רכשתם דירה מקבלן? הנה משהו שאתם חייבים לדעת

רוכשי דירה חדשה מקבלן שימו לב: רוכש דירה מקבלן שרוצה למכור את דירתו עוד טרם הושלמה בנייתה או טרם נמסרה לידיו, יכול לעשות כן רק באישור הקבלן. "עד למועד מסירת החזקה ביחידת הדיור לא יהיה רשאי הרוכש להעביר ו/או למכור ו/או להמחות ו/או להסב ו/או לשעבד (למעט לטובת בנק לצורך נטילת המשכנתא (את זכויותיו וחובותיו בה לאחר, בלא הסכמת החברה בכתב ומראש".

זה סעיף שניתן למצוא בחוזים רבים לרכישת דירה חדשה, והוא מגביל את אפשרות הרוכש למכור את הדירה כל עוד לא נמסרה לידיו. סעיף נוסף, גם הוא שכיח בחוזים, קובע כי מצב זה חל גם לאחר שהדירה הושלמה אך טרם הושלם הליך הרישום שלה.

לכאורה, סעיף זה עשוי להוות בעיה לרוכשים שנקלעים למצבים שמחייבים אותם למכור את הדירה, בתוך התקופה שבה נמשכת בניית הדירה. התחייבות הרוכש לקבל את הסכמת הקבלן עשויה גם להקשות לעתים על המכירה או למנוע מכירה בסכום שאינו מקובל על היזם או על הקבלן, אך מקובל על הרוכש. רוכשים לא מעטים מתפלאים למצוא את הסעיף האמור בחוזה לרכישת הדירה וחוששים מההשלכות האפשריות.

הדעות חלוקות לגבי הסיבה להתניה זו בחוזים, אך ברור שכל רוכש דירה חדשה צריך להיות מודע לסוגיה, ולדעת כי אם ייתקל בקשיים למימון הרכישה וירצה למכור אותה בטרם הסתיימה בנייתה, יהיה מחויב לקבל את אישור הקבלן או היזם לעשות כן.

סעיף מקפח או הגנה על הפרויקט

"מדובר בסעיף נפוץ בחוזים למכירת דירות חדשות מקבלנים וגם בעסקאות קומבינציה. יש לו כמה סיבות אבל בין היתר מדובר בכלי למניעת תחרות בפרויקט", כך אומר עו"ד אביב טסה, בעל משרד הנושא את שמו המתמחה בתחום הנדל"ן ובתחום הקניין.

"אם לקבלן יש 50 דירות בפרויקט, הוא מכר 20 ויש לו עוד 30 דירות למכור, הוא בדרך כלל ירצה להעלות מחירים. לכן הוא לא ירצה שפתאום ימכרו לו דירות במחיר נמוך יותר. זה יוצר תחרות בתוך הפרויקט והקבלנים לא רוצים שהמצב הזה יקרה. בדרך כלל, האפשרות למכור את הדירה היא רק באישור של היזם או הקבלן.

"הוא יכול להגיד שהמוכר יעבור דרך מערכת השיווק שלו או יתנה את זה באישור שלו. צריך לציין שלא נתקלתי אף פעם במקרה שמישהו ניסה למכור ולא איפשרו לו ואני מכיר מקרים שבהם רוכשים מקבלן מכרו את הדירות במחיר שבו הם קנו את הדירות".

עו"ד טסה מוסיף כי: "יש כאלו שיראו בזה סעיף מקפח בחוזה אחיד. במקרה כזה אולי צריכה להיות הבחנה בין רוכש שקנה את הדירה למגורים לבין רוכש שקנה להשקעה, ולהתייחס לסוגיה בהתאם".

מצד שני, עו"ד דפנה סירוטה-הולנדר, מנהלת המחלקה המסחרית במשרד צבי שוב, מסבירה כי מדובר בסעיף מקובל בחוזים והמשמעות שלו היא הגנה על הפרויקט, על היזם וגם על רוכש צד ג' שירצה לרכוש דירה 'על הנייר' מרוכש אחר. "האחריות לרישום הדירות היא על היזם או על הקבלן באמצעות משרד עורכי הדין שמטפל בנושא. הקבלן רוצה להבטיח שיש לו שליטה על כל המסמכים לצורך הרישום העתידי בטאבו.

מסיבה זו כל מקרה של מכירה לצד ג' צריכה לעבור את הסינון של הקבלן. אני לא מכירה מצב שבו אין אפשרות למכור את הדירה לגמרי, רק מקרים שבהם יש צורך באישור הקבלן. צריך להבין שזו גם הגנה חשובה על מי שרוצה לרכוש את הדירה כצד ג'. כך, אם רוכש לא עומד בהתחייבות מול הקבלן ומוכר במקביל את הזכויות לצד ג' זו למעשה הונאה, ואם לא הייתה ההתניה של הסכמת היזם או הקבלן למכירה זה היה חושף גם את הקבלן וגם את אותו רוכש צד ג' לסיכונים".

סירוטה-הולנדר גם מביאה דוגמא למקרה שכזה: פלוני רוכש דירה מקבלן בעבור מיליון שקל ומשלם לו במועד הרכישה 100 אלף שקל. כעבור 5 חודשים צריך הרוכש להעביר 500 אלף שקל נוספים לקבלן אבל נניח הוא לא מעביר - אז הוא נמצא בסיכון להפרת הסכם מול הקבלן. באותו זמן, אם אותו רוכש מנסה במקביל למכור את אותה דירה לגורם שלישי, אותו גורם לא יוכל לדעת שזה המצב והעסקה המקורית שאליה הוא נכנס כלל לא בתוקף. "התנאי שקובע כי היזם צריך להיות בתמונה מהווה מעין מטריה של פיקוח כדי לנטרל הסתבכות מסוג זה מצד הרוכש החדש שעלול להיקלע בבלי דעת למצב של הפרת חוזה", מסבירה סירוטה-הולנדר, "המניעה של הקבלן מהלקוח היא לא למכור את הדירה אלא לא לעשות זאת לבד".

במקביל להסברים והטענות התוקפות או מגינות על הסעיף האמור, בהתאחדות בוני הארץ מפתיעים בהתייחסותם לסוגיה: "אישור הקבלן למכירה דירה היא סוגיה בעיקר רישומית. אנחנו מכירים את הנושא ולפעמים אפשר למצוא מקרים של אבסורדיים חוזיים. ההתנהגות החוזית של הקבלנים צריכה להיות ראויה ואסור בשום מקרה שהקבלן יחזיק את הרוכשים כבני ערובה. אף אחד לא יכול למנוע מהרוכשים למכור את הדירה. בגלל שנתקלנו כמה פעמים בטענות על חוזים בעייתיים החלטנו לטפל בנושא ובשבועות האחרונים אנחנו מגבשים רשימת כללים הנוגעים לזכויות הרוכשים. מדובר באמנה שבשבועות הקרובים נסיים בהכנתה שתבטיח את זכויות הרוכשים מול הקבלן".