מתחם הבורסה ברמת גן צומח מהר. מי ימלא אותו?

המספרים שהציגה תוכנית המתאר לבורסה ברמת גן, כאשר אושרה בפברואר 2022, היו גרנדיוזיים בכל קנה־מידה: תוספת בנייה של כ־3.7 מיליון מ"ר (שטחים עיקריים ושטחי שירות מעל הקרקע), עד 2.98 מיליון מ"ר לתעסוקה, עד 200 אלף מ"ר למסחר ועד 200 אלף מ"ר לצורכי ציבור, לצד עד 1,750 יחידות דיור למגורים, עד 500 חדרים למעונות סטודנטים ועד 1,500 חדרי מלון.

מדובר במתחם עמוס בניינים ומגדלי משרדים כבר היום, אך העצמת הזכויות שקידמה עיריית רמת גן הייתה אדירה.

● עם 78 קומות: המגדל הגבוה בישראל מתחיל להתאכלס, ועירייה אחת תרוויח במיוחד
● התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית: העיר שבראש, ואיפה נרשמה ירידה גדולה?

קצת פחות מחמש שנים אחרי כן, החזון הזה של העירייה מתחיל לקרום עור וגידים. לא מעט תוכניות גדולות מקודמות במתחם בעקבות אישור התוכנית, חלק מהן כבר בשלבי ביצוע כאלו ואחרים, בדרך לחיזוק מעמדו כאחד ממתחמי המגדלים מהמרכזיים בישראל.

במקביל, השכנה ממערב, תל אביב, אישרה גם היא שורה ארוכה של מגדלים שנמצאים לא הרחק ממתחם הבורסה, באזור שרונה. מעבר לטוהא 2 ולמגדל הספירלה של עזריאלי שכבר בבנייה, אושרו תוכניות למגדל טרה, ואמות וגב ים כבר אוספות קרקעות לטוהא 3. האם יהיה ביקוש לכל שטחי המשרדים הללו? גורמים בענף אופטימיים, ואומרים שאפילו תרחיש צמיחה רגיל של הכלכלה עתיד למלא את כולם.

מתחם הבורסה ברמת גן כבר עשה קפיצה מסיבית של התפתחות, אך הוא עדיין מתפקד במידה רבה כאזור תעשייה או תעסוקה: רוב הפעילות בו מתקיימת לאורך שעות היום, ובשעות הערב והלילה הוא פעיל הרבה פחות. נראה כי זהו האתגר המרכזי של עיריית רמת גן בעידוד התחדשות המתחם, וגם תוכנית המתאר עצמה נוגעת בכך.

"הצורך בשינוי תפקוד הפעילות המסחרית והפיכת המרחב הציבורי לאזור מזמין להולך הרגל ו'ידידותי למשתמש' הינו צורך חיוני בהפיכתו למתחם מבוקש", נכתב בתוכנית המתאר של האזור.

אחד הכלים לעשות זאת הוא על ידי שילוב של מגורים בפרויקטים החדשים - ולכן תוכנית המתאר כוללת יותר מ־2,000 יחידות דיור וחדרי מעונות סטודנטים, וכן עד 1,500 חדרי מלון ושימושים נוספים ש"ירעננו" את ההתנהלות במתחם, ויהפכו אותו לפעיל ומזמין גם בשעות הערב והלילה.

התוכנית עושה זאת על ידי "עידוד לעירוב שימושים במתחם ופיתוחו כאזור תרבות, בילוי ופנאי לצד פיתוח מרחב ציבורי איכותי, תוך דגש על תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים וקישוריותם לשכונות ולמתחמים הסמוכים. הצלחתו היא המפתח לרווחתה ולשגשוגה של העיר".

בעירייה אומרים כי "השילוב בין התחדשות הבינוי לבין הנגישות התחבורתית צפוי להמשיך ולבסס את הבורסה כאחד המוקדים העירוניים והכלכליים המרכזיים בגוש דן".

ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, מוסיף: "מתחם הבורסה נמצא בעיצומה של התחדשות, ואנחנו רואים היום שינוי משמעותי שכבר מתרחש בשטח. לצד מגדלים חדשים שכבר נמצאים באכלוס, מקודמות תוכניות ופרויקטים בהיקפים גדולים שישנו את קו הרקיע ויחזקו את הבורסה כאחד ממרכזי העסקים המובילים בישראל. היתרון של הבורסה הוא השילוב בין עוצמה עסקית לבין המקום, בלב גוש דן, לצד נגישות יוצאת דופן לרכבת הכבדה ולרכבת הקלה".

מגדלי ורטיקל (משולש הבורסה)

שטח: 10 דונם
כתובת: רחוב מנחם בגין 37
בינוי: שלושה מגדלים, הגבוה שבהם עד כ־395 מטר
זכויות בנייה: יותר מ־330 אלף מ"ר
יזמים: ישראל־קנדה וב.ס.ר

מדובר בקרקע שבה זכו ישראל־קנדה וב.ס.ר באוגוסט 2021, במכרז של רשות מקרקעי ישראל, תמורת 936 מיליון שקל. כיום גם כלל ביטוח שותפה ב־25% מהפרויקט. במתחם יהיו שלושה מגדלים, אחד מהם בן 95 קומות, אחד בן 72 קומות ואחד בן 64 קומות.

אגב, המגדל הגבוה בפרויקט תוכנן בתחילה להיות "מגדל 120", המגדל הגבוה אי־פעם בישראל שאמור היה להגיע לכ־520 מטר גובה, אך לבסוף הושגה פשרה, והוא יתנשא "רק" עד לגובה של כ־395 מטר, גובה אשר לפחות נכון להיום מציב אותו כמגדל הגבוה בישראל כשייבנה. ה"פשרה" הזו אושרה להפקדה באפריל השנה.

בכל מקרה, מדובר באחד הפרויקטים הגדולים שייבנו בישראל - עם 240 אלף מ"ר משרדים, 14 אלף מ"ר למסחר, 600 יח"ד (מהן 400 להשכרה ארוכת טווח) ועוד 350 חדרי מעונות סטודנטים.

מגדל בית יורוקום, בית ישראל־קנדה

שטח: כ־7 דונם
כתובת: דב פרידמן 2
בינוי: מגדל בן 66 קומות
זכויות בנייה: כ־105 אלף מ"ר
יזמים: ישראל־קנדה

לחברת ישראל־קנדה פרויקט גדול נוסף באזור מתחם הבורסה, בשכונת הראשונים למעשה - אשר צמודה למתחם מדרום (בין השניים מפרידה דרך ז'בוטינסקי). החברה מתכננת להקים במתחם שבו נמצא בית יורוקום לשעבר, פרויקט חדש שיציע את "בית ישראל־קנדה", מגדל המשלב תעסוקה, מגורים, מסחר ומבני ציבור.

הפרויקט מתוכנן להציע 208 יחידות דיור, 47,645 מ"ר של שטחי תעסוקה, 18,365 מ"ר של מבני ציבור ו־400 מ"ר מסחר. הפרויקט נמצא כעת בשלב שמיעת ההתנגדויות. הפרויקט יהיה חלק ממהלך שמקדמת העירייה, לקירוי רחוב המעיין הסמוך.

מגדלי Exchange

שטח: 15 דונם
כתובת: צומת עלית לשעבר
בינוי: שני מגדלים - אחד בן 61 קומות והשני בן 50 קומות
זכויות בנייה: כ־70 אלף מ"ר
יזמית: אזורים

אחד הפרויקטים ה"טריים" של מתחם הבורסה, שנמצא בפינה הדרום־מזרחית שלו - צומת עלית, או כיכר הציונות. הפרויקט הוקם בשטח שבו פעל בעבר מפעל עלית ההיסטורי, שבו מאוחר יותר פעלה מכללת שנקר.

הפרויקט החדש, של חברת אזורים, כולל שני מגדלים: מגדל מגורים בן 61 קומות, עם 355 יחידות דיור וגם שלוש קומות מסחר בקומות הראשונות, ומגדל משרדים שבו 50 קומות. הפרויקט כולל גם שימור של חלק מהמפעל המיתולוגי שפעל במקום. ביוני 2025, במהלך מבצע "עם כלביא", חלק מהפרויקט נפגע מפגיעות הדף של טיל איראני. מגדל המגורים אמור היה להתחיל להתאכלס ברבעון האחרון של 2025, אך בשל הפגיעה האכלוס התעכב מעט - והחל בראשית 2026.

 מגדלי Exchange. כוללים פרויקט שימור של מפעל עלית ההיסטורי / צילום: מצגת החברה

מגדל היצירה 2

שטח: 2.5 דונם
כתובת: רחוב היצירה 2
בינוי: מגדל בן 50 קומות
זכויות בנייה: 52 אלף מ"ר
יזמיות: אשטרום ומבטח שמיר

מדובר בתוכנית שכבר אושרה, במאי 2025, בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. המגדל יוקם בפינת הרחובות היצירה ואבא הלל, ויכלול גם חמש קומות תת־קרקעיות. עוד יכלול הפרויקט שימור של שני מבנים סמוכים - אחד הוא "בית ראש הממשלה השני" או "בית משה שרת", והנוסף הוא בית הדפוס "בית קיהל", וכן שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. הפרויקט הוא של אשטרום נכסים (80% מהזכויות) ושל מבטח שמיר.

מגדל היצירה 6

שטח: כ־3 דונם
כתובת: רחוב היצירה 6
בינוי: מגדל עם עד 50 קומות
זכויות בנייה: כ־30 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור
יזמית: אמד פיתוח נדל"ן והשקעות

סמוך לתוכנית של אשטרום ומבטח שמיר מתוכנן לקום מגדל נוסף, מגדל היצירה 6, וגם הוא יהיה בסביבות 50 קומות, בדגש על שטחי משרדים: 25,945 מ"ר של שטחי תעסוקה, 2,610 מ"ר של שטחים למבנים ציבוריים ועוד 1,600 מ"ר למסחר. מדובר בפרויקט של חברת אמד פיתוח נדל"ן והשקעות, שיוקם במקום מגרש מכוניות, ואושר על ידי הוועדה המחוזית עוד בשנת 2020.

מגדלי טהרלב המתמיד

שטח: 8 דונם
כתובת: בין דרך ז'בוטינסקי מצפון, רחוב המתמיד ממזרח, רחוב ארלוזורוב מדרום ורחוב טהרלב ממערב
בינוי: שני מגדלים - אחד בן 50 קומות ונוסף בן 30 קומות
זכויות בנייה: כ־42 אלף מ"ר
יזמית: תדהר

פרויקט נוסף במתחם שנפגע במסגרת מבצע "עם כלביא", אלא שבמקרה הזה הפרויקט עדיין בתכנון - והפגיעה במתחם אולי האיצה את קידומו. את הפרויקט מקדמת חברת תדהר, וביוני האחרון הוא הוחלט להפקדה. במקום ישנם שמונה מבנים ישנים בני 84 דירות, וכן שמונה יחידות מסחר ושני גני ילדים. כל אלו ייהרסו, ובמקומם ייבנו שני המגדלים, אשר יציעו בסך־הכול 307 דירות, כ־2,000 מ"ר של שטחי תעסוקה, כ־2,300 מ"ר של שטחי ציבור ועוד 380 מ"ר למסחר. בין היתר יוקם במסגרת הפרויקט בית ספר יסודי עם 16 כיתות.

מגדל אבא הלל 17

שטח: 2 דונם
כתובת: אבא הלל 17
בינוי: מגדל בן 40 קומות
זכויות בנייה: 39 אלף מ"ר
יזמית: תדהר

פרויקט נוסף הכולל פינוי־בינוי של חברת תדהר, אך הפעם במיקוד תעסוקה ולא מגורים. מדובר בפרויקט בהשקעה של כ־400 מיליון שקל, שבמסגרתו ייהרסו שני מבני תעסוקה קיימים, ובמקומם יוקם המגדל החדש. מלבד שטחי התעסוקה, הוא יכלול גם קומת קרקע כפולה עבור שטחי מסחר וכן שטחי ציבור. הפרויקט אושר עוד בשנת 2024, ולפני כמה חודשים יצא לדרך שלב הריסת המבנים הקיימים במתחם.

מגדל האחים בז'רנו 3־5

שטח: כ־2 דונם
כתובת: רחוב האחים בז'רנו 3-5
בינוי: מגדל בן 35 קומות
זכויות בנייה: כ־24.5 אלף מ"ר
יזם: תומר כהן

מדובר במגדל שיוקם בשטח שבו פעל בעבר "מפעל עסיס", וכולל גם שימור שלו. כיום פועל במקום מפעל לליטוש שבבי, ולצידו חניון. במקום שניהם יוקם במקום מגדל שמיועד בעיקרו לתעסוקה. את התוכנית מקדם היזם תומר כהן. לפני חודשים ספורים מולאו התנאים להפקדת התוכנית, ובקרוב יחל שלב ההתנגדויות.

המגדל של איילון, ב.ס.ר ו־ולור ביירון

שטח: כ־8.5 דונם
כתובת: סביב בית דרום אפריקה, בצומת הרחובות הרקון ודרך מנחם בגין
בינוי: מגדל בן עד 100 קומות
זכויות בנייה: כ־250 אלף מ"ר
יזמים: איילון, ב.ס.ר, ולור ביירון

שיתוף הפעולה בין שלושת הגופים פורסם לראשונה כאן בגלובס במאי 2023. מדובר למעשה על עסקת קומבינציה עם כמה בעלי קרקעות באזור שסביב בית דרום אפריקה, שאת רובו רכשה חברת איילון עוד ב־2018. זכויות הבנייה, לפי מקום המגרש וגודלו, מאפשרות לחברות להקים מגדל בן 90-100 קומות. ההערכות הן שעלויות הקמת הפרויקט מסתכמות בכ־2.4 מיליארד שקל. המגדל עדיין בתכנון.

מגדל דן נדל"ן

שטח: כ־5 דונם
כתובת: סמוך לצומת הרחובות הרקון ודרך מנחם בגין
בינוי: מגדל בן 70 קומות
זכויות בנייה: כ־150 אלף מ"ר משרדים ומסחר
יזמית: דן נדל"ן

פרויקט שמקדמת חברת דן נדל"ן לא רחוק מהמגרש של איילון, ב.ס.ר ו־ולור ביירון, לאחר שהתקשרה גם היא עם בעלי הקרקעות במתחם והגיעה איתם להסכם לקידום הקמת מגדל התעסוקה והמסחר, במסגרת של הסכם קומבינציה. עוד יכלול הפרויקט פיתוח של שטחי ציבוריים באזור, וייתכן שייכללו בו גם שטחי מגורים בהיקף מסוים. ההערכות מדברות על השקעה של כ־1.5 מיליארד שקל בפרויקט זה, אשר נמצא גם הוא בשלבי תכנון.