במסגרת הרפורמה במיסוי דירות מגורים תוקן, בין היתר, סעיף 49א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין העוסק במכירת חלק מזכויות בדירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה.
בנוסחו לפני הרפורמה ובהתאם לפרשנות שניתנה לו בפסק דין יוניזדה קבע סעיף 49א(ב) לחוק כי מי שמוכר את דירת מגוריו בעסקת קומבינציה שהינה עסקת מכר חלקי, יראוהו כאילו מכר את מלוא זכויותיו בדירת המגורים, ובחישוב תמורת המכירה יתווסף לשווי המכירה שוויה של הקרקע החוזרת לבעל הדירה וזאת משום שאחד התנאים בחוק לזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים לפי פרק חמישי 1 הינו מכירת מלוא הזכויות בדירת המגורים.
בהתאם לנוסחו החדש של הסעיף בוטלה הלכת יוניזדה ונקבע, כי המוכר חלק מזכויותיו בדירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה בתמורה לקבלת שירותי בניה על החלק שנותר בבעלותו, זכאי לפטור ממס שבח לפי החלק הנמכר בדירת המגורים המזכה. משמעות הדברים היא כפולה: מחד, לא יתווסף רכיב הקרקע של יחידות התמורה לשווי המכירה של העסקה מה שיגרום להקטנת השבח והמס בהתאם. מאידך, עדיין יינתן פטור ממס שבח אולם רק בגין חלק הדירה הנמכרת וזאת בהתאם לתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק. נוסחו החדש של הסעיף יחול על עסקאות קומבינציה מיום 1/8/2013.
בהתאם לרפורמה החדשה, "שווי המכירה" בעסקת קומבינציה, במסגרתה מנצל המוכר פטור ממס שבח על דירת המגורים שהייתה על הקרקע ערב העסקה, יהיה נמוך יותר שכן לא יתווסף רכיב הקרקע החוזרת ובמקביל יקבל המוכר פטור ממס שבח בגין חלק הדירה הנמכר ולכן יהיו גם עסקאות בהן לא יהיה שבח חייב במס.
בתיקון מס' 74 לחוק העניק המחוקק במסגרת פרק חמישי 5 לחוק פטור עצמאי ממס שבח בעסקאות תמ"א 38 מכוח תיקון מס' 2 במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש המהוות עסקאות קומבינציה לכל עניין ודבר.
על אף שבמסגרת הרפורמה לא היו שינויים בנוסחו של פרק חמישי 5 לחוק, נראה כי יש בה כדי להשפיע גם על גובה החבות במס שבח בעסקאות תמ"א 38/2, וזאת כפי שיפורט להלן.
בתיקון מס' 74 נקבע כאמור פטור עצמאי לעסקאות תמ"א 38/2, כאשר היקף הפטור ממס שבח הוגבל אך ורק לשווי הזכויות שמקורן בתמ"א 38, כך שלגבי זכויות בנייה הקיימות בנכס מכוח התב"ע הרגילה, שהיקפן בעסקאות מהסוג האמור עשוי להיות בלתי מבוטל, תקום חבות במס שבח. בנוסף, קיימות מגבלות על התמורה הניתנת לדיירים, אשר כל חריגה מהן תקים חבות נוספת במס שבח.
לצד ניצול הפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 5 לחוק קיים מסלול חלופי במסגרתו רשאי הדייר לנצל פטור ממס שבח על דירת המגורים לפי פרק חמישי 1 לחוק. מסלול זה קיבל ביטוי בהחלטת מיסוי 5887/11, בה קבעו רשויות המס, כי יראו בעסקת תמ"א 38/2 כעסקת קומבינציה במסגרתה יוכלו הדיירים לנצל פטור אישי ממס שבח בהתאם להוראות פרק חמישי 1 בלבד ואולם בהתאם להלכת יוניזדה ולסעיף 49א(ב) לחוק במקרה זה יש להוסיף לשווי המכירה את רכיב הקרקע החוזרת. לאחר תיקון החקיקה ותיקון נוסחו של סעיף 49א(ב) לחוק, לא יתווסף לשווי המכירה מרכיב הקרקע של יחידות התמורה ועדיין יינתן פטור ממס שבח בגין חלק הדירה הנמכר, בגבולות התקרה היחסית לפי סעיף 49ז לחוק, כך שהחבות במס שבח תופחת, לעיתים באופן משמעותי, ותביא לתוצאת מס שבח נמוכה יותר לעומת מקרה בו היה מנוצל הפטור ממס שבח בהתאם לפרק חמישי 5 לחוק.
לאור האמור לעיל נראה כי תיקון סעיף 49א(ב) לחוק במסגרת הרפורמה עשוי לשנות את מסלולי המיסוי המועדפים בעסקאות תמ"א 38/2 ויתן יתרון מיסויי להתקשרות בעסקת תמ"א 38/2 מיום 1/8/2013 ואילך.
תודה לעו"ד יוני כהן על סיועו בהכנת המאמר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
