קוזניצקי: "הישראלים קונים דירה כאילו היא מנת פלאפל"

"אין ספק שאפריקה ישראל צודקת כשהיא טוענת שנוהל נגדה מסע הסתה ציבורי. הם עשו כמה טעויות והציבור קפץ על זה כמוצא שלל רב. הציבור היום מושפע מהעיתונות. אני בעד עיתונות חופשית, אבל יש איזה אנומליה, שאני לא יודע להסביר אותה, שלוקחים חברה, מרימים, משבחים והופכים את בעליה לטייקון כל יכול, ואחר כך נהנים כשהוא נמצא בפסגה לעזוב אותו ולשמוע איך הוא נחבט בשפת הבטון".

כך אומר אברהם קוזניצקי, המנכ"ל, היו"ר ובעל השליטה בחברת מנרב , בראיון למוסף הנדל"ן של "גלובס" שיפורסם הערב במלואו. לקוזינצקי יש היסטוריה ארוכה עם לב לבייב, עוד מתחילת דרכו באפריקה ישראל. במשך השנים מנרב ואפריקה היו שותפות בלא מעט פרויקטים, ועוד לפני פרויקט בית הכלא הפרטי שעלה על שרטון, הם הקימו ביחד את מגדל הקריה בת"א.

קוזניצקי השמרן שונה מאוד באופיו מלבייב, שלא היסס לקחת סיכונים והתפזר לנדל"ן בארה"ב, ברוסיה ובמזרח אירופה. אבל בכל הקשור למשבר האחרון, קוזניצקי סבור שנעשה ללבייב עוול, ושהטעות הגדולה של אפריקה הייתה שלא חיכתה עם גיבוש הסדר החוב ל-2010.

"אני לא מצדיק אותו מצד אחד, אבל אני חושב שאם היו נותנים לו זמן הוא היה מתאושש. יש רבים כאלה שלקחו כסף והשתמשו איתו לא לצרכים שגייסו את הכסף. לזכות לבייב, יש לומר שבמקרה שלו זה לא ככה. קרה מה שקרה בעולם, שאף אחד לא ידע על זה ו-120 בנקים בארה"ב התמוטטו בגלל זה. לבייב לא התכחש להתחייבויות שלו ורק ביקש עוד זמן, הוא רק הוא לא הסביר את זה כמו שצריך.

"הטעות שלו הייתה שניסה "לספר" את האג"ח. באותה מסיבת עיתונאים שעשה במוצאי שבת, עשה את השטות הכי גדולה שיכול להיות. במקום לבוא לציבור ולהגיד להם 'תראו רבותיי, זה המצב לאשורו ואני מבקש שתפרסו לי את החוב, כך שבמקום שאני אשלם לכם שנה שנתיים שלוש אני אשלם לכם שלוש ארבע וחמש, ואני אגדיל לכם את הריבית', מהלך שהיה עובר יחסית די בשקט, הוא יצא כאילו הוא הפריץ בשכונה. הוא התנהג כמו אדם שהולך לבנק ומבקש הלוואה וכועס על מנהל הבנק שהוא לא מסכים לתת לו אותה, וכשהוא נותן הוא כועס עליו עוד פעם כשהוא מבקש להחזיר את הכסף. הוא הרים להנחתה, אז הנחיתו לו את זה".

- בשורה התחתונה, הוא מציע "תספורת" של כ-1.25 מיליארד שקל לפחות לבעלי האג"ח.

"יש תספורת ויכול להיות שהיה אפשר למנוע את התספורת הזו. אפשר היה לעשות את זה אחרת ולהגיע בהמשך להסדר. ואני לא יודע היום אם במתכונת החדשה הוא אכן יצליח להתאושש, אחרי שהוא כבר שילם 6 מיליון שקל לכל יועצי הפתרון. תחשוב כמה הוצאות מימון יש לו לשלם עכשיו. הנכסים צריכים לגדול במהירות כזו שהוצאות המימון שהוא משלם וישלם, גם לבעלי האג"חים וגם לבנקים, יהיו כאלה שהנכסים יגדלו מעבר לאותן הוצאות. אם יעלה ערך הנכסים והוצאות המימון יהיו הרבה יותר כבדות, מה הואילו חכמים בתקנתם? בעוד שנתיים הוא יהיה חייב לא 7 מיליארד, אלא 8 מיליארד או 8.5 מיליארד. השאלה אם הנכסים יעלו בעוד מיליארד-מיליארד וחצי וימים יגידו".

"בית הכלא הפרטי היה חלום הומני וחברתי"

"סגירת בית הכלא רצחה לי את החלום", מספר קוזניצקי, "אבל זה היה חלום הומני וחברתי. בצד הכלכלי, מצבנו הרבה יותר טוב כעת. במקום להפעיל כלא עם זכוכית מגדלת שבוחנת אותנו, נקבל החזר הוצאות ופיצוי נאות. מבחינה כלכלית, הזכייה באותו היום בפרויקט התפלת המים הרבה יותר גדולה מבית הכלא. אני אולי לא יודע להתמודד בבתי משפט, אבל לעבוד אני יודע".

"מחירי הדירות סבירים. יש פה ושמה כמה בועות, אבל אנחנו מאוד מאוד נזהרים. אנחנו לא נכנסים למשל לת"א, שם מוכרים ב-10,000 וב-15 אלף דולר למ"ר. אנחנו לא שמה כי זה באמת נהיה ספקולטיבי ברמה לא סולידית. אז אנחנו נכסים למגורים ברמה הבינונית - לא בפריפריה, אבל גם לא במרכז ת"א. במקומות מסוימים יש אופוריה, אבל מזה לגזור לגבי כל השוק זה רחוק מידי.

"רמת מחירים היא לא בועה משתי סיבות. אתה רואה היום עוד ועוד קבלנים מתמוטטים, ומצד שני אני גם לא רואה שקבוצות הרכישה שנכנסות לשוק הצליחו להוריד את המחיר כלפי מטה. קבוצות הרכישה היום מוכרות דירות בלי שלקבלנים יש מענה, כי שולי הרווח כל כך קטנים שאין להם מאיפה להוריד".

- אתה לא מודאג מהנתח הגובר של הקבוצות?

"חלק מקבוצות הרכישה יעמדו בפני שוקת שבורה בזמן הקרוב. לא בעוד שנים, אלא בזמן הקרוב. הן יבינו שעדיין לא יכול להיות תחליף לקבלן סולידי וקבלן שעומד בהתחייבויות. מקדם הסיכון בקבוצות רכישה הוא כזה שאם אנשים קונים דירה להשקעה, לא עם הכסף האחרון שלהם, זה אולי משתלם מבחינת הסיכון. אבל משפחה, שזה הכסף היחיד שיש לה, לא יכולה להמר על קבוצת הרכישה.

"אנשים יישארו בלי כסף, בלי דירה, או עם דירה שהמחיר שלה פתאום ירד בצורה משמעותית. מי נותן להם אחריות על פי חוק המכר לדירה? מי יהיה אחראי על הדירה אחרי שנתיים, כשיתברר שכל הצינורות מתפוצצים מתחת לרצפה. הלא כל מיני קבלנים מסוג ב' ג' ד' ייכנסו לתוך הענף הזה. דירה זה לא מנת פלאפל. אתה קונה דירה שזה לפעמים כל כספך והתחייבות לעוד 10 שנים ויותר.

"גאידמק הציע 520 מיליון שקל במזומן עבור מנרב", מספר קוזניצקי בראיון, "אבל בדיעבד טוב שלא מכרנו. היה משא ומתן, אבל המדינה לא הסכימה שאנחנו נמכור את החברה בגלל הקשר של בית הסוהר בנושא. הסיבה השנייה הייתה שאני באינטואיציה שלי רציתי להישאר עם אחוזים. את הפרה הזאת לא רציתי לתת לפריץ הזה - ומתברר שצדקתי. היום הייתי צריך להישאר עם חברה שהוא היה הורס אותה, כמו שהוא הרס את חברת אוסיף. אחר כך הוא אחר כך הלך וקנה את א. אהרנסון, חיסל אותה ומכר אותה בנזיד עדשים. היום כולם מבינים מה זה היה גאידמק - זאת הייתה אפיזודה חולפת.