חילוט ערבויות חוק מכר

המודעות של רוכשי הדירות לצורך בדרישת ערבויות מתאימות מאת הקבלן גוברת בשנים האחרונות. מודעות זו, יש לציין, גוברת בעת של ריבוי פירסומים בנוגע לקבלנים אשר נכנסו לקשיים כלכליים, ואשר גררו עימם, בלית ברירה, גם רוכשי דירות חסרי אונים.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), נועד להגן על אותו "אזרח קטן", ולהבטיח את כספו. החוק מחייב את הקבלן להעמיד לטובת הרוכש אחת מחמש בטוחות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום שעבוד לטובת הרוכש, רישום הערת אזהרה לטובתו או העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש כל אלו בדרגה ראשונה וללא שעבודים קודמים. מאחר ולרוב אין באפשרות הקבלן, בשלב הבנייה, להעמיד לטובת הרוכש בטחונות בדמות שלושת האחרונות, הרי שהבטוחות השכיחות הן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

חובה זו של הקבלן לספק בטחונות, חלה ממועד קבלת תשלום העולה על 15 אחוזים ממחיר הדירה. אולם, ברגע ששולמו למעלה מ-15 אחוזים מהמחיר, נדרש הקבלן להמציא לרוכש בטוחה על מלוא התשלומים ששילם, כולל 15 האחוזים הראשונים. ראוי להדגיש, כי חובה זו של הקבלן אינה ניתנת להתניה. כלומר, אין ביכולתו של הקבלן לקבוע בהסכם, כי לא יינתנו על ידו ערבויות חוק מכר.

מאידך, אין הרוכש יכול לחייב את הקבלן להעמיד לטובתו בטוחה מסוג ערבות בנקאית דווקא, והקבלן יעמוד בהוראות החוק באמצעות העמדת כל אחת מחמשת הבטוחות שמנינו לעיל (אם כי קיימים עורכי דין רבים המייצגים רוכשי דירות, אשר ידרשו ערבות בנקאית דווקא, וזאת לפחות עד לשלב מסירת הדירה).

במקרה בו הקבלן מנפיק לרוכש בטוחה שאינה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, קובע החוק, כי התשלומים בגין מחיר הדירה ישולמו בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. אולם, במידה והקבלן הנפיק ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לא חל סייג זה, והקבלן יכול אף לדרוש, במסגרת הסכם המכר, כי מלוא מחיר הדירה ישולם לו עוד בטרם הוחל בבנייתה.

יש להדגיש, כי החובה להנפיק בטוחות חלה על רכישת דירה מקבלן ("יד ראשונה"), ואין היא חלה על שוק הדירות מיד שניה. מאידך, חשוב לציין, כי המונח "דירה" כוללת כל יחידה המיועדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. לפיכך, החובה להנפיק בטוחה אינה חלה על מכירה של דירות מגורים דווקא. ערבות חוק המכר תהא בתוקף עד למועד רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש. כאשר מדובר בקרקע שנרכשה ממינהל מקרקעי ישראל (וזהו המצב ביחס לחלק הארי של העסקאות), המועד הקובע הוא רישום זכויות החכירה על שם הרוכש במינהל.

לאחרונה, לאור הנוהג של קבלנים "לגלגל" את הוצאות הנפקתה של הערבות על הרוכשים, ואף הרבה מעבר לכך, התקבל תיקון לחוק, ולפיו הוצאות הנפקתה של הערבות יחולו על הקבלן. סייג לכך הוא, אם נקבע בהסכם המכר, כי הקבלן מתחייב לשלם את הוצאות הנפקת הערבות בשביל הקונה, והבנק שהנפיק את הערבות הוציא קבלה על שם הקונה. במידה ולא מתקיימים שני תנאים אלו, אין הקבלן רשאי להטיל את עלויות הנפקת הערבות על הרוכש.

על אף הביטחון שמעניקה הערבות לרוכשים, מימושה אינו דבר של מה בכך. הבנקים המנפיקים את הערבות נוהגים לכלול במסגרתה תניות רבות, המסייגות או מצמצמות את האפשרות של הרוכש לדרוש את חילוט הערבות, וזאת אף אם הקבלן נקבע לקשיים. רוכשי דירות, ואף עורכי דינם, אינם ערים תמיד לנוסחים אלו. מומלץ לכל רוכש דירה לדרוש לעיין בנוסח הערבות שתונפק לו, עוד טרם חתימת הסכם המכר, ולהעבירה לבדיקה של עו"ד הבקיא בנושא.

ראוי להדגיש, כי לא כל הפרת חוזה מצד הקבלן מהווה עילה למימוש הערבות. חוק המכר קובע, כי הערבות נועדה להבטיח את העברת הזכויות בדירה על של הרוכש, במידה ולא יהא באפשרותו של הקבלן להעביר זכויות אלו ע"ש הרוכש, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או צו פירוק או כינוס נכסים.

יחד עם זאת, בתי המשפט הרחיבו את קשת המקרים בגינם יהא רוכש זכאי לממש את הערבות. כך, למשל, בתי המשפט נחלקו בשאלה, האם איחור במסירת החזקה בדירה מהווה עילה למימוש הערבות. בעוד שבאופן מסורתי נקבע, כי איחור במסירה לכשעצמו אינו מאפשר את מימוש הערבות, לאחרונה נקבע, כי עיכוב משמעותי ביותר במסירת הדירה (באותו מקרה דובר על למעלה מ-18 חודשים, כאשר במועד הדיון טרם נמסרה החזקה בדירה), וכאשר מצבו הרעוע של הקבלן מצביע על אפשרות כי יתכן שהדירה אף לא תימסר בעתיד הנראה לעין יש לאפשר לרוכשים לממש את הערבות הבנקאית, כדי למנוע "השתעבדות" מצידם להליכי חדלות הפירעון של הקבלן.

בדומה לכך, בעוד שהכלל הוא, כי ליקויי בנייה בדירה אינם מאפשרים את חילוטה של הערבות, הרי שנקבע לפחות במקרה אחד, כי אי התאמה כה קיצונית בין מפרט הדירה לבין הבנייה למעשה, עשוי לגרור קביעה, כי הדירה לא נמסרה לרוכש, והוא יהא רשאי לממש את הערבות.

ערבויות חוק המכר מנוסחות, כאמור, על ידי הבנקים המנפיקים אותן. אין ספק כי ערבות, אשר מנוסחת באופן אשר אינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, הינה פסולה. כך, למשל, ערבות בה נקבע, כי היא תפקע עם מסירת החזקה בדירה לרוכש, ללא שהועמדה לו בטוחה חלופית העומדת בהוראות החוק, אינה ערבות תקינה.

מאידך, ערבויות רבות כוללות תנאי, לפיו הבנק שהנפיק את הערבות והמלווה את הפרויקט בליווי פיננסי, רשאי, במקרה של קבלן הנכנס לקשיים, להיכנס לנעליו של הקבלן ולהחליפו באחר, ובמקרה כזה לא יהיה הרוכש זכאי לממש את הערבות.

דוגמא זו, ורבות אחרות, ממחישות את הבעייתיות שבמשולש היחסים שבין הרוכש, הקבלן והבנק, כאשר לכל אחד מהם אינטרסים שונים, ולעיתים אף מנוגדים. ואכן, לאחרונה ניכרת מגמה בפסיקת בתי המשפט, המרחיבה את אחריותם של הבנקים המלווים פרויקטי בנייה ומנפיקים ערבויות בנקאיות. בהתאם לפסיקה זו, לרוכשי הדירות קיימת, לעיתים, עילת תביעה נגד הבנקים, במידה ואלו התרשלו בפיקוח על הקבלן, או במידה ולא העמידו לרוכשים את מלוא האינפורמציה הנדרשת ביחס לפרויקט.

כך למשל, במקרה אחד נקבע, כי בנק אחראי בנזיקין כלפי רוכש דירה, משום שאותו רוכש הסתמך על הסבריו של מנהל הסניף, לפיהם מדובר ב"פרויקט סגור", ורק בשל כך הסכים לשלם מראש את כל מחיר הדירה. במקרה אחר נקבע, כי על הבנק מוטלת החובה לפקח על חשבון הפרויקט ולוודא, כי כספי הרוכשים אכן נכנסים לחשבון זה. בהזדמנות אחרת אף נקבע, כי שחרור כספים על ידי הבנק לקבלני המשנה, עשוי ליצור התחייבות ישירה בין אותם קבלנים לבין הבנק.

בכל מקרה, רוכשי דירות מחויבים להיות מודעים לזכויותיהם לקבלת בטחונות מתאימים לכספם, ולהיבטים השונים הקשורים בכך.