מע"מ על רווח מדירה המיועדת להריסה

בסעיף 5(ב) לחוק מע"מ נקבע הסדר מיוחד לפיו במכירת דירת מגורים יוטל מע"מ על הרווח בלבד (על ההפרש בין הרכישה והמכירה), ולא על מלוא התמורה.

לאחרונה ניתן פס"ד י.ו.מ.מ. נכסים והשקעות בע"מ בו נידונה החלת סעיף 5(ב) לחוק מע"מ במכירת דירה המיועדת להריסה. ביהמ"ש קבע כי מאחר והדירה הייתה מיועדת להריסה הסעיף לא יחול ולכן יוטל מע"מ על כל התמורה.

לטעמנו, קביעת בית המשפט אינה מחויבת המציאות. ראשית, המועד הרלוונטי לבחינת החבות במע"מ הוא מועד המכירה והשימוש העתידי בדירה לא צריך להשפיע על כך. בדומה לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר אדם מוכר דירת מגורים והקונה הורס אותה, הפטור בבגין מכירת הדירה אינו נשלל מהמוכר. הדבר נכון שבעתיים ביחס לחוק מע"מ שכן במע"מ החבות מוטלת על המוכר ונקבעת לרוב בהתאם לזהות המוכר. כך גם ביחס למכירת דירת מגורים אליה מתייחס סעיף 5(ב)- החיוב במס נובע מזהות המוכר העוסק ללא תלות בזהות הקונה.

מעבר לכך, בשונה מחוק מיסוי מקרקעין בסעיף 5(ב) לא קיים תנאי שהדירה שימשה למגורים ודי בכך שהמוצר הנמכר מהווה דירת מגורים ולכן אין כל משמעות למגורים בפועל בדירה או לכוונה לגור בדירה.

מעל הכל, יש לזכור כי סעיף 5(ב) לחוק אינו מהווה הקלה או פטור אלא נועד לפתור בעיה של הטלת כפל מס הנוצר בכל מקרה שעוסק רוכש מקרקעין מאדם פרטי.

כפל המס נוצר מאחר וברכישה מחויב העוסק להוציא חשבונית עצמית אותה הוא מקזז מיידית, ולו במכירה היה מוטל מע"מ על כל התמורה אזי העוסק היה נושא במע"מ גם על עלות רכישת הנכס למרות שהערך המוסף שנוצר אצלו הינו רק ההפרש בין מחיר הרכישה למכירה.

את הבעייתיות ואת עיוות המס בא לתקן סעיף 5(ב).

לטעמנו, כפי שעולה אף מפסקי דין רבים, כאשר מדובר בפרשנות סעיף שנועד לתקן עיוות חריף בחוק מע"מ המנוגד לעקרונות היסוד בחוק לפיהם יש להטיל מס על הערך המוסך בלבד- יש לפרש את הסעיף בצורה מרחיבה שתמנע את הטלת כפל המס.

מאחר וסעיף 5(ב) נוקט בלשון "דירת מגורים" ללא כל תנאי, אין מקום להוסיף למונח זה תנאים וסייגים אליהם לא התכוון המחוקק.

הכותב הוא ממשרד זיו שרון ושות'