כ־30 קומות ריקות: החברות הגדולות עוברות למשרדי יוקרה ואין מה שיחליף אותן

אם נסעתם לאחרונה בנתיבי איילון בתל אביב, קשה שלא להבחין בשינוי בקו הרקיע: לאורך ציר התעסוקה שבין יגאל אלון, מחלף השלום ורכבת סבידור מתרוממים בזה אחר זה מגדלי משרדים חדשים. TOHA 2 ,BEYOND, מגדל הסוללים ומגדל הספירלה הם רק חלק מהפרויקטים שמשנים את האזור, לצד מגדלים חדשים שקמים במתחם הבורסה ברמת גן, וגם בערים אחרות.

רבים מהפרויקטים מגיעים כעת לשלב האכלוס, ובשנה האחרונה נרשם גל של מעברי חברות. השוכרים נמשכים לסביבת עבודה מתקדמת, לשירותים נלווים ולנגישות לתחבורה ציבורית, אך המעבר מותיר שטחים פנויים בבניינים שמהם יצאו, מה שמעלה את השאלה - מי ייכנס אליהם.

● מגדלי המשרדים החדשים: החללים המפוארים מכרסמים בשטחי העבודה
● התקנות החדשות שיזמי הנדל"ן צריכים להכיר

אחת הדוגמאות היא תחילת אכלוסו של מגדל BEYOND, שבבעלות תדהר, יוניון והימנותא. השוכרים הראשונים הם משרד עורכי הדין מיתר, שישכור כ־30 אלף מ"ר על פני 17 קומות במגדל. המשרד עובר מבית עורק בשדרות אבא הלל ברמת גן. מיתר היה שוכר עוגן מרכזי והוא מפנה 13 קומות. עד כה טרם נמצא שוכר מחליף.

שוכרת משמעותית נוספת שצפויה להיכנס ל־BEYOND היא חברת הגיימינג מון אקטיב, שתשכור 11 קומות, בשטח כולל של כ־22 אלף מ"ר ולתקופה של עשר שנים. כיום שוכרת החברה כ־26 אלף מ"ר במגדל ויתניה בתל אביב, והמעבר צפוי בסוף 2027. אף שהמעבר עדיין רחוק, לפי גורמים בענף טרם נמצא שוכר לשטח שתותיר החברה בויתניה.

גם משרד עורכי הדין ליפא מאיר מצטרף לשוכרי המגדל. המשרד, המונה כ־80 עורכי דין, חתם על הסכם לשכירת 7,000 מ"ר בארבע קומות ב־BEYOND, לתקופה של עד 24.5 שנים. הוא עובר משטח של כ־4,000 מ"ר בבית אמות השקעות, כך שבמעבר יגדיל בכ־75% את שטח משרדיו.

"משחק כיסאות"

לא רק מגדל BEYOND מושך שוכרים מהסביבה. ענקית הטכנולוגיה גוגל שכרה כ־60 אלף מ"ר במגדל TOHA 2 של אמות וגב־ים ברחוב יגאל אלון, והיא צפויה לפנות תשע קומות במגדל אמפא, במרחק של עשרות מטרים בלבד. לפי גורמים בענף, השטחים שגוגל תפנה עשויים לשמש להרחבת משרדיהם של שני שוכרים קיימים בבניין אמפא: פירמות עורכי הדין אגמון עם טולצ'ינסקי וגולדפרב גרוס זליגמן. טרם ברור אם הן יוכלו לקלוט את מלוא השטחים שיתפנו.

במרחק קצר משם, מול מתחם TOHA, נמצא פרויקט הסוללים, של מבנה (75%) ותדהר (25%). בשבוע שעבר עברה לשם חברת ארמיס, ולצידה צפויה להגיע גם פיירבלוקס, והן יפנו את משרדיהן במגדל אקרו ברחוב יצחק שדה. השתיים שכרו, באמצעות סוויצ'אפ מקבוצת פתאל, כ-8,000 מ"ר וכ-13 אלף מ"ר, בהתאמה. לפי גורמים בענף, ארבע חברות סייבר צפויות להיכנס במקומן למגדל אקרו.

רו"ח גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג ישראל, מתאר את המגמה כ"משחק הכיסאות המוזיקליים של שוק המשרדים בת"א". לדבריו, "כנראה נראה פיצול של שוק המשרדים לשניים. מצד אחד, מגדלים חדשים מושכים וימשכו חברות חזקות. ומצד שני, כל מעבר כזה מייצר "חור" בבניין ותיק, ובשנים הקרובות האתגר לא יהיה בהכרח להשכיר את החדשים, אלא למלא מחדש את הדור הקודם".

לא רק בתל אביב

אבל המגמה איננה נשארת רק בגבולות תל אביב. אחת הדוגמאות הבולטות היא בנק מזרחי טפחות, שעזב את מגדל משה אביב ברמת גן, שם שכר כ־12.7 אלף מ"ר בשמונה קומות, ועבר למטה חדש שהקים בלוד. לפי הדוחות הכספיים למחצית הראשונה של השנה של סלע נדל"ן, בעלת הנכס, טרם נמצא שוכר חלופי לשטח. עוד צוין כי שיעור התפוסה במגדל יירד ל־50% ב־2027, בעקבות עזיבת הבנק.

דוגמה נוספת היא מתחם איירפורט סיטי, שם עזבה חברת הטכנולוגיה אודיוקודס את משרדיה לטובת פארק נעימי בצומת מסובים, שבבעלות קבוצת נעימי של מיקי וכרמית נעימי. המעבר הושלם באביב 2024, והשטח שפינתה, כ־17 אלף מ"ר, נותר ריק.

גם דיפלומט, שפעלה באיירפורט סיטי יותר משני עשורים, חתמה על הסכם להעברת מטה החברה לפארק נעימי. היא צפויה לשכור כ־5,000 מ"ר במתחם החדש. במקביל, המרכז הלוגיסטי שלה, המשתרע על כ־30 אלף מ"ר, צפוי לעבור לקיסריה.

חברת השירותים המוניציפליים מילגם צפויה לשכור כ־18 אלף מ"ר במתחם Global Towers בפתח תקווה. כיום היא פועלת ב"בית מילגם", מבנה בן תשע קומות ברחוב הסיבים בעיר, שנמצא בבעלותה המלאה. על פי גורמים בחברה, טרם ידוע מה תעשה מילגם עם המבנה הישן.

מעבר מת"א לראשון לציון, מתוכנן בקופת חולים לאומית, שרכשה את שש הקומות התחתונות במגדל G City במערב העיר, תמורת כ־155 מיליון שקל. המטה שלה, שנמצא ברחוב שפרינצק בתל אביב בבעלותה, צפוי לעבור בחודשים הקרובים.

המעבר מצטרף למהלך דומה של קופת חולים מאוחדת, שצפויה להעביר את משרדי ההנהלה שלה ממגדל המאה בתל אביב למתחם weTUBE בראשון לציון. מאוחדת רכשה ארבע קומות בשטח כולל של כ־13 אלף מ"ר תמורת כ־200 מיליון שקל, והמעבר תוכנן לשנת 2026.

"האתגר: התאמה לשוכר"

בדומה לעמוסי, צחי אגסי, מייסד "770 משרדים" בתל אביב, מעריך גם הוא ששוק המשרדים הולך ומתפצל: "מגדלים במיקומים חזקים ימשיכו ליהנות מביקוש. מנגד, שטחים שמתפנים יצטרכו להתחרות מחדש על השוכר". לדבריו בית עורק הוא דוגמה טובה. "מיתר משאירה אחריה שטחים איכותיים במיקום נגיש, אבל חלקם תוכננו עבור משרד עורכי דין. חברת טכנולוגיה מסתכלת על המשרד אחרת - צפיפות, חללים משותפים, חדרי ישיבות, אזורי צוות וגמישות לשינויים עתידיים. לכן השאלה היא עד כמה המוצר שמתפנה מתאים לדור הבא של השוכרים".

לפי נתוני קוליירס ישראל, שוק המשרדים יצטרך להתמודד גם עם שטחים נוספים שייכנסו בשנים הקרובות. כך, בחמש השנים הקרובות צפויים להתווסף לשוק שטחי משרדים בהיקף של כ־1.64 מיליון מ"ר בתל אביב, כ־681 אלף מ"ר בפתח תקווה, כ־455 אלף מ"ר בהרצליה וכ־350 אלף מ"ר בבני ברק. בירושלים, באזור הר חוצבים, צפויים להתווסף בין 350 אלף ל־500 אלף מ"ר נוספים.

יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל, מסביר כי באזור הבורסה ברמת גן, ברעננה, הרצליה, פתח תקווה, נתניה, ראשון לציון, מתחם האלף ובני ברק כבר רואים יותר מלאי זמין מליבת תל אביב. "במקומות האלה רואים גם לחץ על דמי השכירות ועל התנאים המסחריים".

במגדלי LYFE בבני ברק, של קבוצת אשטרום וחברת דן, מתוכנן לקום מגדל נוסף בבניין. ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים, מסביר בשיחה עם גלובס כי התחרות כבר אינה מתמקדת רק במחיר ובמיקום, אלא גם באיכות סביבת העבודה ובמכלול השירותים שהבניין מציע. לדבריו, כיום, בבואו לבחון פרויקט חדש, הוא מביא בחשבון את מיקומו, את הנגישות התחבורתית אליו ואת הביקושים באזור.