"אין בתוכנית לפיד דבר כדי לפתור את המשבר בתחום הדיור"

תוכנית הדיור הממשלתית שעתידה לעלות לאישור קבינט הדיור המיוחד ביום שני הקרוב גוררת תגובות רבות של בכירים בענף הנדל"ן. לצד גורמים הסבורים שמדובר בתוכנית שבאמת יכולה לעשות שינוי בתחום המגורים בישראל, יש גם כאלו התוקפים את התוכנית ואומרים שהסיכוי לאישורה על שלל סעיפיה נמוך.

"ניכר כי ננקטו צעדים משמעותיים בנושא האצת שיווק קרקעות והסרת חסמים", אמר היום ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ בהתייחסות לתוכנית, "אנו נתמוך בכל תוכנית שמטרתה הסרת חסמים בענף. הממשלה סוף סוף נותנת התייחסות לנושא ההתחדשות העירונית ולהאצת תוכניות בתחום מתוך הבנה כי קיים בהתחדשות העירונית פוטנציאל אמיתי להגדלת מלאי הדירות לצד מתן פתרון בטחוני לדירות ישנות ללא ממ"ד ויצירת צדק חברתי על-ידי בניית דירות חדשות לתושבי שכונות מצוקה במרכזי ערים .

התוכנית מספקת גם פתרון בנושא מימון פרויקטים של תמ"א 38 שהיווה חסם בענף. גם את נושא שילובן של תוכניות על קרקע פרטית בוד"לים אנו מנסים לקדם מזה זמן רב. רוב הבנייה במרכז הארץ מתבצעת על קרקע פרטית והאצת התוכניות במסגרת הוד"לים תתרום להגדלת המלאי . עם זאת, אנחנו נמשיך את ההדברות עם הממשלה לגבי הצעדים בתוכנית שעלולים לנטרל את ההשגים. הטלת המיסים על משפרי הדיור והטלת המס על עיכובי הבנייה אילו צעדים שיביאו בודאות להעלאת מחירי הדיור ויצרו חסמים נוספים בשוק כמו כן לא ניתן במסגרת התוכנית פתרון למצוקת העובדים בענף ולנושא מחנק האשראי לכן בכוונתו להמשיך ולפעול מול מקבלי ההחלטות לשיפור תוכנית הדיור הממשלתית. מידה והחסמים הנוספים לא יטופלו והגזירות במיסוי לא יוסרו לא נראה את פתרון למצוקת הדיור".

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן: "אין בתוכנית הזו דבר כדי לפתור את המשבר בתחום הדיור, היא אפילו לא תוכל לשמר את המצב הקיים. גם אם באופן תיאורטי כל התוכנית תיושם בפועל, מה שככל הנראה לא יקרה, המשבר רק ימשיך ויתעצם והוא הרבה יותר עמוק ממה שקובעי המדינות ומנסחי התוכנית מבינים. גורמי הממשלה מתייחסים להנחה שזמינות הקרקע הקיימת היא הבעיה ופתירת חסמים היא הפתרון. הבעיה היא שאין מספיק קרקע והתכנון הקיים מתייחס לצפיפות נמוכה מאוד שלא תוכל לעמוד בקצב הביקוש לדירות. הפער בין ההיצע לביקוש עומד היום על כ-120 אלף דירות שחסרות, בעוד התחלות הבנייה בקושי מגיעות ל-40 אלף בשנה. הבעיה רק הולכת ומחריפה. השיטות של מקלות ופטישים לא עוזרות ודברים כמו היטל בנייה ומיסים חדשים רק יגרמו לייקור הדירות לצרכן הסופי".

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "מדובר בתוכנית חיובית שמתייחסת לצד ההיצע וכוללת קווים כלליים נכונים. באותו הזמן, חלק מהסעיפים מאוד קיצוניים שקשה לי להאמין שיאושרו בסופו של דבר. התוכנית הזו לקחה צעד אחת קדימה את המלצות ועדת טרכטנברג לשלב היישום אולם היא תצטרך לעמוד במבחן הכנסת והיועצים המשפטיים ולא בטוח כמה יישאר ממנה בסוף. העובדה שבכל התוכנית אין התייחסות אחת להפחתת מחירי הדירות היא חשובה כי הדבר מראה שקובעי המדיניות הבינו שהמחירים לא צפויים לרדת בקרוב. תכנון 80 אלף יחידות עד סוף 2014 זה חשוב אבל לא ישים וכך גם הסעיף שמדבר על פינוי דיירים סרבנים בפרויקטים של התחדשות עירונית. במקביל, ההתייחסות של התוכנית לתחום השכירות ארוכת-הטווח מאכזבת משום שהם לא משכילים להבין שהתוכנית שלהם נכשלה. המדינה היא זו שצריכה לבנות דירות להשכרה כבר היום כדי לתת פיתרון מיידי והתוכנית כולה נותנת אפשרות לפיתרון בטווח הארוך ולא המיידי".

איתמר בן-דוד, מנהל תחום התכנון בחברה להגנת הטבע ונציג החברה להגנת הטבע במטה לתכנון אחראי: "הוועדות לדיור לאומי שהוקמו לפני כשנתיים אינן בדיוק הצלחה מסחררת, כפי שמבקשת הממשלה להציג. בניגוד למובטח, מאז הקמתן לא הוקמו עוד דירות, לא הוקם דיור בר-השגה, ומחירי הדיור רק עלו. במקום להתמקד בהסרת חסמים על מאות אלפי יחידות דיור מאושרות, הממשלה מקדמת מסלול עוקף תכנון ועוקף ציבור, שרק מיטיב עם היזמים ויפגע ביכולתו של הציבור להשפיע על המרחב שבו הוא חי. היזמים יקבלו מסלול פרטי להגשת תכניות, עם הארכת זמנים להגשת תוכניות, הארכת הזמן למימושן, הורדת החובה לפרסום לציבור והורדת הפיקוח הסביבתי, עם הרכב מוטה בבירור לטובת הפיתוח ובלי איזון מתבקש גם לטובת השימור והציבור. הבנייה תיעשה על שטחים פתוחים חשובים, אשר מערכת התכנון, באמצעות התוכניות המחוזיות, ביקשה לשמר. אם אכן הרחבת החוק תתקיים, נקבל היצע לבנייה ירודה, פוגענית מבחינה סביבתית, ללא איכות חיים וללא דיור בר-השגה. הגדלת סמכויות הווד"ל טובה לקבלנים, אך רעה לצעירים ולציבור. החברה להגנת הטבע תומכת בהגדלת היצע הדיור, אך יש לעשות זאת על-ידי חיזוק וייעל מערכת התכנון, ולא על-ידי הריסתה".

עו"ד מירה בורנשטיין ממשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדלן:" אני נגד כל הצעדים ההיסטריים שנועדו לפתור "מצב חרום" של מחסור בדירות. הבעיה היא שנותנים הנחיות למשרד השיכון אבל ועדות התכנון אינן מחויבות ליישם את ההנחיות וכך הכל נשאר במסגרת תיאוריה. המחסור בדירות ידוע לפחות 15 שנה, וכבר ב-1998 החליטה הממשלה שיש לנקוט צעדים להגדלת היצע הדירות בין היתר על-ידי ציפוף מרכזי הערים. התכניות שאושרו בעבר על-ידי הולל"ים התבררו בהרבה מקרים כטעויות גדולות, כתוצאה מהליכים מזורזים שלא הושקעה בהם מחשבה מקצועית . במקום לעסוק בכיבוי שריפות, ולהקים עוד ועדות ולחוקק הוראות שעה, הגיע הזמן לתקן את חוק התכנון הבניה שהוא חוק ארכאי ומסורבל, לפשט את ההליכים על-פיו ולקבוע בו לוחות זמנים קצובים להחלטות הועדות".

בכל הקשור לחלקה של התוכנית המתייחס לתחום ההתחדשות העירונית, סבורים רבים שהסעיפים המוצעים בתחום זה יכולים באמת לחולל שינוי:

לדברי אשר אלון, הבעלים של חברת אשלי המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי, "כדי להוציא לפועל את פרויקט הפינוי בינוי הראשון התל אביב עברתי בוועדות 3 שנים רק להוצאת היתרים. אני כבר לא מדבר על התהליך לשינוי התב"ע לאזור שנעשה לפני שנכנסתי לפרויקט. כיום הפרויקט נמצא בבנייה אבל אם היו מאשרים את התוכנית בהליך מזורז סביר להניח שהדיירים כבר היו מתגוררים בביתם החדש. אני באופן אישי, כבר שבע מתוכניות ורפורמות. התוכנית החדשה של לפיד בהחלט יכולה לעלות את הכדאיות בפרויקטים של פינוי בינוי ולזרז אותם. עם זאת, זה לא מספיק רק לזרז את התוכניות. הממשלה חייבת למנוע מהרשויות המקומיות להקשות על היזמים בכל הקשור לאחוזי בנייה ולקבוע הנחיות ברורות. צריך לזכור כי פרויקטי התחדשות עירונית יכולים להוסיף אלפי יח"ד ולמתן את התייקרות הדירות באזורי הביקוש".

עו"ד ענת בירן מומחית בדיני תכנון ובניה ציינה היום כי: "תשומת הלב שנותנת תוכנית הדיור הממשלתית לנושא ההתחדשות העירונית מהווה בשורה לענף. עו"ד בירן שמלווה תוכניות פינוי ובינוי ותמ"א 38 מציינת כי אישור תוכנית של פינוי ובינוי בועדות יכול להמשך בין 10 ל - 15 שנה. רק השבוע לדוגמא הודיעו על הכוונה להפקיד תוכנית פינוי בינוי במתחם דפנה בתל אביב , 5 שנים לאחר תחילת התהליך. עד שיהיה ניתן לבנות בשטח יחלפו מספר שנים מאחר שיש הליך ארוך של שמיעת התנגדויות, תכנון מפורט ורק אחר כך הוצאת היתרי בנייה. פינוי בינוי הוא הפוטנציאל האמיתי להגדלת מלאי הדירות במרכזי הערים וקיצור ההליכים יאפשר תוספת של אלפי דירות בערים המרכזיות בכל שנה".

לדברי יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל של חברת אאורה ישראל: "זו בשורה טובה שהממשלה רואה בנושא הדיור חשיבות לאומית גדולה והצעדים שתוכנית האוצר מגבשת, אלו בהחלט צעדים בכיוון הנכון. חשוב מאוד שהממשלה, על כל אגפיה תקל על ההוצאה לפועל של פרוייקטי פינוי בינוי ותמ"א 38, כי הם יכולים להפוך מיד למלאי זמין באזורי ביקוש והם אלו שיכולים להגדיל את היצע הדירות במקומות בהם קיים צורך אמיתי לכך, כמו גוש דן רבתי.

"לגבי יתר הצעדים, ביניהם האצת שיווק הקרקעות, בניית פרויקטים להשכרה לטווח ארוך, הסרת חסמים בירוקרטיים ועוד, גם הם הולכים בכיוון הנכון, אך עד ליישום זה ייקח לפחות שנתיים עד שלוש שנים, אך חשוב להתחיל כבר היום. בשוק הנדל"ן אין פתרונות אינסטנט ולכן חשוב להתחיל היום לנקוט בצעדים ולהשיג תוצאות בעוד מס' שנים. עיקר העשייה צריכה להיעשות בהסרת חסמים בוועדות התכנון (גם בוועדות המקומיות וגם בוועדות המחוזיות). אני לא מכיר יזמים/קבלנים שאוחזים בקרקע ולא רוצים לבנות או למכור דירות. הסיבה שיש מחסור תלויה בכך ששינוי תוכניות מתאר והוצאת היתרי בנייה לוקחים הרבה מאוד זמן - מעבר למה שצריך".