האם בקבוצת עזריאלי הגיעו למסקנה, כי המשבר בשוק הדיור חמור מזה של שוק המשרדים, ולפיכך החליטו להמיר את הדירות שתכננו במגדל עזריאלי החדש, "הספירלה" למשרדים? או שאולי ענף התכנון הוא זה שלומד, שטרנדים פשטניים שמיובאים ארצה ללא התאמה אמיתית למה שקורה כאן - כנראה שלא יצליחו? ככל הנראה מדובר בעירוב של השניים.
● 30 קומות ריקות: משרדי עורכי הדין וענקיות ההייטק עזבו, ואין מי שיחליף אותם
● מגדלי המשרדים החדשים: החללים המפוארים מכרסמים בשטחי העבודה
מגדל הספירלה מבוסס על תוכנית מ-2018, שייעדה את מה שהיה בזמנו בית ידיעות אחרונות, להקמת מבנה מעורב של מסחר, תעסוקה ומגורים שיכלול 67 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 15 אלף מ"ר מסחר בצורה של הרחבת קניון עזריאלי הקיים, 292 יחידות דיור ב-19 אלף מ"ר וכ-200 יחידות דיור מוגן. בסך הכל אמור היה הפרויקט להוות את המגדל הגבוה בישראל, בן 91 קומות.
על פי התוכנית, הדירות אמורות היו להיות בקומה עשירית ומעלה, ושטחן הממוצע המקסימלי היה אמור להגיע ל-100 מ"ר "פלדלת", מתוכן 20% דירות קטנות ועד 10 דירות גדולות במיוחד, בשטח כולל של 2,500 מ"ר. כמו כן כוללת התוכנית המקורית 200 יחידות דיור מוגן.
ואולם עם הזמן התוכנית השתנתה: הדיור המוגן בוטל ובמקומו הגיע שימוש של מלונאות, ומספר הדירות קטן בהדרגה ל-171 ועכשיו אופס לחלוטין.
החלטת האיפוס הגיעה במהלך הרבעון השני של השנה, ובחברה הקפידו לדווח עליה בצורה מוצנעת בדוח הרבעוני שלה, מבלי שסיפקו הסבר לצעד.
ואולם אין יותר מידי הסברים אפשריים, ולמעשה המציאות בענפי המשרדים, המגורים והפרויקטים מעורבי השימוש ברורה ומצדדת לחלוטין בצעד של הקבוצה.
כישלון הקונספט שמצדד בעירוב שימושים בפרויקטים חדשים
מהדברים שאמר אודי כרמלי, מהנדס עיריית תל אביב שהשתתף בפאנל מיוחד בכנס לתכנון מגדלים ומעטפת המבנה מבית מרכז הנדל"ן ובית ונוי 2026 ביום שלישי האחרון (13 באוקטובר) עולה, כי הסיבה העיקרית לביטול המגורים במגדל היא כישלון הקונספט התכנוני הקיים, שמצדד באופן כמעט גורף בעירוב שימושים בפרויקטים חדשים באופן שבו משרדים, מסחר ומגורים יוקמו זה לצד זה, או יותר נכון - זה מעל זה, כשבדרך כלל המסחר מרוכז בקומות הרחוב, המשרדים בקומות שמעל והמגורים - בקומות העליונות.
"אנחנו לומדים בדרך הקשה שלא כל בניין יכול וצריך להיות כזה ובזמן האחרון יש מגמה, שדווקא היזמים עצמם מובילים, של הסבת המגורים לתעסוקה כמו במקרה של עזריאלי ומגדל הספירלה שחלק המגורים בו הולך להתבטל", אמר כרמלי.
"במקומות שיש בהם בעיקר מגורים, יזמים מגיעים למסקנה שלא שווה לבנות עוד מגורים ומסיבים לתעסוקה. יש הרבה מאוד שיקולים - הנדסיים, תכנוניים , יזמיים, שגורמים לעשות את הצעדים".
ואם זה המצב במגדל הממוקם במרכז המשרדים הלאומי - מה יאמרו על מגדלים במקומות צנועים יותר? ועדות התכנון אישרו בשנים האחרונות פרויקטים רבים עם שימושים מעורבים, ולא כולם מסתמנים כסיפור הצלחה. עיריית תל אביב היתה מראשי המצדדים בעירוב שימושים, ומדבריו של כרמלי ניתן להבין, שאולי שוקלים שם מחדש את המדיניות הזו.
אם נחזור לשיקולים היזמיים, ביניהם מתקיימים גם השיקולים הכלכליים, וכאן אנו מגיעים למציאות ענף המגורים בתל אביב בימים אלה, שנמצא בשפל ובעודף היצע של כעשרת אלפים דירות חדשות, רבות מהן דירות יוקרה, שיזמים מתקשים למכור. לנוכח המציאות הזו, יתכן מאוד שבעזריאלי העדיפו לוותר על המגורים, מה גם שחלק מהדירות היו אמורות להיות קטנות ולהשכרה.
לגלובס נודע גם, כי בחברה היו מעדיפים לנצל את המצב בשוק המשרדים, שבו יש אמנם שטחי משרדים רבים להשכרה באזור תל אביב, אך מדובר בשטחים קטנים, ואילו בעזריאלי מסתכלים על חברות שישכרו אלפי מ"ר במרומי המגדל, שיהיה לא רק הגבוה אלא גם היוקרתי בארץ.
