכן הזה, שבו נכונה לגמרי הקלישאה שאתה "טוב כמו הפרויקט האחרון שלך".
ומעט יותר באריכות, הפרויקט בקרית יובל - המסמר האחרון בארון של נטע ליפשיץ - יכול לספר את הסיפור כולו. רגישות היתר בענף, בעקבות תהליך שחיקה ארוך ומתסכל של קבלנים רבים, כבר לא מאפשרת להם על טעויות ועל בלת"מים שנערמים בזה אחר זה.
ולא מדובר הפעם בצד הביקוש העגום והמכירות הדלילות בשוק המגורים הישראלי. בפרויקט המדובר נמכרו 146 דירות - 92% מהפרויקט. מרשים למדי, ודאי בהינתן צוק העתים הנוכחי.
אבל שימו לב מה קרה לביצוע. במאי 2021 - לפני יותר מחמש שנים - החלו העבודות על הפרויקט. הקבלן התחייב לסיים אותן בתוך 43 חודשים - בערך בסוף 2024, אבל זה לא קרה. במרץ 2024, לפני שנתיים וחצי ואחרי שכבר נמכרו 143 דירות (90%), דיווחה קרסו כי סיום הפרויקט יידחה עוד קצת, מאוגוסט לאוקטובר 2025. היא הסבירה ש"דחיית המועד נובעת מכך שהאתר נסגר זמנית עם פרוץ המלחמה בשל הגבלת עובדים פלסטיניים, אבל האתר חזר לפעילות ב-17 במרץ 2024". בחברה ציינו שהעיכוב והעלויות שכרוכות בכך "לא צפויות להשפיע על רווחיות הפרויקט באופן מהותי, שכן הן נכללות במסגרת הבצ"מ (סעיף העלויות הבלתי צפויות מראש) שנלקחו בחשבון".
בפועל, ועוד לפני המשבר האחרון של הקבלן המבצע, מועד הסיום של הפרויקט כבר זז לרבעון השני של 2027 (בדוחות שפורסמו באוגוסט). עיכוב של עוד שנה וחצי לעומת האופטימיות ב-2024, כשכבר היה ידוע שיש מלחמה ושאין פלסטינים בטווח הנראה לעין. קרסו גם דיווחה שביוני היא "התקשרה בתוספת להסכם" מול הקבלן, "במסגרתו נקבע, בין היתר, כי הוא יקבל תוספת תמורה, וכן נקבעו לוחות זמנים מעודכנים".
כשאין שוליים, גם סדק קטן עלול להספיק
בעקבות כל הבלגן, שולי הרווח של הפרויקט בדוחות קרסו נחתכו מ-21% בתחילת 2024 ל-12% בלבד בתחזית האחרונה (מחצית 2026). מ-80 מיליון שקל ל-60 מיליון שקל. שוליים מזעריים - שכבר לא מאפשרים לחתוך עוד בבשר החי, לא של היזמית ולא של המבצעת.
וכשאין שוליים, ואפילו שיש מכירות לא רעות - גם במחצית הראשונה של 2026 נמכרה דירה, 185 מ"ר, במחיר של 4.2 מיליון שקל - די בסדק קטן של פחות מ-80 מיליון שקל כדי למוטט את החולייה החלשה.
כוכבי השבוע
מצוין: התובע הייצוגי נתקל בקנס של מאה אלף שקל
רק באפריל האחרון קבע בית המשפט העליון שבשלה השעה לפסוק הוצאות משפט גבוהות וריאליות גם על תובעים ייצוגיים. זה כבר לא סוד שההליך הדמוקרטי הלגיטימי והחשוב הזה הפך לא פעם לכלי בידי עו"ד חמדנים או סתם מתחרים, שהעמיסו הוצאות משפטיות גבוהות על עסקים תמימים, שגם ככה מתמודדים עם סביבה קשה ומאתגרת.
וכעת הגיעה הסנונית. במקרה המדובר הוגשו בתוך פרקי זמן קצרים בקשות לאישור תובענות ייצוגיות נגד עסק בסך עשרות מיליוני שקלים, לאחר שבהליך קודם הוא נתבע על פיצוי של כרבע מיליארד שקל על בסיס הערכות מופרזות לגמרי. בתגובה, בית המשפט המחוזי בת"א פסק 100 אלף שקל נגד התובע הייצוגי, לאחר שנקבע כי "הבקשה לאישור התובענה הוגשה כמהלך אסטרטגי שיזם גורם המסוכסך עם המשיבים והמתחרה בהם. הבקשה הוגשה ממניע זר ולא על מנת לשרת את טובת חברי הקבוצה".
בלתי מספיק: החל מהשבוע, כולנו משלמים פרוטקשן
החל מהשבוע, כולנו משלמים פרוטקשן. שילמנו אותו עד כה בעיקר בעצימת עיניים - במחירי הדירות (כי כל קבלן משלם דמי חסות), במחירי שירותים ומוצרים שנקנו בעיקר פריפריה ועוד, אבל עכשיו זה גלוי ורשמי. מגבית הפרוטקשן יצאה לדרך.
מאוקטובר, רשות המסים מאפשרת הגשת תביעות לפיצוי בגין נזק שנגרם לרכוש או לביתו של בעל עסק כתוצאה מפרוטקשן. מדובר בעיקר בסירוב לשלם את אותם דמי חסות. תקרת הפיצוי - שתגיע כאמור מהכיס של כולנו - עומדת על 2 מיליון שקל. הזכאות מותנית, בין היתר, בכך שהוגשה תלונה למשטרה ובכך שבעל העסק עמד בתנאי המיגון.
הבעיה היא לא הפיצוי לאותם אומללים אמיצים, אלא בוויתור על תיקון "הגשר השבור" ועקירת התופעה הנוראה הזו. מעין הודאה שהפרוטקשן הפך למכת מדינה, אז שלפחות כולנו נתחלק בהפסדים.
