העסקה: פנטהאוז בן 6 חדרים, בשטח 188 מ"ר, עם מרפסת בשטח 115 מ"ר, ברחוב מודיעין באשקלון, נמכר ב־7.5 מיליון שקל. מדובר בפרויקט "בריזה" של חברת אפגד, שנמצא כ־350 מטר דרומית־מזרחית למרינה המקומית, בקו שני לים.
האזור: הפרויקט נמצא מזרחית למרינה של אשקלון, באזור שנחשב ליוקרתי ביותר בעיר. דירות פרויקט "דמרי ימה" של י.ח. דמרי למשל, שנבנה בסמוך, אך בקרבה רבה יותר לים ובקו ראשון למרינה, נמכרות ברמות מחירים של כ־28 אלף שקל למ"ר.
● הלאמה, פיקוח על שכר הדירה והעלאת מסים: הקואליציה החדשה בברלין מתכוונת להילחם בבעלי הדירות
● 100 מ"ר, ארבעה חדרים וממד: בכמה נמכרה הדירה בחיפה?
בפרויקט זה נמכרו דירות פנטהאוז ב־8־8.5 מיליון שקל והן כלולות במקומות גבוהים בדירוג העסקאות היקרות שבוצעו אי־פעם בעיר.
הדירות בפרויקט המרינה עצמו, שמצויות בקו "הכי ראשון" לים, הן דירות מיושנות שהוקמו לפני כ־30 שנים, וכוללות בדרך כלל דירות 2־3 חדרים במחירים של 18 אלף שקל למ"ר.
הפרויקט: הפרויקט כולל 175 דירות בשלושה מבנים: מגדל של 23 קומות ושני מבנים בני 10 קומות מאחוריו.
אפגד החלה לשווק את הפרויקט המחצית השנייה של 2019, במחירים של כ־1.4 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, 1.5 מיליון שקל לדירות 4 חדרים וכ־2 מיליון שקל לדירות 5 חדרים, תלוי במבנה, בקומה ובנוף. עסקאות שבוצעו בפרויקט בשלוש השנים האחרונות משקפות עליות מחירים של עשרות אחוזים: דירות 3 חדרים נמכרו בממוצע בכ־1.75 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב־2.24 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב־3.2 מיליון שקל. ניכר כי מחירי הדירות הגדולות בפרויקט עלו בשיעור גבוה יותר מאשר הדירות הקטנות.
מכיוון שמדובר במקום מעט מרוחק מהים ובקו שני, המחירים נמוכים מאלה של הקו הראשון לים, ומגיעים בממוצע לסביבות 22 אלף שקל למ"ר.
ניתוח: מדובר בעסקה שנייה שבוצעה על הדירה, לאחר שהראשונה שנחתמה בסכום דומה לפני כשנתיים - בוטלה. אז רכשה את הדירה פנסיונרית שהתנתה את ביצועה הסופי של העסקה במכירת שתי דירות שברשותה, שהיו אמורות לממן את הרכישה.
אולם הרוכשת לא הצליחה למכור את הדירות, ובסוף השנה שעברה נאלצה לבטל את העסקה והדירה חזרה לידי אפגד.
הרוכש כעת הוא תושב חוץ שרכש את הדירה באותו סכום בדיוק - 7.5 מיליון שקל.
סיפור שתי העסקאות יכול ללמד אותנו משהו על שוק הדירות הקשה של השנים האחרונות: הרוכשת הראשונה לא הצליחה למכור את הדירות שלה בפרק זמן של יותר משנה, ואילו החברה לא העלתה את המחיר של הפנטהאוז בהשוואה לעסקה הקודמת.
בכל מקרה, מדובר בעסקה חריגה, במיוחד לימים אלה. השנה נרשמו בעיר עסקאות בודדות בלבד ביותר מ־7 מיליון שקל.
המחיר למ"ר של הדירה מגיע לכ־32 אלף שקל למ"ר ולהערכתנו הוא סביר בהחלט, בהתייחס לזה שמדובר בדירת פנטהאוז, קו שני לים, שנשקף ממנה נוף לים, ושמדובר במחיר זהה לזה מלפני שנתיים, כלומר הוא מגלם ירידת מחיר ריאלית.
דבר היזם: יעל דקל, סמנכ"לית השיווק של אפגד, מספרת: "העסקה הזו ממחישה עד כמה הקרבה לים משפיעה על ערך הדירה. פנטהאוז זהה, באותו גודל ובאותה רמת גמר, היה נמכר באזור אחר בעיר בכמחצית מהמחיר". לדבריה, הרוכשים הם זוג יהודים מארה"ב, ובשלב זה הם מתכננים לחלק את זמנם בין ישראל לארה"ב.
"בפרויקט שלנו תושבי החוץ מהווים יותר מ־20% מהרוכשים, ואני מעריכה שזה היחס גם בפרויקטים הסמוכים לים בעיר. הרוכשים ראו את הדירה פעם אחת, וכל השאר, מהמשא ומתן ועד החתימה, התנהל מרחוק", היא מוסיפה.
באשר למצב השוק, דקל אומרת כי "בסגמנט היוקרה הרוכשים פחות רגישים לתנאי המימון ולתנודות בשוק. הם מגיעים מעודכנים, משווים, ומצפים לבניין ברמה גבוהה, לשירות אישי ולמפרט שמתאים לסטנדרטים שהם מכירים מחו"ל, גם מחוץ לתל אביב".
