העסקה: ברחוב בני רייך 4 בשכונת קריית השרון בנתניה, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר תמורת 2.48 מיליון שקל. הדירה בקומה השלישית במגדל בן 17 קומות, ולה מרפסת בשטח של 14 מ"ר, מחסן בשטח של 4 מ"ר וחניה פרטית.
השכונה: קריית השרון היא שכונה חדשה יחסית במזרח נתניה, שממוקמת בסמוך לאצטדיון הכדורגל מרים. היא מבוססת על תוכנית מתאר מלפני כ־30 שנים, והוקמה בעיקר בעשור וחצי הראשון של שנות האלפיים.
● טור סופ"ש | פתאום כולם מציעים נדל"ן בחינם: הסכנות הגדולות ברכישה עם 0% הון עצמי
● הורידו 130 אלף שקל מהמחיר, והדירה בת"א נמכרה בשבועיים
השוואת עסקאות של דירות של 4 ו־5 חדרים, מעלה כי חלה ירידת מחירים של כ־5% בחלק הדרומי־מערבי של השכונה, הסמוך לפרויקט שבו בוצעה העסקה המנותחת. מחיר דירת 4 חדרים בשנה הנוכחית הגיע לממוצע של 2.5 מיליון שקל ואילו עסקאות שנעשו השנה בדירות 5 חדרים מגיעות למחיר ממוצע של 3 מיליון שקל. בחישוב לפי שטח, מתקבל מחיר ממוצע של כ־23.5 אלף שקל למ"ר.
הפרויקט: מדובר בפרויקט שהוקם במסגרת "מחיר למשתכן" בקצה הדרומי־מערבי ביותר של קריית השרון. היתר בנייה לפרויקט ניתן באוקטובר 2017 והוא כולל שני מגדלים, שכל אחד מהם בן 17 קומות ו־65 דירות, וכל הדירות בנות 5 חדרים.
החברה היזמית, רמי שבירו, החלה לשווק את הדירות במסגרת מחיר למשתכן בסוף 2017, לפי מחיר של 12.5 אלף שקל למ"ר. דירות 5 חדרים נמכרו בכ־1.58 מיליון שקל בממוצע.
בשנים 2024־2025 החלו להימכר דירות 5 חדרים מיד שנייה. בקומות הגבוהות הן נמכרו במחירים של 2.8־3 מיליון שקל, ואילו בקומות התחתונות הן נמכרו בסוף 2024 ב־2.73 מיליון שקל. בתחילת השנה נמכרה אחת מדירות הגן בפרויקט ב־3.9 מיליון שקל.
ניתן להקיש כי כשמדובר בדירות רגילות, המחירים בפרויקט נמוכים ב־5%־10% ממחירי הדירות הממוצעים בסביבה, אף שמדובר בפרויקט החדש ביותר שם. עם ירידות המחירים בשכונה בתקופה האחרונה נראה כי פערי המחירים גדלו.
להערכתנו, הדבר נובע משתי סיבות: ראשית, ייתכן שדירות רבות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" לא שודרגו מעבר לסטנדרט הנמוך של הדירות שהיה נהוג באותם ימים, והרוכשים דרשו להתאים את מחיריהן להשקעות שיצטרכו להשקיע בעצמם; שנית - מיקומו של הפרויקט בסמיכות לאצטדיון ולכביש הראשי.
ניתוח: מחיר של 2.48 מיליון שקל על דירת 5 חדרים הוא אחד מהנמוכים ביותר שבוצעו במגדלים הללו, אך גם בסביבה הקרובה, שם מחירי דירות כאלו מגיעים לכ־3 מיליון שקל בממוצע. גם כשמביאים בחשבון את השטח של הדירה, מקבלים מחיר של כ־20 אלף שקל למ"ר, שנמוך בכ־15% מהמחיר הממוצע בסביבה.
חלק מהמחיר הנמוך יש לייחס לקומה הנמוכה של הדירה (קומה שלישית), אלא שבסוף 2024 נמכרה דירה דומה בקומה השנייה בבניין השני של הפרויקט - שכמעט זהה לבניין שבו בוצעה העסקה המנותחת - ב־2.73 מיליון שקל. בדצמבר 2025 נמכרה דירה דומה בקומה רביעית ב־2.6 מיליון שקל. כמו כן, בבניין השני של הפרויקט נמכרה באחרונה דירה דומה בקומה הרביעית ב־2.53 מיליון שקל, כך שהמחיר הנמוך בעסקה המנותחת כנראה שאינו מקרי.
יתכן שהדירה שנמכרה אינה מושקעת, אך מעבר לזה אנו סבורים מהנתונים, כי בפרויקט הזה מתחוללת ירידת מחירים בשיעור גבוה יותר מאשר בדירות שבסביבה הקרובה בקריית השרון.
דבר המתווך: "בעבר מכרתי בפרויקט הזה דירת 5 חדרים ב־3 מיליון שקל, אולם זו הייתה דירה מושקעת ובקומה גבוהה יותר. מאז ניכרות בפרויקט הזה ירידה בביקוש וירידה במחירים בשיעורים גבוהים יותר מהירידות בכלל השכונה", אומר המתווך ברק נוימן.
לדבריו, "חלק גדול מהדירות הנמכרות הן על ידי אנשים שרכשו אותן במסגרת 'מחיר למשתכן', אך העדיפו להשכיר אותן ולא לגור בהן, והתוצאה היא שיש שם דירות רבות בסטנדרט מחיר למשתכן, שכמובן לא אהוב על רוכשים. המיקום, בסמוך לאצטדיון ולגשר הכניסה לשכונה, גם אינו אהוב על תושבי השכונה. מצד שני המחירים הנמוכים יכולים להוות אטרקציה למשקיעים, כי התשואה בגין השכרת דירה בפרויקט, גבוהה מאוד בהשוואה לנעשה בשכונה".
