בית משפט השלום בהרצליה נקט צעד חריג וחסר תקדים, כשנתן צו עשה זמני לתשלום פיצוי סטטוטורי שוטף בסכום מצטבר של אלפי שקלים על איחור במסירת דירות בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב חיים כהן בפתח תקווה.
הפיצוי הוא חריג, כיוון שהוא ניתן עוד בטרם התבררה התביעה לגופה וניתן פסק דין, זאת בשונה מפסקי דין אחרים בהם הפיצוי ניתן רק בסיום בירור התביעה. זו גם הסיבה שהנתבעים הודיעו על כוונתם להגיש ערעור.
הרוכשים מצדם מרוצים מההחלטה ומקווים לשכפול שלה במקרי איחור נוספים, ומנגד בשוק מזהירים מפני יישום לא נכון של פסק הדין במקרים אחרים.
● הדירות בחיפה חוזרות להגרלה עם מחיר בסיס משנת 2020
● פנטהאוז ענק נמכר בחצי מיליון שקל פחות מהמצופה
"איחור משמעותי"
"המקרה הנדון נופל לגדר אותם מקרים חריגים", קבע בית המשפט. "מדובר באיחור משמעותי של בין שנתיים לשלוש שנים וארבעה חודשים. בניית הדירות טרם הסתיימה עד היום, ולא התקבל טופס 4. במצב דברים זה ונוכח חודשי האיחור הארוכים, גם אם תתקבל טענת המשיבה לכוח עליון, הסיכוי שהטענה תתקבל ביחס לכל תקופת האיחור אינו גבוה".
עוד נקבע כי "תשלום הפיצוי הסטטוטורי החודשי לא יגרום למשיבה נזק, שכן על פני הדברים מדובר בחובה שבדין, וכל תשלום שישולם ינוכה בסופו של דבר מהסכומים שיפסקו במסגרת פסק הדין".
בית המשפט פסק לתשעה תובעים סכומים חודשיים של בין 6,250 שקל ל-7,500 שקל לחודש. טענת התובעים כי ניתן להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות נדחתה בשלב זה, כיוון שטרם ניתן טופס 4 לפרויקט.
"סעד חריג התלוי בנסיבות"
עו"ד ארז אסרף, בא-כוח הרוכשים, מסביר את המשמעות של פסק הדין ואת ההשלכה על פסקי דין נוספים: "ההחלטה מחזירה את חוק המכר לנוסחו: הפיצוי על איחור במסירה הוא חוב חודשי שוטף, ולא תשלום שיזמים רשאים לדחות לסוף ההליך. רוכש שנאלץ לממן דיור חלופי חודש אחר חודש, אינו צריך להמתין שנים לפסק דין. מי שאינו מקבל את הפיצוי החודשי, יכול לפנות לבית המשפט כבר היום ולדרוש את אכיפתו".
לצד זאת, נזכיר כי מדובר בפסק דין של בית משפט השלום שאינו מחייב את הערכאות מעליו, אם כי ייתכן שהוא יתפוס תאוצה במקרים נוספים.
"מדובר בסעד חריג", אומר עו"ד שלום סימון, שותף במשרד כורש ושות'. "מנקודת מבטם של יזמים, ההחלטה המתוארת מעוררת קושי, משום שהיא עשויה לחייב תשלום משמעותי עוד בטרם הוכרעה התביעה, ובכך להכביד על תזרים הפרויקט ועל האפשרות להשלים את הבנייה.
"לצד ההבנה למצוקת הרוכשים הממתינים לדירותיהם, חשוב לבחון בכל מקרה את נסיבות העיכוב, את אחריות היזם ואת האפשרות להשיב את הכספים אם התביעה תידחה. נראה כי מדובר בסעד חריג התלוי בנסיבותיו, ולא בכלל אוטומטי לכל מקרה של איחור במסירה.
הרוכשים: דרוש פיצוי מיידי
היזמיות של הפרויקט, אורקה בוני עיר בע"מ והתחדשות חיים כהן 28 פתח תקווה בע"מ, חתמו עם הרוכשים על חוזה בשנת 2021 ובשנת 2022. מועד המסירה החוזי שנקבע מול חלק מהרוכשים היה בחודשים שונים בשנת 2024, ומול חלק אחר בחודשים שונים בשנת 2023.
בסך-הכול האיחור במסירה עומד על בין 23 חודשים ועד 39 חודשים, ועל כן הרוכשים הגישו תביעה לתשלום הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר בסך 1.4 מיליון שקל, הפרה צפויה למועד מסירת הדירות בפועל, צו עשה למסירת הדירות וסעדים נוספים.
הרוכשים טענו כי נקודת ההנחה העומדת בבסיס חוק המכר היא שאין צורך לחכות חודשים ארוכים וכן שנים עד למתן פסק דין, וכי הפיצוי בגין איחור במסירת דירות צריך להינתן מיד כשקורה האיחור.
סעיף 5א(ב) לחוק המכר, שתומך בטענה זו, קובע כי הפיצויים לפי סעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. הפיצוי, כך נטען, נועד לממן את הדיור החלופי של הרוכש בזמן אמת, ולא בדיעבד בתום התדיינות ארוכת-שנים. דחיית קיום החובה עד לפסק הדין תרוקן את סעיף 5א(ב) מתוכנו.
לטענת הרוכשים, הנזק שנגרם להם הוא ממשי, הם שילמו את תמורת הדירות, ובמקביל הם נושאים מזה שנים בעלות דיור חלופי. מאידך, נטען, הנזק למשיבה הוא אפסי, שכן הדין ממילא מטיל חובת פיצוי מיידי חודש בחודשו.
היזמיות: הפרויקט עלול לקרוס
לעומת זאת, היזמיות טענו כי הסעד הזמני זהה לסעד הכספי, וכי אין מקום לתת אותו לפני שהתביעה כולה תוכרע. לטענתן, מדובר בסעד שמשנה את המצב הקיים, והמשמעות ליזם היא שאם יתברר בסוף הדיון בתביעה שהוא לא צריך לשלם או שהוא צריך לשלם סכום נמוך יותר, הוא יישאר בחיסרון כיס. לדבריהן, סעד כזה ייתכן רק במקרים חריגים - שאינם המקרה הנדון.
לטענת היזמיות, מתן הצו עלול לגרום לקריסת הפרויקט ולנזקים בלתי הפיכים לכלל הרוכשים ולבעלי הדירות הקיימות.
הן הוסיפו כי ישנה הוראה חוזית של "תקופת גרייס" ונסיבות של כוח עליון ששוללות את זכות המבקשים לפיצוי בגין חלק מתקופת האיחור או כולה.
בית המשפט קבע כי טענת קריסת הפרויקט בעקבות מתן הצו לא הוכחה, וכי קבלת טענת המשיבות תביא לריקון מתוכן של הסעיף ותותיר את המבקשים בלי דרך לממש את זכותם על-פי הדין לקבל את הפיצוי מדי חודש בחודשו. עוד נקבע כי קבלת הטענה אף תתמרץ קבלנים להפר את הוראות הדין ולא לשלם את הפיצוי מדי חודש.
