רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון פרסמו השבוע שלושה מכרזים לבניית 870 דירות במסלול מחיר מטרה בכפר קאסם, בג'לג'וליה ובכפר ברא. מדובר בניסיון נוסף להרחיב את היצע הדיור המסובסד ביישובים הערביים במרכז הארץ לאחר שורה של מכרזים באותם יישובים שהסתיימו ללא הצעות מצד יזמים והוגדר ככישלון. הפעם, השיווק כולל 20 מתחמים ומועדי הגשת ההצעות נקבעו לסוף דצמבר.
● שלוש הערים שייבנו בהן 2,850 דירות
● עשרות אלפי דירות בפינוי־בינוי נמצאות בקנה. כמה מהן קרובות לבנייה?
בכפר קאסם מוצעת קרקע לבניית 387 דירות ב־12 מתחמים בשכונה הצפונית. בג'לג'וליה מוצעים חמישה מתחמים בדרום־מזרח היישוב, המיועדים ל־327 דירות ולמסחר ובכפר ברא מוצעים שלושה מתחמים בשכונה המזרחית ובהם 156 דירות. המכרז בכפר ברא אמור להיסגר ב־29 בדצמבר, בג'לג'וליה למחרת ובכפר קאסם ב־31 בדצמבר.
חשוב לציין כי מדובר במכרזים ליזמים ולקבלנים לרכישת זכויות בקרקע ולא הגרלות הפתוחות לרוכשי דירות כעת. גם 870 הדירות הן סך יחידות הדיור במכרזים: החלוקה בין דירות לזכאים בהנחה לבין דירות לשוק החופשי תתברר בהמשך. לפי ההודעות הרשמיות, חוברות המכרז אמורות להתפרסם ב־29 וב־30 בנובמבר, כחודש לפני סגירתם.
כישלונות העבר
הרקע לניסיון הנוכחי הוא רצף ממושך של כישלונות: לפי נתוני המעקב של אתר WizBid, בין מאי 2023 לאוקטובר 2025 הסתיימו בכפר קאסם, בג'לג'וליה ובכפר ברא עשרה מכרזי מחיר מטרה ללא הצעות. במצטבר הם כללו 2,105 יחידות דיור, אבל יש להדגיש כי חלק מהקרקעות הוצעו יותר מפעם אחת.
בכפר קאסם, למשל, מכרז ל־207 דירות הסתיים בפברואר 2024 ללא מציעים. בניסיון הבא הורחב השיווק ל־397 דירות בחמישה מתחמים, אך גם הוא הסתיים ללא הצעות, כפי שפורסם באוקטובר 2025. גם בג'לג'וליה ובכפר ברא חזרו חלק מהמגרשים למכרזים נוספים, מבלי שנמצא להם זוכה.
בבדיקת גלובס שפורסמה באוקטובר 2025 נמצא כי מתוך 17 מכרזי מחיר מטרה שנסגרו ביישובים הערביים מאז תחילת 2024, רק ארבעה שווקו בהצלחה וחלקם היו ניסיונות חוזרים. בין המקומות שבהם נרשמו כישלונות היו גם טירה, דליית אל־כרמל, דיר אל־אסד וכפר מנדא. מנגד, היו גם הצלחות: באום אל־פחם נכשל בתחילה מכרז גדול, אך לאחר שינויים בתנאיו שווקו באוגוסט 2024 קרקעות ל־1,239 דירות ובהמשך שווקו גם הדירות שנותרו.
במכרז הקודם בכפר קאסם, עלות הפיתוח הסתכמה בכ־292 אלף שקל לדירה ואילו בכפר ברא נכשל גם מכרז שבו העלות הייתה כ־115 אלף שקל לדירה.
בין מכרז להגרלה
דוח המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי על שיווקי רשות מקרקעי ישראל ב־2023 הצביע על פער בין המסלולים: תשעה מכרזי מחיר מטרה שחוברותיהם פורסמו באותה שנה ובהם כ־3,796 דירות בבנייה רוויה, נכשלו ללא הצעות. לעומתם, במסלול הרשמה והגרלה שווקו בהצלחה 2,130 יחידות דיור.
האדריכלית ומתכננת הערים סמדר עוקל, מהמרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי, אמרה לגלובס באוקטובר 2025: "ייתכן כי העובדה שמכרזי מחיר מטרה תחרותיים, מול מציעים נוספים, ואינם מאפשרים לזוכה לבנות את הבית בעצמו, מתאימים פחות ביישובים הערביים".
מחקר קודם של המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי ושתי"ל, שבחן את תוכנית מחיר למשתכן, זיהה שני מכשולים: חשש של יזמים שהדירות לא יימכרו ומספר מצומצם של זכאים. עורכי המחקר, ד"ר ענאיה בנא־ג'יריס וענאן מעלוף, הצביעו גם על כך שמחיר דירה עשוי להישאר גבוה עבור הקונים המקומיים למרות ההנחה. לדבריהם, אי התאמה בין תנאי התוכנית למציאות השוק ולמאפייני משקי הבית פוגעת גם בכדאיות ליזמים.
חשוב לציין כי כישלונות המכרזים נרשמו גם על רקע הדשדוש הכללי בשוק המגורים: הריבית הגבוהה ייקרה את המימון לרוכשי הדירות וליזמים וציננה את הביקושים, והמלחמה הוסיפה לאי-הוודאות והכבידה על התאוששות השוק.
גם נגישות למימון היא חלק מהרקע: דוח הצוות הבין־משרדי להגברת ההכלה הפיננסית מ־2022 תיאר כיצד קשיים ברישום זכויות ובסחירות נכסים ביישובים ערביים מקשים על העמדת משכנתאות. הצוות המליץ להסדיר את רישום הדירות גם בפרויקטים של בנייה רוויה. רמ"י הבהירה במסגרת הדוח כי חוזיה כבר מחייבים יזמים לרשום את הבתים המשותפים ואת הזכויות.
