קרוב המשפחה נפטר והוריש לכם דירה בתמ"א? השלב בו הפרויקט נמצא יכריע את חבות המס שלכם, והאם תהנו מהטבת מס שהקשיש המנוח היה נהנה ממנה בחייו.
אם הקשיש נפטר לפני "יום המכירה" - היום בו משתכללת חבות המס, זכאות היורשים להטבות המס תיבחן על -פי זכאותם האישית בלבד כמחזיקים ביחידת המגורים, והם לא יהיו זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס המוענקות לקשישים על-פי חוק.
● עשרות אלפי דירות בפינוי-בינוי נמצאות בקנה. כמה מהן קרובות לבנייה?
● הדד-ליין מתקרב: בבנק ישראל בוחנים צעדים חדשים נגד מבצעי הקבלנים
● ראיון | "כל הקונים יושבים כרגע בבית ומחליטים להמתין כי הם חושבים שמחירי הדירות יירדו"
כך קובעת רשות המסים במסגרת נייר עמדה מקצועי שפרסמה העונה לשאלה הקריטית: כמה מס ישלמו יורשי קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית, והאם יהיו זכאים להטבות מס במתחמי התחדשות עירונית - פינוי-בינוי, תמ"א 38 והתוכניות שאושרו מכוחה - במקרה של פטירת הקשיש במהלך הפרויקט.
השאלות הללו רלוונטיות כיוון שבמיזמי התחדשות עירונית, על יזם הפרויקט להציע לבעלי דירות קשישים תמורות ייחודיות, אשר אין הוא מחויב בהן כלפי שאר הדיירים. נוסף על האפשרות לקבלת דירת חלופית, כגון שתי דירות קטנות, דירה חלופית קטנה בתוספת תמורה כספית, על היזם להציע לקשיש מעבר לבית אבות בשווי דומה לשווי המהוון של הדירה החלופית וקבלת תשלומי איזון במידת הצורך, או מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט.
בהתאם, קיימות גם הטבות מס לתמורות הייחודיות לקשיש, אשר כדי לקבלן יש לעמוד בתנאים ובמועדים הקבועים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין.
חשיבות "יום המכירה"
עסקאות התחדשות עירונית מתאפיינות במורכבות רבה ואורכות זמן רב, ולעתים מסתיימות רק שנים רבות לאחר המועד שבו בעלי הדירות התקשרו בעסקה עם היזם. לעתים בעל דירה קשיש הולך לעולמו במהלך חיי הפרויקט.
במקרים מסוימים, פטירת הקשיש מתרחשת לאחר שהיזם התחייב כלפיו בהסכם להעניק לו את אחת מחלופות התמורות הייחודיות לקשישים, אך טרם הגיע "יום המכירה" - המועד שבו העסקה משתכללת לצורכי מס ויוצאת בגינה שומה. נייר העמדה נועד להבהיר כיצד ימוסו התמורות במצב זה.
על-פי עמדת רשות המסים, ככל שהיורשים והיזם יקבעו לפני הגיע "יום המכירה" מנגנון מוסכם אחר, שיחליף את התמורות שיועדו לקשיש שנפטר בתמורות אחרות, תוגש הודעה מתוקנת לרשות המסים הכוללת את פרטי היורשים ואת פרטי ההתקשרות המעודכנים.
ככלל, הזכאות להטבות המס במיזמי התחדשות עירונית נבחנת ב"יום המכירה" לפי זהות הצדדים במועד זה. לכן, אם הקשיש נפטר לפני "יום המכירה", זכאות היורשים להטבות המס תיבחן על-פי זכאותם האישית בלבד כמחזיקים ביחידת המגורים, והם לא יהיו זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס הקבועות בחוק בגינן.
לפיכך, ככל שהיורשים לא קבעו בהסכם המקורי או בהסכם חדש בינם ובין היזם מנגנון אחר, אופן המיסוי ייקבע לפי זכאותם האישית של היורשים בהתאם לתנאי החוק לקבלת פטורים (כגון קבלת שתי דירות קטנות או דירה בתוספת תשלומי איזון).
מנגד, ככל שפטירת הקשיש אירעה לאחר שכבר חלף "יום המכירה" (כלומר, לאחר שדווחה המכירה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין), ימשיכו לחול על העסקה הטבות המס והוראות החוק החלות על קשישים.
נייר העמדה החדש מצטרך לנייר עמדה אחר שפרסמה הרשות בחודש מרץ השנה, המבהיר את מדיניות המס במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה, אשר נמצאת בהליך של התחדשות עירונית, ללא קשר לגיל המוריש. במסגרת אותה עמדה הבהירה הרשות כי בעלי דירות מגורים המזכות בפטור ממס שהתקבלו בירושה, יוכלו לשמור על זכאותם לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, גם במכירת הדירה החלופית החדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או תמ"א 38).
