שנה חדשה, מס חדש לדירות מגורים

תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין , אשר נכנס לתוקפו ביום 1.1.2014 משנה באופן משמעותי את הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה.

בשונה מהמצב המשפטי שלפני התיקון, לפיו ניתן היה למכור דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח ללא תלות במספר הדירות שבבעלות המוכר, הסדר הפטור החדש יחול, החל מיום 1.1.2014, רק במכירת דירת מגוריו היחידה של המוכר כאשר גובה הפטור מוגבל בתקרה של 4,500,000 ש"ח. כך, החל מיום 1.1.2014, מוכר שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת ביום המכירה, יחויב במס שבח בגין מכירת כל אחת ואחת מדירותיו עד אשר יהפוך לבעלים של דירה יחידה.

כפועל יוצא, נקבעה בחוק החדש הוראה שמטרתה מניעת הטלת מיסוי רטרואקטיבי על התקופה שבה ניתן היה למכור את הדירה בפטור ממס שבח. לפי ההוראה החדשה (סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין), במכירת דירות מגורים מזכות, שיום רכישתן קדם ליום 1.1.2014, יחושב המס על השבח הריאלי באופן ליניארי, כך שעל שבח הריאלי המיוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014 יחול מס בשיעור 0%, ואילו על השבח הריאלי המיוחס לתקופה שמיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה יחול מס בשיעור של עד 25%.

יצוין, כי במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה שביום רכישתה היא לא הייתה "דירת מגורים", כגון במקרה של בניית דירה על קרקע פנויה, עמדתה הרשמית של רשות המיסים לעניין יום הרכישה, לצורך החישוב הליניארי החדש, היא כי יום הרכישה יהיה זה שהיה נקבע באופן רגיל לצורך חישוב השבח, כלומר יום רכישת הקרקע (או יום רכישת הדירה על הנייר), וזאת אף אם בניית הדירה הסתיימה לאחר יום 1.1.2014.

המחוקק הגביל את מספר הדירות שניתן למכור בשיעור המס המוטב בתקופת המעבר מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 לשתי דירות בלבד ברמת התא המשפחתי וזאת כדי למנוע מכירה לא מבוקרת של דירות ההשקעה ללא מס או במס מזערי החל מיום 1.1.201.

במכירת דירת המגורים הראשונה בתקופת המעבר, ניתן יהיה ליהנות משיעור המס המוטב גם אם טרם חלפה תקופת צינון של 4 שנים ממכירת דירת מגורים קודמת בפטור ממס שבח (לפי סעיף 49ב(1) לחוק או לפי הוראת השעה להגדלת ההיצע של דירות מגורים). לעומת זאת, על מנת ליהנות משיעור המס המוטב במכירת הדירה השנייה בתקופת המעבר, ייאלץ המוכר להמתין את תקופת הצינון האמורה. יובהר כי ניתן יהיה לקבל את שיעור המס המוטב גם בגין מכירת דירתו היחידה של המוכר (למשל, במקרה בו שווי הדירה עולה על 4.5 מיליון ש"ח).

ישנן מגבלות נוספות שיחולו על מי שמוכר דירת מגורים מזכה ומבקש ליהנות בגינה מחישוב המס המוטב בתקופת המעבר. מגבלות אלו יחולו הן במכירת הדירה הראשונה והן במכירת הדירה השנייה. ראשית, שהמכירה אינה לקרוב, בין אם המכירה היא בתמורה ובין אם ללא תמורה. שנית, אם הדירה הנמכרת בשיעור המס המוטב התקבלה אצל המוכר במתנה לפני יום 1.1.2014, על המוכר להמתין את תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו לחוק בנוסחו הישן לפני התיקון (תקופות צינון של שנה אחת עד ארבע שנים). דירה שהתקבלה במתנה מיום 1.8.13 ועד לתום תקופת המעבר, יראו את מכירתה על ידי מקבל המתנה בשיעור המס המוטב בתקופת המעבר כאילו בוצעה על ידי נותן המתנה וזאת כדי לסקל מניפולציות.

בתום תקופת המעבר, קרי, מיום 1.1.2018, כל דירת מגורים מזכה שתימכר, ככל שהמוכר מחזיק ביותר מדירת מגורים אחת ביום המכירה, תחויב במס שבח לפי חישוב המס המוטב. החל מיום זה לא תהא עוד מגבלה למספר הדירות הנמכרות בחישוב המוטב. עם זאת, יש לזכור כי פקיד השומה רשאי לקבוע שהיקף המכירות ונסיבותיהן עולים לכדי עסקת אקראי או לכדי פעילות עסקית ולחייב את הרווח ממכירת הדירות לפי שיעורי המס הקבועים בפקודת מס הכנסה.