הדד ליין מתקרב: בבנק ישראל בוחנים צעדים חדשים נגד מבצעי הקבלנים

בעוד כחודש וחצי, בסוף חודש דצמבר, צפויה לפוג הוראת השעה של בנק ישראל שהגבילה את מבצעי המימון שמציעים הקבלנים לרוכשי דירות. אלא שדווקא לקראת מועד פקיעתה, נתונים חדשים של משרד האוצר מצביעים על חזרה משמעותית של ההטבות לשוק: בחודש ספטמבר, 45% מהדירות שמכרו הקבלנים נמכרו עם הטבות מימון, השיעור הגבוה ביותר מאז מרץ 2025, אז נכנסו לתוקף מגבלות הבנק.

● "המפץ הגדול" של גינדי הוא המבחן הגדול של בנק ישראל
● נתוני האוצר חושפים את העיר שבה משקיעי הנדל"ן הפסידו פחות

על רקע היקף ההטבות שחזר לעלות, והמודלים השונים שמציעים היזמים, עולה השאלה אם ההגבלות הקיימות עדיין נותנות מענה לסיכונים שבנק ישראל ביקש לצמצם ואם הבנק יבחר להאריך אותן או להתאים אותן למציאות בשוק.

החשש של בנק ישראל: אי עמידה בהתחייבויות

החלטתו של בנק ישראל להתערב בשוק הדיור התקבלה במרץ 2025 לאחר שבבנק המרכזי זיהו התרחבות של מבצעי המימון והביעו חשש מהסיכון שהם מייצרים. המפקח על הבנקים התריע אז כי התופעה מתעצמת וטומנת בחובה עלייה בסיכון. החשש היה שרוכשים נכנסים לעסקאות באמצעות תשלום ראשוני נמוך ודחיית חלק משמעותי מהתמורה, מבלי שבהכרח תהיה להם היכולת להשלים את הרכישה בהמשך. מבחינת הבנק, מדובר גם בסיכון למערכת הבנקאית ולמימון שמוענק ליזמים.

במסגרת ההוראה נקבעו שתי מגבלות מרכזיות: הקצאת הון בשיעור של 150% לפרויקטים שבהם יותר מ־40% מהעסקאות כוללות דחייה משמעותית בתשלומים והגבלת הלוואות בלון ובולט בסבסוד קבלן לשיעור של עד 10% מכלל ביצועי המשכנתאות למטרת מגורים.

ההוראות נקבעו כהוראת שעה עד סוף 2026, כאשר בבנק ישראל הותירו לעצמם את האפשרות לבחון את המשך תחולתן ואת הצורך בעדכונן. אלא שהנתונים החדשים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהציגה היום סגנית הכלכלן הראשי גלית בן נאים, מצביעים על מגמה ברורה: שיעור העסקאות עם הטבות מימון עלה מכ־20% במאי השנה ל־45% בספטמבר האחרון. העלייה נמשכת מאז חודש יוני ובספטמבר הגיע שיעור ההטבות לרמה הקרובה לזו שנרשמה רגע לפני כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף, שעמדה על 50%.

עם זאת, החזרה של מבצעי המימון לא מצליחה בינתיים להחזיר את הקונים לשוק. בספטמבר מכרו הקבלנים כ־1,800 דירות בשוק החופשי ברחבי הארץ, בדומה למספר הדירות שנמכרו בחודש המקביל אשתקד. כלומר, למרות שההטבות הולכות וגדלות, היקף המכירות נותר מדשדש. מבחינת היזמים, נראה שהמבצעים הפכו לכלי מרכזי בניסיון להניע את הביקושים, אך הם אינם מבטיחים התאוששות במכירות.

היזמים משכללים את ההטבות

כדי להמחיש עד כמה היזמים הלכו רחוק בניסיון למשוך רוכשים, נזכיר כי בשנה האחרונה הוצעו לא מעט מבצעי מימון יצירתיים. כך, חברת שלום את נתן הציעה לרוכשים הלוואת קבלן של עד שני מיליון שקל ללא הצמדה למדד למשך שנתיים, בתנאי שישלמו 30% ממחיר הדירה בעת הרכישה.

גינדי החזקות הציעה לדחות תשלום של 900 אלף שקל ממחיר הדירה לעשר שנים לאחר האכלוס באמצעות הלוואת בלון, שהריבית עליה מסובסדת על ידי החברה. אביב מליסרון הציעה לרוכשים הלוואת גישור כנגד שעבוד נכס קיים, שלהם או של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, למשל דירת ההורים, כשהחברה נושאת בעלויות הריבית עד האכלוס. גם חברת אזורים הציעה הלוואה של מיליון שקל ללא ריבית, הצמדה או החזר חודשי במשך עשר שנים, שבסיומן הרוכשים נדרשים להחזיר את הסכום.

 דני חחיאשוילי, המפקח על הבנקים / צילום: שלומי יוסף

כך, לצד דחיית תשלומים וסבסוד הלוואות, היזמים מציעים גם פתרונות שמאפשרים לרוכשים לצמצם את ההון הנזיל הנדרש בתחילת העסקה, אך חלקם כרוכים בהתחייבויות משמעותיות שצריך יהיה לפרוע בהמשך.

המבצעים האלה ממחישים כיצד היזמים מנסים להרחיב את ארגז הכלים שלהם כדי להקל על הרוכשים להיכנס לעסקה, גם כשההון העצמי הזמין שלהם מוגבל, אך חשוב לציין כי אותן הלוואות כפופות לחיתום ולאישור של הבנק המממן. עם זאת, נותרת השאלה אם מנגנוני הבדיקה הקיימים נותנים מענה לסיכונים שנוצרים מהדחייה של חלק משמעותי מהתשלום ומההתחייבויות שהרוכשים נוטלים על עצמם.

הסיכונים הם לא רק לרוכשים

מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס מסביר כי להערכתו, ככל שמבצעי המימון מתרחבים והופכים לאגרסיביים יותר, כך גוברים גם הסיכונים. "בהחלט יש מקום שבנק ישראל יבחן את הצורך בהרחבת הפיקוח והמגבלות על המבצעים הללו. חשוב להבין שהסיכונים אינם מוגבלים רק לרוכשים, אלא נוגעים גם ליזמים ולמערכת הבנקאית", הסביר שטרית.

מהצד של הרוכשים שטרית מציין כי הסיכון המרכזי הוא אי־הוודאות לגבי המימון העתידי. "הרוכש מתחייב היום למחיר הדירה, אך אינו יודע אם בעוד מספר שנים יוכל להשלים את העסקה ובאילו תנאי מימון", הוא מדגיש. "מעבר לכך, אם מחירי הדירות יירדו (ובאזורים רבים הם כבר יורדים), חלק מהרוכשים עלולים לגלות שהעסקה כבר אינה כדאית עבורם. במקרה של אי יכולת או החלטה שלא להשלים את העסקה, הם עלולים להפסיד חלק מהכספים ששילמו ולהיחשף לפיצויים בהתאם לתנאי החוזה".

מהצד של היזמים הוא מציין כי "הסיכון הראשון הוא תזרימי". לדבריו, היזם מוכר דירה היום, אך מקבל את מרבית התקבולים רק במועד המסירה "בזמן שהוצאות הבנייה והמימון ממשיכות להצטבר. המשמעות היא תלות גבוהה יותר באשראי. אם חלק מהרוכשים יתקשו להשלים את העסקאות או יבקשו לבטל אותן, היזם עלול להתמודד עם עיכובים בתקבולים, ביטולי חוזים וגידול במלאי שגם ככה נמצא ברמה גבוהה היסטורית, דווקא במועד שבו עליו לפרוע התחייבויות לבנקים", כך שטרית.

לבסוף, מבחינת המערכת הבנקאית, הוא מציין כי מדובר בחשיפה בשני מישורים: "הבנקים מממנים את היזמים ובמקביל מעמידים משכנתאות והלוואות לרוכשי הדירות. הרעה בשוק הדיור עלולה לפגוע בשני סוגי הלווים במקביל. המשך חולשה במכירות, עלייה בביטולי עסקאות ושחיקה בשווי הבטוחות עלולים להגדיל את סיכון האשראי, בפרט בפרויקטים שבהם התלות במימון בנקאי גבוהה".

נראה כי בבנק ישראל ערים לחזרה של הטבות המימון לשוק ולהתפתחות המודלים שמציעים היזמים, שם מדגישים כי הפיקוח על הבנקים ממשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשוק מבצעי המימון ובוחן את הצורך בעדכון ההנחיות או בנקיטת צעדים נוספים ומציינים כי הוראת השעה שפרסם הפיקוח צמצמה את היקף מבצעי הקבלנים, שהתרחבו מאז סוף 2023. עוד הבהירו בבנק כי בחינת הצעדים הבאים נעשית על בסיס עבודת מטה מסודרת ומבוססת נתונים. כעת נותר לראות אם בנק ישראל יבחר להאריך את הוראת השעה או להקשיח את המגבלות הקיימות.