ירון רוקמן, אשטרום נכסים: "שוק המשרדים ממציא את עצמו מחדש כל הזמן"

שוק המשרדים נעשה קשה וזהיר יותר, אבל באשטרום נכסים לא ממהרים להספיד אותו. ירון רוקמן, מנכ"ל החברה, תיאר בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי שוק שבו חברות מצמצמות שטחים או עוזבות, ובמקביל - אחרות מתרחבות ונכנסות במקומן.

● ליאת שוב, בנק לאומי: "אין שוק נדל"ן אחד. יש ביקושים וצרכים שונים"
● מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "הבשילו התנאים להורדת מחירים, השוק השתנה"

לדבריו, בבניין חדש של החברה במתחם האלף בראשון לציון, צפויה התפוסה להגיע לכ-80% כבר אחרי ראש השנה, ואילו בבני ברק אשטרום לא תצא להקמת מגדל נוסף לפני שתשיג שיווק מוקדם של לפחות 40%-50% ממנו. לצד החולשה בחלק מחברות התוכנה, הוא הצביע על חברות הדיפנס-טק, ה- AI, הסייבר והרפואה כמנועי ביקוש חדשים.

הפאנל, שאותו הנחתה הלית ינאי לויזון, עורכת מוסף הנדל"ן של גלובס, נפתח בנתון שממחיש היטב את השינוי שעובר השוק. לפי הנתון שהוצג על הבמה, הקצב השנתי של הקמת משרדים בישראל ירד בכ-50% נכון לרבעון הראשון. רוקמן אמר כי מבחינתו מדובר בסימן לכך שהשוק "מגלה בגרות", ומתאים את עצמו למציאות החדשה.

כשהשיחה עברה לנושא המגדלים החדשים שנבנו בשנים האחרונות, ועדיין רחוקים מתפוסה מלאה, רוקמן ביקש להסתכל על התמונה מזווית אחרת. "אני לא חושב שעולם המשרדים מת, או שעולם המשרדים נגמר, אני חושב שהוא בהחלט משתנה". לדבריו, השאלה כבר אינה רק כמה מטרים מצליחים להשכיר, אלא איזו סביבת עבודה מציעים לחברות ולעובדים, בתקופה שבה חלקם כבר אינם מגיעים למשרד חמישה ימים בשבוע.

הפיטורים בהייטק לא מספרים את כל הסיפור

בהמשך השיחה עלה גם נושא גל הפיטורים בהייטק, והשפעתו על הביקוש למשרדים חדשים. רוקמן הודה שהשינוי מורגש, אך טען שהפיטורים אינם מספרים את כל הסיפור. כדוגמה, הוא סיפר על מתחם של אשטרום בהיקף של כ-70 אלף מ"ר, שבו התפוסה ירדה לכ-90% לעומת 94%-95% בדרך כלל, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בו לדבריו. אלא שבתוך אותה ירידה, לדבריו של רוקמן, מתרחשת תחלופה מתמדת של שוכרים.

חברה ששכרה כאלף מ"ר במשך שמונה שנים החליטה לעזוב בעקבות איחוד של כמה מחלקות באתר אחר, הוא ציין לדוגמה. חברה בינלאומית אחרת, מתחום הדיאגנוסטיקה והרפואה, צמצמה את השטח משלוש קומות לשתיים, אך במקביל האריכה את החוזה בעשר שנים. ואילו חברה גדולה נוספת, שכבר שוכרת חמש קומות במתחם, רכשה שתי חברות סמוכות וכעת מבקשת להוסיף עוד שתי קומות. "השוק דינמי וקשה מאוד, וצריך לעבוד קשה ולשמור על הלקוחות", סיכם רוקמן את התמונה.

"אנחנו לא ספקולנטים"

מכאן עבר רוקמן לספר על הפרויקט החדש של אשטרום נכסים והפניקס במתחם האלף בראשון לציון. הבניין, בהיקף של 44 אלף מ"ר, קיבל לדבריו טופס 4 כשבועיים לפני הוועידה, והוא העריך כי אחרי ראש השנה הוא כבר יהיה בתפוסה של כ-80%. הוא אף ציין כי הבנק שמימן את הפרויקט עשה זאת ללא התניה בשכירויות מראש.

בבני ברק, עם זאת, הזהירות כבר ניכרת יותר. אשטרום מחזיקה יחד עם דן בזכויות למגדל C במתחם לייף, בהיקף של כ-86 אלף מ"ר. לדברי רוקמן, כיום קיימים ביקושים בהיקף של כ-120 אלף מ"ר מצד גופים שונים, אך גם הנתון הזה אינו מספיק מבחינתו כדי להתחיל לבנות. "לא נבנה אם לא נגיע ל-40%-45%, 50% שיווק מראש, כי בסוף אנחנו לא ספקולנטים", אמר.

השיחה עברה לאחר מכן לאפשרות להסב בנייני משרדים ישנים למגורים. רוקמן העריך כי בישראל נראה פחות הסבות פיזיות של בניינים קיימים, בשל המורכבות התכנונית וההנדסית, ויותר שינויים בתוכניות עצמן, למשל הפחתת שטחי משרדים לטובת מגורים, מסחר או דיור להשכרה. לדבריו, רשויות מקומיות כבר מתחילות להבין שיש צורך בגמישות רבה יותר בתכנון.

לקראת סוף הפאנל חזר הדיון לשאלה מי בכל זאת צפוי למלא את המשרדים בשנים הקרובות. רוקמן, כאמור, הצביע על חברות דיפנס-טק, סייבר, AI, מכשור רפואי ורפואה כמוקדי צמיחה, ואמר כי דווקא חברות תוכנה נפגעות יותר כיום, בעוד שבתחומי החומרה התמונה טובה יותר. לדבריו, חברות תעשייתיות-ביטחוניות הגדילו ב-2026 את שטחי המשרדים שלהן בכ-140 אלף מ"ר. "השוק כל הזמן ממציא את עצמו מחדש", אמר. "אנחנו כרגע בנקודה שהרבה יותר קשה", אך הוסיף כי הוא עדיין "ממש לא מספיד" את שוק המשרדים, כל עוד הבנייה נעשית בזהירות ובהתאם לביקוש.

***גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק לאומי, חסות ראשית קבוצת אשטרום. בחסות: אמפא קפיטל, פרופדו, פישר (.FBC & Co), אביב מליסרון. ובהשתתפות: נתיבי ישראל ועדן החברה לפיתוח כלכלי ירושלים.