"השפל בשוק הדירות ושיאי ההיצע הם זמניים ונובעים משיקולים פסיכולוגיים בקרב הקונים", אומר היו"ר היוצא של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, עו"ד מיכה גדרון. "אנשים שזקוקים לדירה לא קונים כרגע, כי הם חוששים שהמחירים יירדו, ועכשיו השאלה מי ימצמץ ראשון הם או הקבלנים".
● דירה בנתניה נמכרה ב־15% פחות מהמחיר הממוצע בסביבה
● טור סופ"ש | פתאום כולם מציעים נדל"ן בחינם: הסכנות הגדולות ברכישה עם 0% הון עצמי
● הורידו 130 אלף שקל מהמחיר, והדירה בת"א נמכרה בשבועיים
לפני כחודשיים הודיע גדרון על פרישה מתפקידו בוועדה המחוזית הגדולה בארץ, לאחר ארבע שנות כהונה בתפקיד. בניגוד לראש ועדות רבים אחרים, הוא לא היה איש מערכת אלא הגיע מהסקטור הפרטי, ממשרד עורכי הדין שלו, ואולם המגע עם המגזר הציבורי לא היה לו זר, שכן בעבר כיהן גם כיו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב.
"הרגשתי שמיציתי את העבודה בוועדה המחוזית", הוא מספר. "כשנכנסתי הבאתי לשינויים בנוהלים. בין היתר קבעתי שכל תוכנית שמגיעה לוועדה - תיקלט. בעבר, קודם כול בחנו את התוכנית במחוזית, ואם לא אהבו אותה פנו ליזמים ולמתכננים לעשות בה שינויים ורק אחרי שהם בוצעו, קלטו אותה. היום קודם כל קולטים אותה, ואז מתכנן המחוז מביא את הערותיו, אך שעון העצר של הוועדה עובד, וחייבים לטפל בה. זה קיצר את הליכי הטיפול בתוכניות בהרבה מאוד חודשים".
כמו במקרה של תפקידים אחרים שנותרו פנויים ומחכים לממשלה החדשה, עדיין לא מונה לגדרון מחליף.
"כולם רוצים לייעל"
איך אתה רואה היום, אחרי הפרישה, את הממסד התכנוני?
"אין באמת הבדל בין מה שרוצה היזם, הקבלן, ומינהל התכנון. יש אחידות אינטרסים וכולם רוצים לייעל, לזרז ולפשט את הליכי אישור תוכניות והוצאת היתרי בנייה. בעתיד הקרוב זה ישתפר דרמטית, כי יש תופעה חריגה יחסית למערכת יחסים בין השוק הפרטי לבין הממשלה, שהוועדות קשובות ומנסות להתייעל.
"צריך לומר מילה טובה למשרד הפנים ולמינהל התכנון: בשנים האחרונות הם עם היד על האצבע והובילו הרבה מאוד רפורמות במטרה לזרז ולייעל הליכי תכנון ורישוי. לדוגמה, ביטול ההקלות, ביטול האבחנה בין שטח עיקרי לשטח שירות, רישוי עצמי שזאת מהפכה מטורפת, שרק עכשיו מתחילה להיקלט.
"צריך לומר גם מילה טובה על הרשות להתחדשות עירונית שהובילה הרבה מאוד שינויי חקיקה שמייעלים ומשפרים ופותחים חסמים בתחום ההתחדשות העירונית".
אז היזמים והממשלה רוצים לקדם תוכניות במהירות. מה עם המתנגדים?
"מוסד ההתנגדויות חשוב מאוד כדי לדייק את התכנון, אבל יש אנשים שמטפחים ציפיות לא ריאליות. כאשר תושב מגיש התנגדות לתוכנית, עליו להבין שהיא הופקדה אחרי שעברה תהליכים ובדיקות מקצועיות. הציפייה שההתנגדות תביא לביטול התוכנית - אינה ריאלית בדרך כלל. אבל הרבה פעמים מתנגדים שמגיעים עם התנגדות עניינית וריאלית ואף מציעים חלופה, כן מצליחים להכניס שינויים בתוכנית".
ומה עם הרשויות המקומיות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה?
"יש ועדות מקומיות מעולות, ויש ועדות חלשות, בין היתר בגלל עירוב הנושא הפוליטי. ראש רשות מקדם תוכנית, ולפתע ועד השכונה מארגן מאות התנגדויות. הוא נרתע, ולא פעם זה מוביל להפחתה משמעותית במספר יחידות הדיור, לדחיית תוכניות.
"כשהוועדה המקומית מורכבת מנבחרי ציבור, זה מצב שאינו בריא ומביא לכך שהרבה מאוד תוכניות נתקעות או שמופקדות בצורה מקוצצת. ואחרי כל הליך ההתנגדויות, אפשר להגיש ערר לוועדת ערר".
מה אפשר לעשות בנדון?
"צריך לחשוב מחדש על הרכב הוועדה המקומית ולתת יותר ביטוי לאנשי מקצוע, אבל אני לא רואה את זה קורה. צריך לדעתי לקדם מסגרות תכנון, כמו לדוגמה תוכניות כוללניות, אבל שבהן מרחב שיקול הדעת של הוועדות המקומיות יהיה מצומצם בהרבה ממה שנהוג היום, ומרגע שתאושר תוכנית כוללנית, הוועדות המקומיות תהיינה חייבות לאשר תוכניות מפורטות שתואמות אותה, למעט בסיטואציות חריגות".
"יושבים בבית ומחכים"
בעבר אמרת שאתה נאלץ לתת לרשויות מקומיות אתנן בצורה של שטחי תעסוקה שלא יוקמו לעולם, כדי שיאשרו בנייה למגורים.
"נכון. כשרצינו לאשר יחידות דיור, באו ועדות מקומיות ואמרו לי שהן יפשטו את הרגל, כי הן מפסידות על כל דירה, וביקשו גם שטחי תעסוקה.
"הם צודקים בגלל העיוות שקיים בנושא הארנונה. אבל כל עוד העיוות הזה לא תוקן, זאת המציאות. בפועל, הוועדות המחוזיות מאשרות מיליוני מטרים לתעסוקה, לתעשייה ולמסחר. שלעולם לא ייבנו. במחוז מרכז יש עודף שטחי של מיליוני מ"ר שטחי תעסוקה. צריך לעשות פה משהו רדיקלי".
אולי יש גם עודף של יחידות דיור. לפי נתוני הלמ"ס ומינהל התכנון יש עודף של כמעט מיליון יחידות דיור מתוכננות.
"אני לא חושב שמספר של מיליון יחידות דיור על הנייר נכון. ובכל מקרה, כשאתה עוסק בתכנון אתה צריך שיהיו לך תוכניות להרבה יחידות דיור על המדף, כי המימוש נקבע הרבה פעמים ע"י תשתיות, כבישים, ביוב וכולי.
"נניח שהיינו משחררים לשוק היתרי בנייה ל־300 אלף יחידות דיור. אני לא חושב שכוח הביצוע של השוק הישראלי היה יכול לממש את כולן מהיום להיום. צריך מדף כדי שברגע שיש אפשרות מימוש מבחינת התשתיות יהיה אפשר לקחת מהמדף ולבנות. נכון, יכול להיות שיש תוכניות שעד שהם יגיעו למימוש הם צריכים שיהיה צורך לעדכן אותן, אבל יש הבדל בין לעדכן תוכנית מאשר להמציא אותה מחדש".
יש היום שיא של היצע, אך המחירים כמעט שלא יורדים.
"כל השנים דיברו על זה שיש עלייה במחירים כי יש יותר ביקוש מהיצע. אז מה קרה? איך פתאום יש 90 אלף יחידות דיור שלא נמכרות? אומר לך: כל הקונים יושבים כרגע בבית ומחליטים להמתין כי הם חושבים שמחירי הדירות ירדו, ולא משום שלפתע יש לכולם דירות.
"בסופו של דבר לא קרה כאן שום דבר ריאלי. הכול פסיכולוגיה, ועכשיו השאלה מי ימצמץ ראשון. אם היזמים ימצמצו ראשונים - המחירים ירדו, אבל לא לאורך זמן. כמו עכשיו, שהקונים אומרים, הנה תראו, המחירים יורדים. לא כדאי לקנות.
"אבל כשהשוק ימצמץ - אז תוך תקופה קצרה תתחיל ריצת אמוק של כל אלה שיושבים כרגע ומחכים לדירה, שייכנסו לשוק ויעלו את מחירי הדירות. אנחנו עדיין בגידול אוכלוסיה של 2% בשנה, ואנשים מתחתנים, מתגרשים וצריכים יחידות דיור. כשאותם אנשים יתחילו לרכוש דירות, המחירים שוב יעלו".
ולאור זה, מה המסקנה שלך לגבי מוסדות התכנון?
"שחייבים להמשיך לתכנן ולאשר תוכניות, כי מבחינה ריאלית יש עדיין מחסור עצום של יחידות דיור במדינת ישראל. אולי כרגע יש איזושהי עצירה, אבל היא לא אמיתית".
