"היסטריית רכישת הדירות העבירה את המלאי מהקבלנים למשקיעים; המחירים יירדו תוך שנתיים-שלוש"

"היסטריית רכישת הדירות האחרונה העבירה את המלאי מהקבלנים למשקיעים. בחודשים הקרובים ההיסטריה של הרכישה ועליית המחירים אולי תימשך, אולם תוך כשנתיים-שלוש, המחירים צפויים לרדת או להישאר כפי שהיו במהלך 2007-2008" - כך הצהירה היום (ד') ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, לקראת כנס הנדל"ן השנתי של המי"ל שיתקיים בשבוע הבא.

את עליית המחירים של השנתיים האחרונות מסבירה דגני כך: "העלייה הבלתי צפויה במחירי הדירות התרחשה בישראל לא בשל הביקוש השוטף-הטבעי, אלא בשל מצב רגעי במשק, שבו נוצרה כדאיות כלכלית לרכישת דירות. את 15,000 הדירות שלא רכשו משקי הבית המובטלים, התושבים הזרים והמהססים שהעדיפו להמתין, רכשו משקיעים למיניהם".

"הרכישה המוגברת הגיעה בשל שלוש סיבות עיקריות", ממשיכה דגני. "החשש משוק ההון, הריבית הנמוכה וההרחבה הגדולה של 'קבוצות הרכישה', שהבטיחו תשואות גבוהות לרוכשים באמצעותם. לכן, גדל מאוד מספר הדירות הנרכשות המיועדות להשקעה, ונכנסו לשוק גם משקיעים קטנים, כאלה שיש להם בבנק כ-200,000 שקל (מחיר התחלתי של מכונית יוקרתית)".

"התוצאה היא שנרכשו כ-15,000 דירות שאינן מיועדות למגורים עצמיים, אלא למכירה או להשכרה. רכישות אלה יצרו בשוק ביקוש 'לא אמיתי', אולם בכך הן הצילו את שוק הנדל"ן הישראלי מקריסה", אומרת דגני.

ניתוח השוק של דגני מתבסס על התופעה של מעבר שוק הדירות הישראלי משוק יד ראשונה - שלגביו מתפרסמים נתונים רשמיים - מלאי הדירות, התחלות בנייה ומכירות דירות, לשוק יד שנייה - שלגביו כל הנתונים הקיימים בישראל, בניגוד לארצות אחרות, מבוססים על סקרים בלבד.

תרחיש א': הצפה וירידת מחירים; תרחיש ב': חזרת השוק לקדמותו

דגני משרטטת שני תרחישים אפשריים: הראשון מתאר מצב שבו הכלכלה לא תשתפר באופן ניכר, והאבטלה תימשך. בתרחיש זה, ייכנסו לשוק כ-15,000 דירות שאין להן רוכש, השוק יוצף בכ-7,500 דירות המיועדות להשכרה ובכ-7,500 דירות המיועדות למכירה. שוק הדירות יוצף בכ-8%-10%, ולכן המחירים המבוקשים יירדו. שוק השכירות יירד גם הוא באופן דומה, כיוון שמרכז הארץ יוצף בכ-7,500 דירות, שחלקן הגדול, בשל קבוצות הרכישה, יהיו חדשות ואטרקטיביות.

בתרחיש השני, שבו תחול התאוששות כלכלית, ושיעור האבטלה יתכווץ בחזרה למימדים של 2007-2008, כל מי שהמתין לשינוי בשוק כדי לרכוש דירה ו"ישב על הגדר", יחזור לשוק וירכוש דירה מה"מלאי" שנוצר בידי הרוכשים. גם כאן, להערכת דגני, במצב של שוק נורמלי לא צפויה עליית מחירים, כיוון שהשוק יחזור לקדמותו.

דגני מוסיפה: "אם שוק המגורים היה מתנהל באופן נורמלי, מחירי הדירות בישראל היו צפויים לרדת לפחות ב-10%, כפי שהם ירדו בעולם, וכפי שצפו בשוק הישראלי. הביקוש השוטף היה צורך לפחות כ-15,000 יחידות. לכן מספר העסקאות הכללי במשק ב-2009 היה צריך להסתכם בכ-80,000 בלבד במקום כ-95,000 ב- 2008".

אשר לרכישות הדירות החדשות בשנים הקרובות, מעריכה דגני כי מספר העסקאות במשק לא צפוי לגדול בהרבה בשל ההפחתה במספר העולים (למעט המגזר הערבי), ולכן הביקוש לבנייה חדשה יעמוד סביב 30,000 דירות חדשות בשנה, כפי שהיה בכל אחת משבע השנים האחרונות.