שינוי קטן, השלכות רבות

לאחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל-אביב את תוכנית "פינוי-בינוי" ברחוב טאגור ברמת-אביב, שבה הופיע לראשונה סעיף תקדימי, שלפיו התושבים ישתתפו בעלויות הפרויקט בכ-200 אלף שקל לכל דירה. הרעיון שעומד מאחורי הסעיף הוא לחייב את התושבים בעלויות הפרויקט בשכונות שבהן שווי הקרקע והדירות גבוה.

ההסבר שניתן למהלך זה הוא כי זכויות הבנייה הן משאב מתכלה וכי אי אפשר לאשר עוד ועוד זכויות בנייה. קיים קושי אובייקטיבי בהבנת הטענה, משום שבפועל- אין הגבלה על זכויות בנייה או על אישורים, וזכויות הבנייה אינן משאב מתכלה.

הסעיף התקדימי, שבו מאפשרים ליזם לגבות כסף מדיירי פרויקט "פינוי בינוי", מעלה מספר שאלות חשובות, כגון: מה קורה לדייר שאינו יכול לעמוד בעלות הכלכלית, או אינו מעוניין לשלם את הסכום המבוקש? מה הכדאיות הכלכלית לדייר במהלך כזה? הרי אם מצבו הכלכלי מאפשר זאת, פשוט יותר לקנות דירה מוכנה מקבלן. שאלה נוספת היא, מה דינם של פרויקטים בשכונות שבהן התושבים הם ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר?

כל אלה הן שאלות שנראה כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב לא נתנה עליהן את הדעת.

סעיף תקדימי כזה עלול להוביל לכך שתוכנית "פינוי-בינוי", שהיא אחד הפתרונות הנדל"ניים המרכזיים שמספקת כיום המדינה לתושביה (בעיקר באזור גוש דן), תנחל כישלון חרוץ. הדרישה לגבות כסף מציבור שידו אינה משגת לרכוש דירה - כמו משכבה סוציו-אקונומית נמוכה, זוגות צעירים, וכיוצ"ב - הוא בעייתי מאוד, ויהפוך גם מיזמי פינוי-בינוי לפרויקטים לעשירים בלבד.

פתרון מסוג זה עלול להוביל לחיסול הפרויקטים האלה. לכן, על מנת להצליח בפרויקט מסוג זה, יש לעשות טרנספורמציה בנושא זכויות הבנייה. לדוגמה, פרויקט פינוי-בינוי בקריית-אונו ופרויקט נוסף בגבעתיים ("סנטרל הייטס"), שניהם בתכנון משרד "בר הרשקוביץ אדריכלים"; וכן פרויקט נוסף שנבנה עתה בראשל"צ, הוכיחו שכדי להניע את הפרויקטים הללו, חייבים לאפשר זכויות בנייה שיתנו כדאיות כלכלית לפרויקטים, ולא להפוך את הדיירים למנוף הכלכלי שלהם.

הדרך היעילה לקדם את הפרויקטים הללו היא להכריז עליהם כבעלי "עדיפות לאומית". הכרזה כזו תתבטא בעיקר באישור זכויות בנייה, שיתנו הצדקה כלכלית לפרויקטים האלה. בנוסף, יש להקפיד באופן מיוחד על איכות תכנון בלתי מתפשרת מרמת ה"מאקרו" (התכנון האורבני) ועד רמת ה"מיקרו" - טיפול ופיתוח השטחים הפתוחים והירוקים, וכן חומרי הגלם והשירותים הניתנים לדיירים, דוגמת ספא, לובי מפואר, חדר כושר וכדומה.

הכותבת היא אדריכלית, מנכ"לית בר הרשקוביץ