בחוק ההסדרים הקרוב, תחזור אל שולחן הכנסת היוזמה של רשות המסים להחיל מס מהשקל הראשון על הכנסות מהשכרת דירות, תוך ביטול תקרת הפטור הקיימת כיום (עד הכנסות של כ-5,600 שקל). עוד בתוכניות: הקמת "מאגר דירות מושכרות" כך שכל בעל דירה מושכרת יחויב לדווח על השכרתה.
● שאלות ותשובות | הטבת המס שכדאי לבעלי דירות להכיר
● האוצר נערך לתקציב המשכי: הביטחון לא צפוי להיפגע, המשרדים האזרחיים כן
מדובר בשתי תוכניות שנבלמו בעבר מספר פעמים על ידי גורמים פוליטיים, אך ברשות המסים מבקשים להחיות אותן, שכן על פי ההערכות קיימים מיליארדי שקלים שמסתובבים בכלכלת הצללים בשוק הנדל"ן. לגישת הרשות, המהלכים הללו נועדו לסגור את הפרצות בשוק השכירות, שחלק ניכר ממנו פועל כיום מתחת לרדאר.
הפחתת מס הרכישה כפיצוי
ברקע גיבוש התוכניות הוותיקות הללו, מנסים במשרד האוצר לתת למשקיעים בשוק הנדל"ן גם הטבה כדי "לרכך" את מכת המס מהשקל הראשון: גורמים במשרד האוצר מבקשים להפחית את מס הרכישה שיחול על המשקיעים בתמורה למיסוי ההכנסות משכירות.
"הדיל", הטבה אל מול מיסוי, הוצע על ידי גורמים באוצר בישיבה שנערכה ביום ראשון השבוע במסגרת דיוני "ועדת השלושה" - צוות מיוחד הבוחן שינויים משמעותיים במיסוי ומגבש תוכניות למאבק בהון השחור, לקראת תקציב המדינה וחוק ההסדרים לשנת 2027. את עבודת המטה מוביל הממונה על התקציבים במשרד האוצר מהרן פרוזנפר והכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, יחד עם מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ'.
הצוות מחולק למספר תתי צוותים שפועלים במקביל לגיבוש המלצות בתחומים שונים, כאשר אחד מהצוותים בוחן שינויים בתחום הנדל"ן, לצד צוות הבוחן רפורמות בתחום המאבק בהון השחור, וכן צוות הפועל לבחינת רפורמות במיסוי הייטק.
במסגרת הדיון האחרון, הוצג בפני פרוזנפר, אברמזון ואהרונוביץ', "דיל" שבמסגרתו כאמור, אל מול החלת מס על כל ההכנסות מהשכרת דירות, יופחת מס הרכישה.
חוק מיסוי מקרקעין מבדיל בין רוכשי דירה יחידה שנהנים ממס רכישה נמוך (ב"מדרגה" הראשונה, למשל, הוא עומד על 0%), לבין רוכשי דירות להשקעה (המכונות בחוק "דירות נוספות") שנדרשים לשלם מס גבוה הרבה יותר. הוראת השעה הקיימת כיום קבעה שמס הרכישה על דירה נוספת יהיה 8% עד לסכום של 6,055,070 שקל, ו־10% על כל שקל הגבוה מסכום זה.
הוראת השעה שקבעה שמס הרכישה על דירה נוספת יהיה 8% במדרגה הראשונה ו־10% במדרגה השנייה, ואושרה בסוף שנת 2024, הייתה אמורה לפוג בינואר 2027, וטרם הבחירות לא הוחלט בממשלה אם להאריך אותה או לא. לאור הבחירות הוארך תוקף הוראת השעה עד לפברואר, אך השורה התחתונה לא השתנתה: אף אחד לא יודע כרגע כיצד תנהג הממשלה החדשה שלפתחה יתגלגל "תפוח האדמה הלוהט" הזה.
על הרקע הזה הוצע אותו "דיל" שכולל את הורדת שיעור מס הרכישה למשקיעים, ואולם, נכון להיום, נראה שהדיל לא קוסם לכל הגורמים הרלבנטיים בוועדה, ובמיוחד לבכירים - פרוזנפר, אברמזון ואהרונוביץ'.
"אין שום דיל כרגע", אומר גורם שמעורה בעבודת הוועדה. "יש גורמים בצוות הנדל"ן שמעוניינים לקדם את הפחתת מס הרכישה, אך זה לא מדבר אל כל חברי ועדת השלושה. בשלב זה לא כרכו את מיסוי השכירות מהשקל הראשון להפחתת מס הרכישה למשקיעים".
עוד 5-2 מיליארד שקל לקופת המדינה
נכון להיום, קיים פטור מדיווח ותשלום מס על הכנסות משכירות עד תקרה מסוימת. לפי החוק, רף הדיווח והתשלום לרשות המסים נולד רק בנקודה שבה דמי השכירות החודשיים חוצים את רף ה-5,654 שקל. זאת, כל עוד מדובר בהשכרה פרטית ולא עסקית. בעבר תקרת הפטור עודכנה מדי שנה לפי המדד, מה שאיפשר להעלות שכר דירה בלי לאבד את הפטור. אלא שבתקציב 2025 התקרה הוקפאה לשלוש שנים. המשמעות: משכירים שיחצו את התקרה יידרשו לדווח ולשלם מס.
בעשור החולף ניסו כל מנהלי רשות המסים - משה אשר, ערן יעקב ושי אהרונביץ' - לבטל את הפטור או לכל הפחות להקים מאגר דירות מושכרות, אך היוזמה נבלמה פעם אחר פעם. לאחרונה התבטא שוב מנהל רשות המסים כנגד המשך מתן הפטור ובין היתר אמר בכנס לשכת יועצי המס החודש, כי "המס על השכירות יכול להביא כל שנה עוד 2 מיליארד בשנה, רק חובת דיווח". על פי ההערכות ההכנסות מהמס על השקל הראשון יכולות להגיע ל-5 מיליארד שקל בשנה. מעבר לפוטנציאל ההכנסות שגלום בביטול הפטור, המוערכות במיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה, סבורים ברשות המסים כי מדובר בפטור שמעודד הון שחור ואינו שוויוני.
לאורך השנים הביעו גורמים מקצועיים במשרד האוצר, באגף התקציבים ובמשרד הכלכלן הראשי, תמיכה בקיבוע שיעורי מס הרכישה הגבוהים באמצעות חקיקה, במטרה לייצר ודאות בשוק. מנגד, גורמים פוליטיים הביעו תמיכה בחזרה לשיעורי המס הנמוכים בשל הקיפאון בשוק הנדל"ן, כדי להחזיר תנועה לשוק. ברשות המסים לא הביעו עמדה נחרצת בנושא, אך יש מי שסבור שהורדת שיעורי המס תעלה את הכנסות המדינה ממסים שכן יהיו יותר עסקאות, ולכן עדיף לחזור לשיעורי מס הרכישה הנמוכים יותר.
בכנס איגוד בתי ההשקעות שנערך בחודש שעבר אמר שי אהרונוביץ', כי "הממשלה החדשה תצטרך להחליט אם היא מאריכה את הוראת השעה וזה דורש שלוש קריאות. הקולגות שלי באוצר, ומנכ"ל משרד השיכון מתנגדים לזה כי יש ירידת מחירים. אני רוצה להגיד שהפחתה מ-8% ל-5%-6% לא אומרת שמחר משקיע לא משלם כלום, ואני לא בטוח שעשרות אלפי שקלים זה מה שיגרום לקנות דירה להשקעה או לא".
כעת, נראה באוצר יש שינוי עמדה כאשר במסגרת הדיונים בוועדת השלושה, דווקא נציגי האוצר מעלים את האפשרות להוריד את שיעורי מס הרכישה.
