תיקון קטן, רווח גדול

לרווחים משערוך נכסים יש צורך להצמיד את המס הרלוונטי. ככה זה בחשבונאות - יש הכנסה ורושמים את ההוצאות שמתייחסות אליה, יש רווח ומצמידים לו את המס. נכון, הנכס לא מומש, אין תשלום מס בפועל, אבל יש צורך להכיר במס התיאורטי, שישולם בעתיד בעת מימוש הרווח שהוערך. אם לדוגמה, לחברה יש נדל"ן להשקעה שרשום במאזן של סוף 2011 בסך של 20 מיליון שקל, ובהערכת שווי לצורך הכנת הדוח הכספי ברבעון הראשון נמצא שהוא שווה 25 מיליון שקל, אזי החברה תרשום את הנכס בסכום של 25 מיליון שקל ותכיר ברווח משערוך בסך 5 מיליון שקל. במקביל, היא תרשום את המס שיחול על הרווח הזה.

אבל מהו הרווח הזה, ואיזה מס יחול עליו? אם מדובר בנכס שמתישהו החברה צופה לממש אותו, הרי שהרווח שיחול עליו בעתיד (על פי הערכות החברה) הוא הוני, והמס שיחול עליו הוא מס על רווחי הון, ששיעורו בארץ 25%. אבל אם מדובר על נכס שמופחת בספרים באופן שוטף ואין כוונה לממשו, אז המימוש שלו יהיה דרך השימוש השוטף על פני אורך חייו. במילים אחרות - דרך הוצאות הפחת השוטפות.

בפועל, עדכון שווי הנכס ל-25 מיליון שקל גורם לכך שבעת העדכון יש רווח שאותו יש למסות. ואולם, בהמשך הוצאות הפחת השוטפות יהיו גדולות יותר (ייגזרו מערך נכס של 25 מיליון שקל ולא של 20 מיליון), הרווח השוטף יהיה נמוך יותר והמס השוטף יהיה בהתאמה קטן יותר. ומכאן, שהרווח בסך 5 מיליון שקל מתממש בעתיד יחד עם הנכס כולו (ה-25 מיליון שקל דרך הפחת), ולכן המס התיאורטי שצריך להצמיד לו ביום העדכון כלפי מעלה הוא מס על רווחים שוטפים, ששיעורו בארץ זהה למס על רווחי הון - 25%.

מימוש או שימוש - זו השאלה

כאשר שיעורי המס זהים, אז לכאורה אין הבדל בין המס שיש לרשום ביום השערוך. אבל, בפועל, מכיוון שהפחת על הנכסים הוא רק על מרכיב המבנה ולא על מרכיב הקרקע, יש הבדל בסך המס הכולל בין שתי הגישות - גישת המימוש וגישת השימוש. מעבר לכך, בשנים קודמות היו הבדלים גדולים בארץ בשיעורי המס בין מס חברות למס על רווחים שוטפים; כמו כן, יש הבדלים גדולים במדינות רבות בעולם בין שיעורי מס חברות ומס על רווחי הון. לכן, יש חשיבות גדולה לשאלה, האם הנכס ימומש בעתיד או שישתמשו בו באופן שוטף?

אם נניח שהנכס שהוערך ב-25 מיליון שקל, לעומת שווי בספרים בסך 20 מיליון שקל, צפוי להתממש בעתיד כאשר שיעור המס על רווחי הון יסתכם ב-25%, אזי על הרווח על הנייר בסך 5 מיליון שקל יש ליצור עתודה למס (התחייבות בגין מסים עתידיים) בסך של 1.25 מיליון שקל (25% על 5 מיליון), ובמקביל יש לרשום הוצאת מס בספרים (הוצאה שעדיין לא שולמה אך נרשמה מול ההתחייבות) בסכום זהה. במאזן, בסך הכול יירשם גידול בנכס בסך 5 מיליון שקל וגידול בהתחייבות למסים בסך 1.25 מיליון שקל - כלומר גידול נטו של 3.75 מיליון שקל; בדוח רווח והפסד יירשם רווח משערוך של 5 מיליון שקל והוצאת מס בסך 1.25 מיליון שקל - רווח נטו של 3.75 מיליון שקל.

אבל, אם הנכס לא צפוי להתממש, אלא הוא מופחת באופן שוטף, ונניח ששיעור מס החברות הוא 30%, אזי המס יסתכם ב-1.5 מיליון שקל (30% על רווח של 5 מיליון שקל), ובמקביל תירשם עתודה למס באותו הסכום. הרווח נטו יסתכם ב-3.5 מיליון שקל (נמוך מהרווח על פי גישת המימוש).

לבחירת האפשרות בעתיד - מימוש או שימוש, הייתה אם כך השפעה על המסים ועל הרווח של הפירמות, ומכאן שהחשבונאות נתנה מרווח פעולה מסוים למנהלי הפירמות. עכשיו, מנסים לסגור את הפירצה הזו ולספק ברירת מחדל לבחירה - מימוש. החשבונאות (החל מדוחות הרבעון הראשון של 2012) דורשת להתייחס לנכסים האלו כנכסים שיימכרו בעתיד, ולכן לשייך ולהצמיד להם מסים בהתאם לשיעור המס על רווחי הון. אלא אם מתקיימים תנאים מסוימים בנוגע לנדל"ן, לרבות שהוא בר-פחת ונועד לשימוש שוטף - אז ניתן לרשום את המסים על פי שיעור מס חברות.

חברות הנדל"ן - הנהנות העיקריות

העדכון/תיקון לתקן החשבונאי (תקן בינלאומי מספר 12) מיושם החל מדוחות הרבעון הראשון ב-2012, ויש לו השפעה גדולה על חברות נדל"ן מקומיות, בעיקר הגדולות שפועלות בגיאוגרפיות שונות. התיקון מיושם למפרע, לתקופות קודמות, ויש לו השלכה על יתרת העתודה למס, על העודפים ועל ההון העצמי של החברות.

בגזית גלוב לדוגמה, העתודה למסים פחתה בעקבות התיקון לסוף שנת 2011, מסך של 2.92 מיליארד שקל ל-2.58 מיליארד שקל - ירידה של 340 מיליון שקל; יתרת הרווח לסוף 2011 תוקנה מ-3.73 מיליארד שקל ל-3.9 מיליארד שקל - גידול של 166 מיליון שקל; וההון העצמי המיוחס לבעלי המניות באותה תקופה עלה מ-7.13 מיליארד שקל ל-7.3 מיליארד שקל. מדובר בגידול של 173 מיליון שקל - כ-2.5% מהונה העצמי של החברה, וזה ממש לא הולך ברגל.